營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響研究

劉璇

（兗礦中垠地產(chǎn)有限公司，山東鄒城273500）

1 引言

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是推動我國經(jīng)濟水平穩(wěn)定提升的主要力量。我國作為一個人口大國，隨著近年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也更具規(guī)范化的特點。然而，由于受到營改增政策的影響，其雖然有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，但同時也帶來了巨大的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為財務(wù)報表、財務(wù)核算以及稅負三方面，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收壓力。

2 營改增對房地產(chǎn)會計核算和納稅產(chǎn)生的影響

2.1 積極影響

2.1.1 有利于提高企業(yè)的納稅意識

營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門以及業(yè)務(wù)部門必須針對企業(yè)的票據(jù)進行全面審核，并建立健全的票據(jù)審核體系，加強對企業(yè)納稅制度以及會計核算制度的有效規(guī)范。除此之外，企業(yè)管理者對于企業(yè)內(nèi)工作人員與財務(wù)人員之間的溝通和交流更為重視，注重加強對會計人員核算以及納稅意識的培養(yǎng)，提高了會計人員的綜合素質(zhì)水平[1]。由此可見，營改增的實施對企業(yè)納稅意識的提升產(chǎn)生了積極影響，使相關(guān)財務(wù)人員加強了對最新政策的全面分析和學(xué)習(xí)，從而在企業(yè)的財務(wù)管理中發(fā)揮出積極的作用。

2.1.2 有利于避免重復(fù)征稅現(xiàn)象

重復(fù)征稅是以往房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題，以往針對營業(yè)稅的征收必須根據(jù)企業(yè)的實際銷售額進行征收，而房屋建筑的土地成本、安裝過程中產(chǎn)生的費用以及材料使用成本即為房地產(chǎn)企業(yè)的主要使用成本。其中，針對建筑安裝過程中所產(chǎn)生的材料以及安裝費用使用成本本身便承擔(dān)了相應(yīng)的納稅責(zé)任，但在進行營業(yè)稅額征收的過程中，依然針對材料和安裝費等使用成本的費用進行了征收。而在營改增實施后，主要根據(jù)企業(yè)內(nèi)的增值額征收相應(yīng)的稅款，房地產(chǎn)企業(yè)僅需要繳納相應(yīng)的增值稅即可，有效減輕了企業(yè)的納稅負擔(dān)。

2.1.3 有利于推動企業(yè)的業(yè)務(wù)整合

受到傳統(tǒng)營業(yè)稅征收的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在對與稅款相關(guān)的發(fā)票單據(jù)進行管理時，通常由財務(wù)部門負責(zé)進行報銷，這也使財務(wù)部門不僅承擔(dān)了發(fā)票單據(jù)的審核、分類以及保存工作，同時也需要對其進行報銷，嚴重增加了財務(wù)部門的工作量，且存在一定的風(fēng)險[2]。而在營改增實施后，只有取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票才能進行抵扣，而這也要求財務(wù)人員可以根據(jù)發(fā)票類型的不同，將其分為普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進行分別審核歸類，提高了財務(wù)部門票據(jù)管理水平的同時，有利于財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的工作量分擔(dān)，實現(xiàn)了企業(yè)業(yè)務(wù)的有效整合。

2.2 消極影響

2.2.1 對財務(wù)報表的影響

營改增實施前，房地產(chǎn)企業(yè)購置不動產(chǎn)的營業(yè)稅必須當(dāng)作成本入賬，將其計入企業(yè)的固定資產(chǎn)當(dāng)中，而營改增后，實現(xiàn)了不動產(chǎn)購置的價稅分離，不動產(chǎn)的購置金額必須作為進項稅額抵扣，從而降低了不動產(chǎn)的入賬價值，提高了企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，對企業(yè)的融資工作開展產(chǎn)生了不利的影響。從現(xiàn)金流量方面來看，只有在房地產(chǎn)工程結(jié)束竣工后方可取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，因此在工程開展前需要投入大量的資金，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的風(fēng)險，對企業(yè)內(nèi)的現(xiàn)金流量產(chǎn)生了不利的影響。

