杭州房地產開發建設中歷史文化傳承的思考

文/應子漁 美國紐約州杰瑞科高中 美國 紐約 11753

杭州曾是五代吳越國和南宋王朝的兩代建都地，是中國七大古都之一，杭州的每一個街巷，都有自己的歷史傳說和故事；杭州的每一個區域，都有歷史留下的痕跡，如今的杭州，美輪美奐，是宜居城市。杭州的房地產開發建設，無論是品質還是品牌，在中國都是數一數二的。我有幸三個暑期在房地產公司實習，參與了不少項目的前期可行性研究，參與了項目建設現場管理，也參加了不少樓宇的考察調研，今天，我整理我實習的工作筆記，就房地產開發建設與當地歷史文化傳承的思考，與大家分享。

杭州房地產開發建設，本人簡單地將其劃分為原始開發階段（拆除鏟平，白地重建等），照搬國外的開發階段（取洋名，照搬國外建筑外形等），尋求個性化設計階段，營造主題文化建設和提煉升華建設以及城市經營六個階段。原始開發階段，是完全無視歷史，忽略文化，只建房子，增加人均居住面積，劃分居住使用空間；照搬國外開發階段，則完全不顧當地人文環境和歷史文化，照搬照抄國外建筑，東施效顰，不倫不類；尋求個性化設計階段，則強調開發商的自我認識，體現開發商的自我價值，以項目為核心，畫地為牢，只重視項目內部的環境設計，項目外立面的獨特風格，忽略項目與周邊環境的和諧，項目與項目之間的和諧，這種和諧，不關乎建筑色彩，不關乎建筑形狀，只關乎建筑的文化；于是，了解當地文化，挖掘歷史古事，保護古城建筑，讓建筑與環境相呼應，才能讓建筑有生命，建筑文化主題的建設，成為房地產開發建設的前提和指導。下面就我實習和調研的樓盤為例，嘗試作一個初淺的分析：

1、原始開發階段的樓盤案例：定安苑

項目簡介：定安苑小區坐落在吳山廣場北側、西湖大道南面、定安路東側，總建筑面積為54000平方米，小區內有小高層、多層住宅樓十幢。

建筑年代：2000年建成

物業公司：社區居委會

綠 化 率：30%

容 積 率：1.20

居住評價：小區周邊的交通還算方便，配套不錯，但小區內綠化景觀較少，比較擁擠，居住舒適度低一些。

分析：定安苑項目原址，是極具古越文化的市井小巷，特色的墻門房子，白墻黑瓦大木門，墻門內東西廂房，天井和正中大客堂，以及天井中的水井，以前是大戶人家的住宅，解放后成為居民公房，當時人均住房面積很小，基本上一個家庭一到兩個房間，但是，正中大客堂和天井是公用的，大家開門共享生活，閉門各自為家，生活其樂融融，小家擁擠，大空間很熱鬧有情誼，這里沒有隱私和秘密，鄰里之間，很親近，充分表達了中國傳統“遠親不如近鄰”的意境。

改建后的定安苑，為解決拆遷戶的困難，完成人均居住面積的指標，雖然改善了內部居住條件，但失去了很多美好：原先熟悉的鄰居，沒有了公共活動場所，不再其樂融融；原先互幫互助的鄰居，由于空間的封閉，不好意思再去打擾；每家居住面積增加了，居住感覺卻不通暢，道路陜窄，車輛堵塞，整個一個擁擠和雜亂的狀態，還有，沒有任何特色的建筑，與吳山天風格格不入；修飾過的建筑立面，也無法融入周邊西湖和南宋御街-清河坊的意境。

2、照搬國外開發階段的樓盤案例：天都城

天都城，地處杭州郊區余杭天都城，距杭州市中心15公里左右，是一個占地7000畝，規劃容納居民10萬戶的大盤，從1999年開始開發，當時號稱“中國第一衛星城”，是以法蘭西文化為城市文化的社區，內有按照1：3比例縮放設計建造(是原版的三分之一)的埃菲爾鐵塔。此外，“法國小鎮”內還設計有仿建的“香榭麗舍大街”和“巴黎式花園”。

