論我國不動產物權登記公信力的范圍與限度

文/高紅霞 昌樂縣國土資源局不動產登記中心 山東濰坊 262400

1、我國不動產登記公信力之確立

2007年10月1日起施行的《物權法》第10、16條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。”“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”按照2015年3月1日起施行的《不動產登記暫行條例》之規定,集體土地所有權,房屋等建筑物、構筑物所有權,森林、林木所有權,耕地、林地、草地等土地承包經營權,建設用地使用權,宅基地使用權,海域使用權,地役權,抵押權以及法律規定需要登記的其他不動產權利依照該條例的規定辦理登記。不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。對于《物權法》第16條之規范目的,眾多民法學者均認為,該條系關于不動產登記簿公信力之規定。“法律規定物權的歸屬和內容以不動產登記簿為根據,目的就是從國家公信力的角度對物權相對人的利益進行保護,從而建立一個能以客觀標準衡量的公正的經濟秩序,這也是物權公示原則的價值和要求。”“不動產登記簿具有公信力。所謂公信力,是指依據公示方法所表現的物權即使不存在或內容有異,但對于信賴這項公示方法所表現的物權而為物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實物權存在相同的法律效果,并加以保護。登記之所以具有公信力是因為登記簿是對權利歸屬的真實記錄,是國家公權干預私權的結果,是對財產擁有或交易的確認。”筆者認為,盡管我國《物權法》第16條關于不動產登記簿之規定沒有明確宣示登記簿之公信力問題,亦沒有采用德國、瑞士及南京國民政府時期民法典等所采用的立法語言,如規定：“以法律行為取得對于土地之權利或者取得該土地權利上設定的其他權利的人,為其利益,土地登記簿的內容視為正確(《德國民法典》第892條)。”“善意信賴不動產登記簿之登記,因而取得所有權或其他權利的人,受法律保護(《瑞士民法典》第973條)。

2、我國不動產物權登記公信力之范圍

2.1 借名登記

所謂借名登記,是指不動產真實權利人借用他人之名在不動產登記簿上進行登記,真實權利人與登記名義人之間的權利義務關系通過其他法律安排予以解決之不動產登記。真實權利人不愿意以自己名義進行登記的目的多種多樣,如為了規避法律上有關取得不動產物權之資格限制、避免稅捐負擔之加重、避免債權人將來可能之強制執行、隱藏借名人之財產狀況,等等。在借名登記的情形下,如果登記名義人違反其與借名人之間的約定處分借名登記之不動產,善意第三人有權主張不動產登記簿具有公信力,其交易結果受法律保護,借名人與登記名義人之間的法律關系應該通過其他法律渠道予以解決。如果登記名義人破產或者受強制執行之宣告,借名人不享有別除權,無權依據所有權等物權請求權要求借名人返還原物,亦不得提出異議之訴,而只能進行債權申報或者作為債權人要求執行債務人返還該不動產。

2.2 信托登記

信托登記是指委托人將不動產信托給受托人,并且登記在受托人名下之不動產登記。信托登記完成后,如果受托人違背信托約定擅自處分該不動產,善意第三人有權主張不動產登記簿具有公信力,其交易結果受法律保護,委托人與受托人之間的法律關系應該通過信托合約及其他法律渠道予以解決。目前,德國和我國臺灣地區的司法實踐從維護不動產登記簿之公信力出發,只要有關的限制處分不動產之約定沒有在不動產登記簿上予以登記,即對不動產登記簿之公信力予以維護。目前祖國大陸尚無這方面的案例,但在法理上無疑應該認為不動產信托登記之情形對于善意第三人應該具有公信力。

2.3 基于無效、被撤銷法律行為所完成之登記

基于買賣、互換、贈與、出資等債權合同所發生之不動產過戶登記,如果嗣后該債權合同被判決無效或者被撤銷,已經完成過戶登記之不動產應該依法恢復原來之登記。但是,如果登記名義人已經處分了該不動產,那么善意第三人有權主張不動產登記簿具有公信力,其交易結果受法律保護。

