“營改增”后房地產開發企業的賬務處理

甘遠平

【摘要】自從2016年5月1日“營改增”政策出臺后，各行各業都遭受到了極大的沖擊。房地產行業作為我國的一項重點產業更是面臨嚴峻考驗。“營改增”就像一把雙刃劍，為房地產行業既帶了機遇又帶來了挑戰，房地產行業在短期內必定受到不小的影響。本文將以房地產開發企業經歷“營改增”后的賬務處理為切入點，分析企業將遇到的難題，并提出相應的對策。希望有助于房地產行業積極應對變化，推動其更平穩地發展。

【關鍵詞】“營改增” 房地產行業 賬務處理

一、引言

“營改增”政策的落實雖然對各行業帶來了沖擊，但是從另一方面來說它解決了重復征稅的問題，更推動了產業結構優化升級。有數據顯示，如果“營改增”稅制改革推廣至各個行業，預計每年將實現結構性減稅1000億元以上，帶動GDP增長0.5%左右。[1]由此可見“營改增”確實帶來了頗多好處，但房地產開發企業是否能適應此政策并更穩健地發展還有待考證。

二、“營改增”后房地產開發企業賬務處理方式的變化

（一）核算方式的變化

一是“營改增”前營業稅稅率為5%，“營改增”后改繳增值稅：一般納稅人銷售不動產和提供不動產租賃的稅率都為11%，而且自建的不動產要以全部價款和價外費用為基礎計稅，非自建的不動產可以扣除購置原價；小規模納稅人或采用簡易計稅方法均為5%。

二是“營改增”后轉讓不動產，一般納稅人和小規模納稅人都要按5%的稅率預繳稅款；不動產租賃服務一般納稅人按3%預繳稅款，小規模納稅人按5%預繳稅款。

三是在計算房地產增值稅額時，按11%繳納稅款的一般納稅人， 在計算銷售房地產增值稅額時， 向政府部門支付的土地價款準予從銷售額中扣除。

（二）會計處理的變化

“營改增”政策開始實行后，企業從繳納營業稅轉為繳納增值稅，增值稅屬于價外稅，會使銷售總額減少。因此，繳納增值稅會使企業的營業收入比繳納營業稅減少一部分。但是增值稅屬于流轉稅可以在后期有購進業務時與進項稅進行抵扣，這樣會使成本有所節省。由此可見，營業稅額被免，營業收入和成本都下降，會導致企業的利潤總額和凈利潤減少。例證如下：

1.假設企業銷售商品房取得銷售收入2000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：

（1）“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

借：銀行存款2000

貸：主營業務收入2000

借：營業稅金及附加100

貸：應交稅費——應交營業稅100

借：營業稅金及附加12

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅7

應交稅費——應交教育費附加3

應交稅費——應交地方教育附加2

（2）“營改增”之后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：

借：銀行存款2000

貸：主營業務收入1801.80

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）198.20

不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

借：營業稅金及附加23.78

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅13.87

應交稅費——應交教育費附加5.95

應交稅費——應交地方教育附加3.96

假定不考慮營業成本：

（1）繳納營業稅情況下：

對利潤總額的影響=2000-100-12=1888（萬元）

（2）繳納增值稅的情況下：

對利潤總額的影響=1801.80-23.78=1778.02（萬元）

三、“營改增”后房地產企業將要面臨的賬務處理難題

（一）會計賬務處理難度增大

在“營改增”政策下，并不是所有企業都可以申報納稅，只有賬務清晰的合法合規企業才可以在規定時間在不動產所在地地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。況且增值稅的規定復雜，不僅是購銷業務，還涉及視同銷售等特殊情況。因此導致部分增值稅可以日后抵扣，但跨會計年度還應另作處理，還有一部分不得抵扣需轉出。與之前的營業稅對營業額直接征稅相比，僅在增值稅計算上就難度就加大了不少，更不用說協調會計與稅法的差異。

（二）企業的增值稅專用發票難以保存管理

從表面上來看，“營改增”稅率由5%變為11%，但是增值稅采用抵扣制，是對銷項稅與進項稅的差額進行征稅，而營業稅是對整體營業額進行征稅，實際上稅負是減少了的。不過房地產開發企業只有獲得增值稅專用發票，才能在日后憑票抵扣增值稅額，如果發票出現問題稅負反而會增加。

由此可見，發票的管理更為重要。在這一系列過程中每項業務發生的時間也無法控制，這不僅要求財務人員要及時處理經濟業務，盡快熟悉增值稅有關業務，更要保存好增值稅發票。“營改增”規定增值稅的發票必須在180天內認證完畢，這無疑給沒有相關經驗的工作人員帶來巨大的挑戰。因此，營改增之后的增值稅專用發票的管理是房地產開發企業關注的重中之重，將直接影響企業的效益。[2]

四、“營改增”后房地產開發企業賬務處理的對策

綜上所述，筆者認為房地產開發企業應該從以下幾點來應對“營改增”帶來的變化：

（一）加強會計核算，提高財務人員的技能

企業可以對財務人員進行培訓，加深其對新政策的學習以及理解，促使其更快適應新規定下的會計處理，與此同時減少賬務處理的風險。除此之外各部門之間還應互相合作，全面提高財務人員各方面的技能，從而減輕企業風險，提高企業收益。

（二）完善企業內部財稅制度

企業很有必要完善財稅制度，對每一個環節嚴格把關，包括采購、開發、銷售、納稅環節等，爭取把財務風險控制在一定范圍內。

（三）加強增值稅專用發票的管理

“營改增”后增值稅可以抵扣，增值稅專用發票就顯得尤為重要。首先從獲取增值稅發票時就應該謹慎，一定要是合法合規的。其次要對取得的發票進行保存以及認證，要保證不能丟失或者損毀，并且需要在規定時間內去進行認證，以免為企業增加稅負，影響其收益。

（四）對企業的經營模式做出調整

房地產開發企業開發周期長，耗用成本較多，為了更快地適應“營改增”政策，企業可以做出一些調整。例如：縮短開發周期從而降低資金耗用；開發時提高房地產及周圍環境質量和服務質量；打破以往的售房模式、加強宣傳等。通過這些調整，推動房地產行業向新的方向發展。

五、結語

“營改增”是我國稅收體制的一項重要改革，將會把經濟發展推向一個新的高度。房地產開發企業需要做好過渡工作，把它帶來的沖擊降到最小，采取相應的對策加強財稅管理，會計核算，在適應“營改增”之后，推動企業穩健發展。換而言之，“營改增”也會將房地產開發企業推向一個新的領域，促進其改革和結構優化。

參考文獻

[1]洪媛，何波，劉秋衍.“營改增”對房地產業的影響[J].當代經濟，2015，（24）：42-44.

[2]路露.營改增后房地產開發企業的賬務處理[J].商，2016，（33）：162.endprint