翻看2015年前的新聞，天都城一度曾被稱作是中國的“鬼城”，當時僅以均價七八千元每平方米即不到杭州市中心的一半的價格優勢成為該項目的唯一吸引點。根據當時的報道：僅有幾家蘭州拉面、沙縣小吃之類的小餐館，很小的商店銷售著為數不多的低檔商品。這樣的描述使鬼城的印象深入人心，以配套奇缺來形容當時的天都城成為媒體的共識。雄偉的安菲爾鐵塔下的草坪，一度成了附近農民的菜園子。

隨著地鐵三號線的落地進程，如今的天都城除了有像星巴克這樣的商家入住以外，整個商業氣氛隨著業主入住人數的增加，已經今非昔比。被人廣泛詬病的地塔地標周邊也將成為地鐵上蓋商業項目。

杭州地鐵三號線可以說是一條“剛需盤黃金帶”，它所經過的閑林、丁橋、星橋區塊是杭州市區內罕有的價格洼地。而三號線上的天都城站也將落戶到天都城內的鐵塔下，鐵塔商業規劃中將有近10萬平方的集飲食、娛樂、休閑、體育為一體的Shopping Mall及酒店式公寓，輻射整個天都城及周邊居民的休閑娛樂生活與餐飲需求，使得天都城真正成為星橋板塊的“心臟”。鐵塔下方的天都城站是鐵塔商業綜合體的起點線，也是承載貫穿整個鐵塔商圈的核心點。天都城以其綜合的性價比，從2015年的僅以價格為優勢的城市邊緣樓盤，變成如今的銷售熱盤，由于天都城目前的入住率已經接近七八成左右，在有地鐵的超預期的同時，眼下的居住環境也已告別昔日鬼城傳說，

綜上所述，早期天都城的異國情調，品牌識別性高；為項目順利開局起到了加分作用。18年后，當地鐵便捷交通概念落地后，項目法國小鎮浪漫生活方式才吸引市中心改善型客戶購買入住。未來的天都城將是一個集旅游、商業、教育、人居為一體的“綜合大城”，在大城之上，居民們可以享受便捷的地鐵交通，鐵塔商業的綜合配套，優質的國際化教育以及與文化創意產業結合的獨特生活方式。

3、尋求個性化設計階段開發的樓盤案例：東河沿岸的建筑

東河從艮山門到清河坊，是最美麗的一段，亭臺樓閣，小橋流水，都有其美麗的傳說，湖面小船輕搖，湖邊鳥語花香，亭子內的吳語越劇，平臺上的舞劍太極，以及行人的歡歌笑語，一派太平盛世的風雅美景，尤其是清晨彩霞的映照和黃昏夕陽輝映，更是美不勝收，遺憾的是，沿線有十幾個開發商開發的樓盤，這些樓盤體量差不多大，外觀和形態單個的看，都不錯，在杭州也算高檔小區，大部分建于2000年以后，只是都聚集在東河的岸邊，均以自己的個性化設計為目的，在外形，色彩和環境設計中，各自為陣，單個的樓盤都美，連在一起不美。于是，美麗的岸邊，方方正正的一塊塊色塊，像一幅美麗油畫上的補丁，格外不協調。好在河邊的樹木也長大了，岸邊的樓盤也不高，而且樓宇居民的陽臺都用植物點綴，也不算難看，只是當初大家能夠協調一下，也許會更美，雖然現在也很美。

4、營造主題文化開發階段的案例：德清·資福寺體育文化公園

4.1 項目介紹

資福寺體育文化公園位于德清縣境內禺山靜謐狹長的山谷中，四周群山環抱，古跡眾多，項目以大地機理和自然山水為依托，打造出集歷史遺跡游覽、運動娛樂、休閑度假等項目于一體的大型休閑旅游項目。項目占地面積11961畝，建筑占地面積220000m2

建筑類型：獨棟別墅

4.2 當地歷史和人文調研

1）禺山：早在三代之前的部落聚居時代，禺山便很有名，就在這一片山青水碧的土地上，我們的祖先在新石器時代后期便建立了汪芒國，在國王防風氏的領導下，捕魚養蠶，種稻栽麻，繁衍生息。

2）云岫寺：位于二都境內，距楊墳8公里，始建于宋淳熙八年（1181），800余年間幾經損壞與重修，1982年6月列為德清縣重點文物保護單位。1985年國文物局撥款，由省考古研究所古建筑維修中心設計，按宋代風格復修。1989年12月，列為省級重點文物保護單位。