2.2.2 對稅負的影響

營改增政策提出后，對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負主要產(chǎn)生了兩方面的影響：一方面，政策實施前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的不動產(chǎn)固定資產(chǎn)主要按照一定比例繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，且其中購買機械設(shè)備的增值稅無法進行抵扣，增加了企業(yè)的成本，而在營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)所征收的增值稅卻不包括房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)購置成本；另一方面，從政策角度來看，增值稅是可以相互抵扣的，但必須獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票，但受到房地產(chǎn)企業(yè)施工環(huán)境以及特點的影響，施工過程中的水泥、砂石等原材料以及農(nóng)民工和勞務(wù)公司等所產(chǎn)生的勞務(wù)費用較難獲取增值稅發(fā)票，因此無法進行抵扣，增加了企業(yè)的稅收負擔(dān)[3]。

2.2.3 對財務(wù)核算的影響

實踐經(jīng)驗表明，營改增的實施對房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入和營業(yè)利潤均產(chǎn)生了相對不利的影響。從企業(yè)的營業(yè)收入角度來看，由于原本收入的總額并未發(fā)生變化，因此在營改增實施后，企業(yè)的營業(yè)收入將出現(xiàn)顯著的下降，下降幅度約為9.9%。從企業(yè)的營業(yè)成本角度來看，在成本和費用未發(fā)生改變的基礎(chǔ)上，營改增后的成本和費用均有所下降，而企業(yè)的資產(chǎn)也受到了影響，使企業(yè)面臨著較大的業(yè)績考驗，對財務(wù)核算工作的開展產(chǎn)生了影響。

3 營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對策

3.1 加強對財務(wù)人才的培養(yǎng)

財務(wù)人員作為企業(yè)開展會計核算以及納稅工作中的主體，只有提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平以及業(yè)務(wù)處理能力，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與納稅工作有效開展奠定良好的基礎(chǔ)[4]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對財務(wù)人員的綜合培養(yǎng)，在營改增實施后，定期組織財務(wù)人員針對營改增政策內(nèi)的相關(guān)知識進行全面學(xué)習(xí)，積極掌握相關(guān)的會計核算和納稅相關(guān)的專業(yè)知識，提高財務(wù)人員的納稅意識，提高財務(wù)人員的整體工作能力。同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取以老帶新制度，在對老員工培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，使其可以積極引導(dǎo)新員工對會計核算以及納稅內(nèi)容的全面學(xué)習(xí)，分享工作經(jīng)驗。

3.2 做好企業(yè)的票務(wù)管理和稅務(wù)籌劃工作

營改增的實施不僅有利于提高我國的稅收工作開展規(guī)范性，同時也有利于避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)[5]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好相應(yīng)的票務(wù)管理和稅務(wù)籌劃工作，才能為企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。從票務(wù)管理角度來看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格規(guī)范財務(wù)部門的票據(jù)管理工作，通過建立相應(yīng)管理制度的方式實現(xiàn)對票據(jù)管理流程的有效規(guī)范，加強對票據(jù)管理人員的定期培訓(xùn)，嚴格審核票據(jù)管理環(huán)節(jié)，避免存在暗箱操作的情況。從稅務(wù)籌劃角度來看，企業(yè)可以尋找可以開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商進行有效合作，使企業(yè)在施工的過程中供應(yīng)商可以提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票依據(jù)，實現(xiàn)對增值稅的有效抵扣。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中存在工程金額較大、工程周期較長等特點，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強與本地稅務(wù)機關(guān)的積極交流和溝通，掌握相關(guān)的優(yōu)惠政策，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效分攤，降低企業(yè)承擔(dān)的稅負。

4 結(jié)語

綜上所述，營改增作為我國對于稅收政策的重改革措施，其對我國許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均產(chǎn)生了一定的影響。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為營改增政策中的主要行業(yè)，受到營改增政策的影響，其對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算以及納稅工作開展也產(chǎn)生了較大的影響，其不僅包括有利于提高企業(yè)納稅意識以及推動企業(yè)業(yè)務(wù)整合等積極影響，還包括部分消極影響。通過本文對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析及發(fā)展對策提出，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平產(chǎn)生積極的影響。