不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合規(guī)范性研究

□ 寧波市國土資源局奉化分局 陳月琴

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是支撐統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)運(yùn)行的核心，是完成業(yè)務(wù)辦理的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，提高不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理效率的重要前提是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范、準(zhǔn)確、完整和統(tǒng)一。因此，我們需要制定完善的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合機(jī)制。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是將格式不同、介質(zhì)不同的分散存儲的不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行搜集、梳理、規(guī)范化與整合，建成符合統(tǒng)一不動產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫規(guī)范的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的正常運(yùn)行提供依據(jù)和支撐。由于歷史原因，在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記前，不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)采用分散登記管理制度，造成不動產(chǎn)登記資料分散存儲于相關(guān)的不同部門，數(shù)據(jù)的使用與存儲各自獨(dú)立；另外，由于行業(yè)之間或行業(yè)內(nèi)不同地區(qū)的實(shí)際情況，導(dǎo)致采用的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)格式也不一致，各類數(shù)據(jù)甚至存在矛盾沖突的情況，電子信息化程度也有較大的差距；最后，不同部門間分別單獨(dú)承建系統(tǒng)采用的技術(shù)架構(gòu)以及相關(guān)的數(shù)據(jù)庫、開發(fā)平臺等也不盡相同，因此跨地區(qū)和跨部門的數(shù)據(jù)共享非常困難，相關(guān)數(shù)據(jù)也難以有效銜接起來，造成海量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)得不到充分有效的利用。這些都是推行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。因此統(tǒng)一不動產(chǎn)登記工作的首要任務(wù)是完成不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合。下面將對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存在的主要問題進(jìn)行闡述，針對這些問題提出一些數(shù)據(jù)規(guī)范化整合的建議。

一、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存在的主要問題

由于整合前期分散登記制度下不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的分散登記存儲，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同、數(shù)據(jù)格式不同，數(shù)據(jù)存量巨大、歷史關(guān)系錯綜復(fù)雜、數(shù)據(jù)多源異構(gòu)和矛盾沖突，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)不能充分利用。通過對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)研，現(xiàn)歸納不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的主要問題有以下兩點(diǎn)。

1.數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一，格式不一，數(shù)據(jù)量大，分散存儲

不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)覆蓋了國土資源、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個不同的職能部門，由于登記機(jī)關(guān)職能相對分散，相關(guān)權(quán)利人查詢相關(guān)數(shù)據(jù)也比較麻煩，并且會產(chǎn)生一定的安全隱患。另外，各部門信息化系統(tǒng)大多數(shù)采用自建的形式，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是各部門自行定制，加上不同部門的側(cè)重點(diǎn)也各不相同，數(shù)據(jù)采集方式、數(shù)據(jù)精度，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性等方面存在很大的差別。

2.數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)銜接性差，可追溯性差

由于海量數(shù)據(jù)存放方式不同，數(shù)據(jù)不完整，相同數(shù)據(jù)間屬性字段描述存在相互矛盾的情況、結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)共存等數(shù)據(jù)本身的原因，并且資料年代久遠(yuǎn)，數(shù)據(jù)可追溯性差，無法有效關(guān)聯(lián)銜接。

二、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)規(guī)范化的幾點(diǎn)想法

針對上述問題，需對現(xiàn)有和存量房地數(shù)據(jù)基礎(chǔ)情況進(jìn)行細(xì)致分析，以數(shù)據(jù)質(zhì)量為重點(diǎn)，進(jìn)行規(guī)范化預(yù)清理和整理，為數(shù)據(jù)掛接，跨部門數(shù)據(jù)綜合查詢和數(shù)據(jù)共享奠定基礎(chǔ)。

1.源數(shù)據(jù)預(yù)清理和數(shù)據(jù)調(diào)查分析

規(guī)范、準(zhǔn)確、完整、一致的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是整個不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的根基。而數(shù)據(jù)預(yù)清理和規(guī)范化整理的前提在于對存量房地的各類數(shù)據(jù)的整體質(zhì)量現(xiàn)狀有充分的了解，因此在數(shù)據(jù)規(guī)范化整理前，對存量房地數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的數(shù)據(jù)調(diào)查分析，并基于調(diào)查分析結(jié)果生成存量數(shù)據(jù)情況分析報告，保障不動產(chǎn)登記于清理和規(guī)范化整理的高效有序開展。