3）資福寺：現遺址坐落于上楊村境內，據《武康縣志》記載：“……資福寺在翔鳳山即禺山支，唐季古剎也。”另據當地年老者回憶道：遠古自有“南靈隱，北資福”之說，資福寺大雄寶殿主高比靈隱寺寶殿高出1.08尺，與靈隱有兄弟禪寺之美譽。只是，民國年間毀于日本侵略者戰火之手。

4.3 設計理念

2008年奧運會的召開，在國內興起一股運動熱潮，并且在當今世界的旅游熱潮中，以“回歸自然”為主題的休閑旅游業前景十分看好。項目在依托楊墳自身的自然歷史文化條件下，休閑旅游文化趨勢及《湖州市體育強市建設與“十一五”體育發展》指導下，確定主題為資福寺體育文化公園。

4.4 設計模型

資福寺體育文化公園以大地機理和自然山水為依托，現有的歷史文化內容按主題立意分為五個功能分區，分別為宗教文化區、度假文化區、運動休閑區、娛樂休閑區、高級住宅區。

4.5 傳承方式

資福寺體育文化公園將在建設過程中根據古建筑的歷史典故、時代風格、保存現狀等因素進行綜合考慮，對區塊內的古建筑進行修繕或重建，從而以現有存留的歷史遺構為主要景點，組成一條宗教文化旅游線路。

4.6 建設中的修正

1）資福寺：資福寺在現有的地點，現有的觀音殿建筑基礎上，恢復原有的寺廟格局，根據史料記載及現有的建筑風格，資福寺的建筑風格確定為宋式。

2）望仙橋：望仙橋為德清縣文物保護單位，現狀橋護欄已缺損，橋身也為青藤野草所遮蔽，頗具荒涼感。在望仙橋景點設計建設一座新望仙橋，原有的望仙橋基本不做修繕，作為一種文化歷史見證存在，使新老兩橋兩兩相望，形成歷史的對比感。

4.7 建設成果展示

白蓮山莊是整個文化公園的核心區，是融高爾夫俱樂部建筑會所，度假中心等為一體的建筑。白蓮山莊在設計構思中是以中國傳統的廊院式為藍本，外圍一圈蓮花池，度假村的主建筑宛若由水中央冒起。院院相連、交錯鏤空的方形、菱形磚墻，青瓦，營造出一種江南水鄉休閑氛圍。

4.8 項目評價

資福寺體育文化公園項目、對于區塊內遺存的資福寺、望仙橋等古建筑進行修繕與改建，形成了獨具地方特色的宗教文化街區，使楊墳的歷史文化得到了很好的傳承。

5、傳承歷史文化，提升項目精神的案例分析：杭州·萬科良渚文化村

5.1 項目介紹

萬科良渚文化村位于杭州市余杭區良渚鎮西北處。文化村總占地約1萬畝(666.7hm2)，其中開發建設用地約333.35hm2，租用山地約333.35hm2，規劃地上總建筑面積236.3 萬m2，綜合容積率約0.4。

5.2 當地歷史和人文調研

良渚是人類最早的優良棲息地之一，也是東方文明的發源地。考古研究表明，在良渚文化時期，農業已率先進入犁耕稻作時代；手工業趨于專業化，琢玉工業已尤為發達；大型玉禮器的出現揭開了中國禮制社會的序幕；貴族大墓的出現顯示出社會分化的加劇；刻畫在出土器物上的“原始文字”被認為是中國成熟文字出現的前奏。專家們指出：中國文明的曙光是從良渚升起的；國家文物局指出：良渚遺址群將成為證實中華五千年文明史的圣地。

5.3 設計理念

良渚文化村圍繞打造一個3—5萬的人口規模，4-5層為主的建筑尺度，以步行5分鐘的尺度建立配套服務體系 ，以每小時5公里的步行速度建立的小鎮規模，建設一座可持續發展，滿足美好居住理想的生活之城 。

5.4 設計模型

良渚文化村的核心構架是“二軸二心三區七片”，二軸是以文化村東西主干道和濱河道路串聯主題村落，二心是東西分別設旅游中心區和公建中心區，三區是分別設立核心旅游區、小鎮風情度假區和森林生態休閑區，七片是分布在山水之間的主題居住村落。