2.4 共有產權登記不完整

盡管《不動產登記暫行條例》第10條規定“不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿”,但鑒于共有關系的復雜性,不動產登記機構一般只能依照當事人的登記申請或者人民法院的司法判決等進行不動產登記,登記機構無法取代當事人之決定形成具體之登記意思。考慮到未來可能開征之遺產稅、不動產稅,以及夫妻約定財產制等因素,《物權法》及《不動產登記暫行條例》實施以后,我國仍然會有一定數量之共有不動產登記在部分共有人名下之情形,此時事實物權與法律物權(登記物權)存在分離現象。如果登記名義人處分其名下之不動產,善意第三人應該受登記公信力之保護。

2.5 不動產物權之設立或者變動沒有辦理或者沒有及時辦理登記及過戶,原先不動產登記之公信力持續存在

除法律另有規定外,不動產物權之設立及變動如果沒有辦理登記或者過戶手續,則物權之效力通常不發生(《物權法》第9條),原來之不動產登記簿仍然具有公信力,善意第三人與登記名義人所為之交易應該受登記公信力之保護。例如,地役權之設立如果沒有登記,嗣后土地使用權人轉讓該土地使用權給第三人并且完成過戶,那么該地役權不得對抗善意第三人,善意第三人依法取得無地役權之土地使用權(《物權法》第158條)。再如,對于不動產一物數賣之情形,如果一買受人受領了不動產(如房屋)之交付,而另一買受人則完成了不動產的過戶登記,那么完成過戶登記之買受人受原來不動產登記公信力之保護,依法取得買賣房屋之所有權。不動產物權之設立及變動的發生原因眾多,如買賣、互易、贈與、以不動產作價出資(入股)、法人或者其他組織因合并、分立、破產重組、清償債務等原因致使不動產權利發生轉移、不動產分割、合并導致權利發生轉移、因主債權轉移引起不動產抵押權轉移、因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移、因共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化而變更、抵押權順位之變更、共有性質之變更、地役權的利用目的或方法變更,等等(《不動產登記暫行條例實施細則》第26、27條)。上述不動產物權之設立及變動,當事人應依法及時申請轉移登記或者變更登記,沒有辦理或者沒有及時辦理有關的登記及過戶手續,則原先不動產登記之公信力持續存在,善意第三人與原不動產登記名義人所為之交易通常受原不動產登記公信力之保護,這是不動產登記簿具有公信力國家(地區)司法實踐之通例。

2.6 處分權之限制沒有在不動產登記簿上進行登記

不動產登記以后,為暫時凍結、維持現狀,限制登記名義人及其負責人處分其名下不動產所為之登記,稱為限制登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,以及其他依法律所為禁止處分之登記。我國《不動產登記暫行條例》第3條所規定的異議登記、預告登記、查封登記性質上即屬于限制登記。處分權之限制主要來自于法定,除了異議登記、預告登記、查封登記等情形外,諸如對于監護人處分權之限制(《中華人民共和國民法通則》第18條)、對于共有人處分權之限制(《物權法》第97條)、對于抵押人處分權之限制(《物權法》第191條)、對公司法人代表及高管對外提供擔保之限制(《中華人民共和國公司法》第16條、《中華人民共和國合同法》第50條)、對合伙(負責)人處分合伙企業的不動產、為他人提供擔保或者分割合伙財產之限制,等等(《中華人民共和國合伙企業法》第21、31條、《中華人民共和國合同法》第50條),均具有限制處分之規范目的。除法定情形外,也有來自于約定或者來自于遺囑等限制處分之情形。例如,以合同約定某人在某期限內不得處分某不動產,在遺囑中寫明某繼承人在某期限內不得處分某項繼承之不動產等。

結論：

結合我國現行立法、判例及學說,有理由認為在上述情形下,信賴不動產登記簿之善意第三人通常不受登記公信力之保護,這些情形構成對不動產登記簿公信力之限制。隨著我國法律體系的不斷完善以及不動產登記實踐的深入發展,今后還會有新的對不動產登記簿公信力限制之規范及判例出現,對國內國外有關的判例和學理之研究有待進一步深入和細化。