數(shù)據(jù)分析常用的方法有抽樣調(diào)查方法、統(tǒng)計調(diào)查方法和綜合分析方法。采用數(shù)據(jù)抽樣的方式，通過分別抽取區(qū)域典型的宗地數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)及對應(yīng)的相關(guān)的權(quán)利數(shù)據(jù)、圖形數(shù)據(jù)、抵押、查封限制等數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)完整性、一致性、規(guī)范性權(quán)利和歷史上下手關(guān)聯(lián)關(guān)系完整進(jìn)行抽樣調(diào)查分析。同時通過對街道存量屋、土地數(shù)據(jù)，房地歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)量、必填字段數(shù)據(jù)完整性、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性無效數(shù)據(jù)量等進(jìn)行統(tǒng)計分析。最后在廣泛利用現(xiàn)有的統(tǒng)計資料的基礎(chǔ)上，對房與土地、不動產(chǎn)單元與權(quán)利、圖形與屬性、房地歷史上下手之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，采用文字、圖解等多種方式進(jìn)行全面的調(diào)查分析。數(shù)據(jù)分析的范圍包括存量房地相關(guān)的圖形、屬性、檔案數(shù)據(jù)等。

2.數(shù)據(jù)規(guī)范化整理的意義

數(shù)據(jù)規(guī)范化整理是將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)空間數(shù)據(jù)、登記數(shù)據(jù)以及檔案數(shù)據(jù)按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)比例尺相同的情況下，相同地理范圍內(nèi)的空間參考一致。如不一致，則根據(jù)相應(yīng)的空間坐標(biāo)轉(zhuǎn)換參數(shù)進(jìn)行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。然后利用宗地代碼、自然幢號、業(yè)務(wù)號、證書號、檔案編號等建立圖形、屬性、檔案等數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯關(guān)聯(lián)關(guān)系。通過數(shù)據(jù)規(guī)范化整理能夠極大地提升數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確率和數(shù)據(jù)的共享，從而達(dá)到不同部門信息數(shù)據(jù)最大化共享。

數(shù)據(jù)規(guī)范化整理根據(jù)數(shù)據(jù)類型的不同，將整理好的數(shù)據(jù)分成房產(chǎn)數(shù)據(jù)、土地數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)、登記薄數(shù)據(jù)4個大類，分別按照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建庫標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的格式分門別類進(jìn)行存儲。這樣形成的數(shù)據(jù)條理清晰、結(jié)構(gòu)完整，并且數(shù)據(jù)精度相對較高。在接下來的數(shù)據(jù)整合掛接工作中，由于數(shù)據(jù)條目清晰、檢索方便，數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系也相對容易整理，極大簡化了圖、屬、檔的串聯(lián)、一體化工作。數(shù)據(jù)清理整合掛接的工作效率能夠得到極大的提高。通過數(shù)據(jù)規(guī)范化整理，對缺失的實(shí)體屬性數(shù)據(jù)的全面補(bǔ)充修訂、空間數(shù)據(jù)的拓?fù)涮幚怼?shù)據(jù)接邊、鑲嵌、拼接處理，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、一致性和完整性有了極大的提高，數(shù)據(jù)質(zhì)量提升顯著，有很強(qiáng)的數(shù)據(jù)共享價值，在接下來的數(shù)據(jù)整合掛接過程中也有了更充分的整合掛接依據(jù)，清理整合的可行性更高。最后，能夠?qū)Ω黝悢?shù)據(jù)進(jìn)行全面的分類統(tǒng)計，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘分析，對全面了解不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢有很大的好處。

3.數(shù)據(jù)規(guī)范化的主要原則

數(shù)據(jù)調(diào)查分析完成后，即可依據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查分析結(jié)果來開展數(shù)據(jù)規(guī)范化整理工作。經(jīng)過不斷的探索、研究和實(shí)踐，歸納總結(jié)數(shù)據(jù)規(guī)范化整理的原則如下。

數(shù)據(jù)類型規(guī)范：確定數(shù)據(jù)源的存儲形式和數(shù)據(jù)格式，選擇數(shù)據(jù)采集整合方法。

現(xiàn)勢性規(guī)范：確定數(shù)據(jù)源的現(xiàn)勢性，分析其是否符合當(dāng)前現(xiàn)狀實(shí)際，與實(shí)際不一致的需剔除，并開展權(quán)籍調(diào)查或變更調(diào)查。

完整性規(guī)范：判斷數(shù)據(jù)源的空間覆蓋范圍、登記信息內(nèi)容和檔案數(shù)據(jù)是否完整，不完整的需找出原因并后期補(bǔ)充完善。