5.5 傳承方式

（1）良渚文化文化村精神內核——良渚文化博物館：

良渚文化博物院以“一把玉錐散落地面”為設計理念，由不完全平行的四個長條形建筑，組成高低錯落有致、內部相互聯通的空間形態。院內還設計了三個天井式主題庭院，庭院周圍的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，體現了中國園林建筑的元素。

（2）庭院式建筑——白鷺灣君瀾度假酒店

白鷺灣君瀾度假酒店整體設計古樸典雅，氣勢宏偉，臨湖而建的庭院式建筑主體分為連綿而成的十個區，環繞在丘陵綠地和濕地湖泊之中，營造出人文與自然生態景觀融合的氛圍，為游客提供高品質的休閑度假享受。

5.6 建設中的修正

良渚文化村在參照國際經驗并結合國情研究基礎上，嘗試將居住、商業、旅游、文化創意產業、教育醫療、養生養老等多種產業復合，預計可以創造8000個各類工作崗位。

為了滿足服務性從業人員的居住需要，由美國建筑師丹尼爾里伯斯金 (Daniel Libeskind) 設計的“服務者之家”正在實施當中。按照開發設想，文化村將嘗試高等成人教育培訓機構進入社區的計劃，并且與周邊高等院校如浙江大學進行合作，建立創業激勵機制，形成以居住為核心的多元化產業格局。

5.7 建設成果展示

良渚文化村部分村落展示：

（1）竹徑云山

竹徑云山位于太璞山下，礦坑公園旁，被約1公里太璞山三面環繞，建筑跟山體無縫相連，整體布局從低到高蹭蹭展開，充分將山景資源融入整個園區內。

（2）陽光天際

在上林環抱之中的陽光天際，洋溢著浪漫而高貴的西拔牙氣息。純粹山地排屋的設計，巧妙地利用了起伏有序的地形環境，盡可能保持原生態樹木，形成獨有趣味的多層級視野，自然環境與建筑融為一體

5.8 項目評價

良渚文化村已經成為杭州旅游休閑和度假居住新名片新地標，是我國第一個多種功能復合的可居、可游、可學、可創業的生活小鎮，它超越了樓盤概念，以小鎮的尺度、步行的時距、主題村落式的布局，成為郊區新鎮建設的示范區、田園城市理想與新都市主義的試驗場。

6、傳承文化，運營城市的案例：杭州·南宋御街

6.1 項目介紹

以其南宋御街為核心的“中山路綜合保護與有機更新工程”正式啟動于2008年年初，歷時2年基本完成。南宋御街是杭州市的一條特色商業步行街，南北走向，屬于上城區中山中路。它北至西湖大道，南接河坊街。

6.2 當地歷史和人文調研

杭州南宋御街是專供皇帝通行、貫穿京城南北的大道，因此又名天街。御街南起皇宮北邊的和寧門外，北至景靈宮前(一說至武林門斜橋)，由數萬幅寬石板鋪設而成，寬敞通達。以它為中軸線，形成了都城規劃的基本結構與街坊的分布格局。

御街呈南北走向，分主、輔兩道，東、南、北三面壓在中山路下。根據史料記載推測，御街寬度至少可容納14匹馬并行，而十四匹馬并行寬約12米，估計御街寬度在15米以上。

6.3 設計理念

第一條，首先是整個杭州環境的特點，一個城市應該有特殊的品質。

第二條，整個杭州城市整體性的建筑格局狀態。

第三條，杭州城市生活的這種品質和它的多樣性。

第四條，杭州城市歷史文化積累的深淺。

第五條，杭州城市的創造力。

6.4 設計模型

作為中國傳統城市格局轉折點的標志，南宋御街的城市肌理在規劃改造中得到完整的保留。在改造方案中，御街的城市肌理、空間尺度得到了很好的保留。另外，作為南宋御街的還原，原有的御街格局，從中間向兩邊依次為御道、御溝、御廊、民居的空間層次也通過新的規劃設計有所保留和體現。

