公證搖號時代的杭州樓市研究

文/鮑一帆 杭州市城建開發集團有限公司 浙江杭州 310006

1、其他城市的搖號經驗

目前政府采用商品房搖號政策典型的一、二線城市有上海、成都、長沙、武漢等地，雖然都屬商品房公證搖號政策，但就細則及具體執行情況還是略有差別。

1.1 上海模式

上海市于2017年5月4日和7月18日分別發布了《關于進一步加強本市房地產市場監管，規范商品住房預銷售行為的通知》和《關于貫徹商品住宅項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，明確要求新開商品住宅采用由公證機構主持的搖號方式公開銷售，嚴格落實實名制，開發商不得以任何名義收取價外款。

開發商需要在新盤開盤10日前，向公證機構申請選購房屋的搖號排序公證，并在開盤日前，在售樓現場公示全部準售房源和已積累客戶名單。在具體執行方面，開發商必須使用公證機構提供的電腦搖號軟件，并由公證機構全程現場監督公證，排號結果現場公示，選房必須嚴格按照搖號排序結果，依序挑選。

1.2 長沙模式

2017年10月28日，長沙市住房和城鄉建設委員會印發了《長沙市限購區域內新建商品住房銷售搖號具體操作程序》的通知，明確長沙市限購區域范圍內所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應采取公開搖號方式銷售商品住房。《通知》要求開發商需提前7天向公證機構提出公開搖號公證申請，并提交公開搖號的具體規則和方案等材料。此外，在獲取商品房預售許可后，應拿出公示后的準售房源進行搖號銷售，并在搖號開始的三日前在銷售現場（售樓部）發布搖號公告。

此外，開發企業需采取實名制方式，公開接受意向購房人認籌，接受購房認籌時間不得少于3個工作日。認籌完成后，應留存認籌人身份證明復印件，編制《報名搖號名冊》，報送公證機構備案確認（紙質和電子文檔）。開發企業在（售樓部）醒目位置公示《報名搖號名冊》，公示時間不少于72小時。

1.3 武漢模式

對比上海和長沙，武漢政府的搖號政策指向性則更為明顯。2018年3月15日武漢發布了《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優先選房操作規程（試行）》，剛需人群滿足三個條件可優先選購1套新建商品住房：在武漢無自有住房；符合武漢住房限購政策規定；本次購房之日起前3年無住房交易記錄。另預售備案均價低于18000元/平方米的新建商品住宅，且建筑面積低于120平方米的準售房源采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例（含40%）納入優選選房范圍。開發商首次公開銷售新建商品住宅時，應對優選購房源與優先選房順序進行搖號，由公證機構作全程現場監督公證。

2、杭州公證搖號政策背景

采用公證機構搖號模式的這些城市，無不是在這輪房價上漲周期中的持牛耳者，但在市場的大浪面前，剛需客戶只能望洋興嘆。高房價雖然是對一個城市建設成果的肯定，但無形中也成了壓在百姓身上的千斤頂，工資漲幅遠低于房價漲幅，剛需買房成了最美好的愿望。杭州自2016年底房地產市場行情開始上揚，雖較國內其他主要城市進入本輪上漲周期較晚，但得益于G20峰會的成功舉辦及2022年亞運會的重大利好，這波行情可謂來勢洶洶。

根據克爾瑞統計數據，2015年杭州主城區（6城區）成交均價在22534元/方，2016年成交均價在24895元/方，2017年漲至 31752元/方。快速上漲的房價不僅大大提高了政府的征地成本，也引起了購房者的極大恐慌，目前2萬/方以下的剛需盤在杭州市區已經絕跡，2-3萬/方的郊區盤炙手可熱。在中央“住房不抄”的號召下，杭州市房管局雙管齊下， 從限購和限價兩方面著手，多次加碼調控措施，旨在維持杭州房地產市場的穩定。

2.1 限購政策

第一輪限購政策于2016年9月19日啟動，明確在杭州市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

緊接著在2016年11月10日進一步加強限購：調整住房公積金比例。一是購買首套普通自住住房，或擁有一套住房并已結清購房貸款的，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款，首付款比例從不低于20%調整為不低于30%；二是擁有一套住房但未結清相應商業性購房貸款的，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，貸款首付比例從不低于50%調整為不低于60%；三是擁有兩套及以上居住或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