一致性規(guī)范：判斷數(shù)據(jù)源的面積單位、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)等是否與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》一致，不一致的確定換算方法。

邏輯性規(guī)范：用房產(chǎn)、地籍現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對照不動產(chǎn)登記簿和《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）進(jìn)行分析，找出源數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記簿之間的差異，確定同名異質(zhì)、同質(zhì)異名的轉(zhuǎn)換規(guī)則。

空間參考規(guī)范：確定是否需要投影轉(zhuǎn)換，以及轉(zhuǎn)換方式方法。

合法性規(guī)范：不動產(chǎn)權(quán)籍要求是經(jīng)過驗(yàn)收（或?qū)彶椋┖细竦馁Y料（或數(shù)據(jù)），必須對數(shù)據(jù)源進(jìn)行合法性分析。

4.數(shù)據(jù)規(guī)范化關(guān)鍵技術(shù)點(diǎn)

在遵循數(shù)據(jù)規(guī)范化整理的原則的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)引入不同的技術(shù)處理手段，提升數(shù)據(jù)規(guī)范化整理的效率和準(zhǔn)確性。

通過實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，建議將數(shù)據(jù)規(guī)范化整理具體處理過程包含數(shù)據(jù)預(yù)處理和數(shù)據(jù)匹配兩部分。數(shù)據(jù)預(yù)處理和數(shù)據(jù)匹配主要有以下相關(guān)的處理技術(shù)點(diǎn)。

數(shù)據(jù)預(yù)處理是按照預(yù)先定制好的清理轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對采集到的數(shù)據(jù)中重復(fù)、非法、遺漏、不一致的數(shù)據(jù)進(jìn)行去重、補(bǔ)漏、規(guī)范化、一致化等預(yù)處理，對檔案數(shù)據(jù)本身的完整性和準(zhǔn)確性進(jìn)行驗(yàn)證。保證每宗土地和每套房在數(shù)據(jù)庫中的唯一性和真實(shí)性。同時，可根據(jù)需要，對宗地圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行坐標(biāo)轉(zhuǎn)換和格式轉(zhuǎn)換，對空間要素采用分層的方法進(jìn)行組織管理，對矢量數(shù)據(jù)進(jìn)行圖幅接邊和幾何接邊處理。根據(jù)拓?fù)湟?guī)則，對點(diǎn)、面狀要素進(jìn)行拓?fù)溴e誤檢查和處理。

數(shù)據(jù)匹配是數(shù)據(jù)整合的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利用宗地、房屋等物理數(shù)據(jù)范圍確定容易、表達(dá)精度高、格式轉(zhuǎn)換簡單、空間計算可信度高的優(yōu)點(diǎn)。構(gòu)建基于空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)結(jié)合的房地登記數(shù)據(jù)匹配方法體系，提高匹配準(zhǔn)確度和速度。數(shù)據(jù)匹配包括無空間圖形的房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)與土地登記數(shù)據(jù)匹配和有空間圖形的房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)土地登記數(shù)據(jù)匹配兩部分。有空間圖形的房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)與土地登記數(shù)據(jù)通過空間計算，以宗地為單位提取出落入同一宗地范圍內(nèi)的土地和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，極大減少數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的計算量，通過土地登記的坐落信息與房產(chǎn)登記的樓盤表進(jìn)行關(guān)聯(lián)匹配，實(shí)現(xiàn)土地登記數(shù)據(jù)與房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的匹配，并根據(jù)分類結(jié)果生成成果數(shù)據(jù)。土地登記數(shù)據(jù)與無空間圖形的房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)通過語義匹配進(jìn)行關(guān)聯(lián)，以宗地為匹配單元，定義匹配標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)分類結(jié)果生成成果數(shù)據(jù)。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是一項(xiàng)龐大和復(fù)雜的工程，涉及到多個不同的職能部門和登記機(jī)關(guān)，需要充分利用現(xiàn)有資源，以科學(xué)的管理制度和先進(jìn)的整合技術(shù)作為支撐，充分發(fā)揮數(shù)據(jù)規(guī)范化整理的優(yōu)勢，加強(qiáng)各部門之間的有效銜接與合作，完善工作機(jī)制，為全面清理和整理不動產(chǎn)登記歷史資料打好基礎(chǔ)，由點(diǎn)擴(kuò)面，向全市范圍推廣，將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)清理整合掛接工作推上新的臺階。