6.5 傳承方式

（1）整體業態類型調整策略——加入休閑娛樂型業態，再現南宋“瓦肆”文化。

（2）空間布局及利用調整策略：充分利用好縱向和橫向的公共空間和半公共空間發展中高端休閑娛樂業態，賦予南宋“瓦肆”文化以新時代的生命力。引入中外戲劇、雜耍、說書等娛樂表演形式，開展動態、有聲、體驗式的消費活動，讓御街鬧起來，活起來。

6.6 建設中的修正

（1）建筑重生

1) 拆除嚴重破損，無法修復重利用的；

2) 保留保存完好的，具有歷史價值的，作為歷史博物館或者重新發揮其功能；

3) 整改基本完善的，去除影響整體的部分，重新修整，使其獲得二次生命，重新發揮作用；

（2）道路改造

1) 路面：仿南宋御街形制，尺度適宜步行街。

2) 水系：引中河水到鼓樓進水口，流經13個水景池，最后通過暗管，從西湖大道出水口排入中河，形成一個循環。

3) 坊墻：中山中路上的坊墻，展現著杭州的坊巷制結構，每座坊墻上都寫著不同的文字。

6.7 建設成果展示

從南宋御街的歷史元素當中運用過來的，因為現在這條街道非常復雜，我們用片斷回憶的方式來用它，最后形成了一個多條線索綜合保護的創造性，所有東西都是用高度創造性的做法，工程剛一結束就已經被法國最著名的雜志《今日建筑 》（Architecture d’ Aujourd’ hui-AA）用了40頁的大篇幅來報道。

從建筑來說，有古代中式建筑，有近代小洋樓，也有無法完全遮蓋的現代建筑，沒有刻意的完全復古，還新增了不少設計新穎的構筑物，相互襯托、相互豐富，也相互協調。從景觀上來說也是，青石板路面，和路邊的花草小景、小橋流水，都是亦古亦新的感覺。

6.8 評價

從文化傳承的角度來看，南宋御街的改造無疑是成功的。作為南宋市井文化的體驗之地，御街成了到訪杭州的游客必去的景點之一。

7、世界同類城市的考察比較——日本京都

京都是日本比較重要的城市之一，與杭州有較多相似的特點。

7.1 日本京都概況

京都是日本重要的城市之一，總面積827.9平方公里，設有11個區級政府。京都歷史文化悠久。公元794年即已成為日本首都，到19世紀中葉日本首都遷到東京止，京都作為日本首都長達千余年之久。

7.2 京都與杭州相似的特點

(1)行政層級相似

杭州是中國15個副省級城市之一（所謂副省級城市就是仍受省級行政區管轄，但副省級市的市長與副省長行政級別相同）。京都屬于日本第一級行政區。

(2)區位特征相似

關西地區是日本僅次于東京圈的第二大經濟圈。關西地區處于前3位的城市是大阪、京都和神戶，大阪與神戶處在臨海地區，具有優良的港口資源，大阪與神戶之間的區域形成日本著名的制造業基地——阪神工業園區。京都則是處在內陸地區，缺乏港口資源，處在阪神工業園區的邊緣地帶。按照區域位置與經濟實力之間的相似特征，上海可與大阪相比，寧波可與神戶相比，杭州可與京都相比。

(3)教育資源相似

目前杭州已經建成下沙、濱江、小和山和浙大紫金港4大高教園區，擁有包括浙江大學在內的30余所高校，25萬在校大學生(研究生2萬)，專業研究機構80余所，各類專業技術人員30余萬人。杭州與京都都是屬于教育資源密集型城市，大學生人數已占到城市人口的相當比重，城市經濟社會發展的活力得到提高，特別是為知識型創業提供極為寶貴的人力資源。

(4)歷史沉淀相似

杭州曾是五代吳越國和南宋王朝的兩代建都地，是中國七大古都之一，京都則是日本的古都，杭州與京都擁有作為古都的歷史，使其發展過程之中必須考慮傳承的問題，不把歷史沉淀當作包袱，而是當作促進發展的資源，走傳統與創新相互融合互為促進的發展道路。