在2017年3月31日杭州市房管局有發布了《認房又認貸，進一步升級房地產調控措施》。此次措施要求已擁有一套住宅或無住房但有住房貸款記錄的，購買二套房首付款比例比低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執行；本市戶籍成年單身（含離異）在限購區域內只能限購一套，企業購買限購區域住宅需滿3年方可上市交易，外地遷入四縣（市）的居住家庭，自戶籍遷入之日起滿2年，方能在本市市區范圍內購房住房。

2.2 限價政策

除了表面上的限購政策外，從2016年10月下旬開始杭州市政府通過控制預售證發放、限制一手房備案價、限制網簽都措施，嚴格控制全市房價平均水平。

首先嚴格控制預售證的發放，對35000元單價以上的項目的控制最為嚴格，這類項目也最難拿到預售證；對市中心、錢江新城、奧體等部分熱點區域高價盤重點限制；對35000元以下的樓盤沒有明確限制，單價越低，領到預售證的難度越低；大量批出遠郊樓盤的預售證，包括大江東、富陽、蕭山、義橋等地，這些區域樓盤的房價相對較低，從而拉低全市成交均價。其次嚴格控制每個樓盤的價格：新盤首開的備案價不高于板塊均價；已開過盤的，加推價不能高于上一次的開盤均價。

然而，限購限價政策除了表面上避免了杭州房價的瘋漲，卻沒有改變購房者及開發商對杭州樓市的預期。土地市場屢創新高，全款支付、天價車位費、托關系、號子費等亂象橫生，由于對一手房價格的嚴格管制，二手房漫天要價，不少板塊的二手房要比一手房貴近萬元。針對限購限價政策存在的諸多問題，杭州市住房保障和房屋管理局在2018年3月28日發布了《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》（以下稱《通知》），杭州進入公證搖號時代。

《通知》除要求房企采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應在申領商品房預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源外，針對剛需客戶，給與的重點關照。《通知》明確，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。“無房家庭”是指，在我市限購范圍內無自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”）。另搖號結果產生后，前序家庭放棄選房、購房的，后序家庭依次遞補。對于中選后放棄選房、購房達二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記；中選后放棄選房、購房達三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。

3、公證搖號的執行情況

自杭州開始實施公證搖號以來，已有不少客戶在公證機構的監管下買到了房，這里舉杭州首個公證搖號盤-萬科和家園臻園作為案例，具體講解公證搖號購房的流程。

萬科和家園臻園此次開盤1幢，180套，面積15912.62方，將提供40%比例的房源供“無房家庭”優先搖號。客戶可在領取商品住房預售許可證次日起5日內，進行現場購買登記。申請“無房家庭”資格時，須確保提交資料和申報信息的真實性、合法性。登記需提供婚姻證、房產情況核查證等證件，并且要求50萬現金存款證明。搖號分三輪，首輪搖號，根據40%的比例，搖出“無房家庭”優先入圍戶數（72戶），但不確定選房順序；第二輪搖號，首輪未入圍的無房家庭與非無房家庭共同搖號，搖出剩余入圍數（108戶），但不確定選房順序，同時搖出未入圍家庭的輪候順序；第三輪搖號，前兩輪搖出的入圍家庭共同搖號，選出選房序號。

從程序設計來看，本次公證搖號對于無房剛需家庭來說有明顯的傾斜，給予了較大的優先保護，同時也不失公平，即對于選房的順序入圍者是一視同仁的。但本次搖號并沒未對面積段進行劃分，無房剛需家庭在第三輪搖號時可能出現只剩大戶型的尷尬處境。

4、解讀杭州公證搖號政策

公證搖號政策的落地對于杭州無房家庭無疑是吃了一記定心丸，并較好的杜絕了限價以來出現的全款支付、托關系、賣房號等各類亂象，有效整治了杭州房地產市場。但其負面作用也隨之暴露，比如客戶對于自己的心意盤往往可遇而不可求，許多客戶只能是搖到哪買在哪；許多原本無購房需求的人，抱著搖到即掙到的心態也去購房，導致部分盤中簽率不足5%。

總體而言，公證搖號政策有效的保障了剛需利益，整治了市場中的不良現象，但對于抑制房價，貫徹中央“住房不炒”精神，僅此是不夠的，還需其他配套措施予以支持。