(5)宗教文化相似

杭州民間佛教信仰較為活躍，較為有名的寺院包括靈隱寺、凈慈寺、法喜寺、法凈寺、法鏡寺、靈順寺、永福寺和韜光寺等。這些寺院成為杭州重要的風景旅游點之一。日本佛教則從中國傳人，至今興盛不衰，民間拜佛之風盛行，寺院旅游成為京都旅游業的重要支撐。無論杭州，還是京都，佛教文化已經潛入社會日常生活之中，影響著人們生活、工作和思維方式，毫無疑問也會對經濟社會發展過程產生意識層面的影響。

7.3 京都經濟社會發展道路對杭州的啟示

（1）城市品牌：既要樹立具有國際視野的都市理想，又要始終堅定不渝的實施都市理想。

1978年京都市提出建設“世界文化自由城市”的都市理想，經過長期堅持不懈地努力，1996年京都市被選為世界歷史都市聯盟的協調人，1997年則被選全球變暖防止會議的召開地。2007年杭州提出“生活品質之城” 的城市品牌。“生活品質之城”的城市品牌創建應該學習京都樹立都市理想的做法，提升“生活品質之城”的國際視野，樹立要為世界做出貢獻的目標和方向，按照“生活品質之城”創建的內在需要，積極承辦具有世界影響的國際會議，不應該讓“生活品質之城”僅僅局限于杭州之內，而應該具有推動世界向前發展的更大輻射力，具有引領世界經濟社會發展潮流的領導力。

（2）市民參與：既要市民和政府的相互緊密協作，又要各自盡到各自的職責。

京都政府鼓勵市民參與市政，參與市政范圍包括保健、福利、教育、體育、防災、城市建設在內的各種各樣的領域，讓市民能夠適當的評價政策，實現市民有序化參與，實現高品質的行政服務與市政運行具有效率的結合。杭州可以借鑒京都市民參與市政的經驗，推進實施“民主促民生”戰略，滿足市民當家作主的主體性要求，形成推進杭州經濟社會的合力。

(3)城市文化：既要守護傳統文化資源，更要孕育充滿活力魅力的新文化。

京都把培育良好的人作為城市建設至關重要的一環，特別是育兒和教育的重要作用，讓京都市民具有看穿物體本質的“鑒定文化”、創造精巧物品的“精巧文化”、具有冒險精神的“嘗試文化”。京都成為鼓勵嘗試、敢于冒險的創新平臺的同時，提供安定的雇傭機會，熱鬧的城市之中年輕人進行學習勞動。杭州市需要發展自己的城市文化，要在已有“精致和諧、大氣開放”的杭州新人文精神基礎之上，探索弘揚杭州傳統文化資源的方式和渠道，重點培育讓城市充滿活力和魅力的讓市民成為良好的人的文化。

8、問題與思考

（1）無論是什么行業，當將工藝、外觀的研究做到一定程度后，都會追求一些更深層次的“氣質”，而這種氣質更多的是一種人文的傳承，歷史的沉淀。對于房子這件在國人眼中“必需”而又“大件”的商品來說，也是如此。

（2）“中國人還是喜歡住符合自己民族氣質的房子，其實建筑是人精神領域的一種外延，你所思所想通過它給予表達。”在房地產開發的發展進程中，樓盤從最初的拼設計、比裝修、造概念、談配套，到后來開始著手追求精神層面和人文向度上的內涵，這無疑是一種“質”的飛躍，也是發展的必經歷程。

（3）杭州是一座亦古亦新的城市，“古”有4700多年前被稱為“文明曙光”的良渚文化，有五代吳越國和南宋王朝兩代定都于此，又有西湖、京杭大運河、錢塘江等自古聞名的風景名勝；“今”有互聯網行業的蓬勃發展，首座“無現金”城市的先進生活理念。在這樣一座獨特的城市中，怎樣的房地產開發模式才能更好得與城市氣質融合，將城市的優點融入居住者的日常生活中？

我認為在房地產開發過程中應以城市文化為導向，古為今用，洋為中用，傳承文化，發揚光大，以文化為內涵，更多的采用“外古內新”的模式，以儒雅有格調的外觀融入環境，體現城市風骨；以高科技的內部功能提升生活品質，彰顯現代感。

結語：

經過兩個多月的努力，我將實習的工作筆記進行了梳理，這是一個不斷學習的過程，從最初記筆記時對問題的模糊認識到現在能夠對問題有個淺析，讓我體會到實踐對于學習的重要性，也希望得到大家的幫助。