房產(chǎn)測繪存在的問題及規(guī)避方法探討

文/盧波、王永剛 十堰市房地產(chǎn)測繪中心 湖北十堰 442000

1、房產(chǎn)測繪中存在的主要問題

1.1 相關(guān)法律法規(guī)有待于完善

《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》在規(guī)范房產(chǎn)測繪中具有重要作用。兩項法規(guī)有效保護了售購雙方的合法權(quán)益，維持了房產(chǎn)測繪的正常市場運行。然而，受到物價和城市化進程等多種因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，這就導(dǎo)致了既有的相關(guān)行業(yè)法規(guī)無法對不斷變化的房產(chǎn)測繪工作進行有效的約束和指導(dǎo)，最終造成了行業(yè)監(jiān)管不力。房產(chǎn)測繪技術(shù)已經(jīng)市場化，行業(yè)競爭非常激烈，由于相關(guān)法律法規(guī)缺失或落后，部分人員采用了不法競爭手段，比如壓低價格或者增強行政干預(yù)等等。

1.2 測量技術(shù)規(guī)范有待完善

第一，測繪工作人員的技術(shù)還有很大提升空間。房產(chǎn)測繪工作比較復(fù)雜，如果房屋面積非常大，測繪數(shù)據(jù)就相應(yīng)多，在分析整合數(shù)據(jù)時就容易出現(xiàn)某些差錯。然而，測繪結(jié)果生成之后即有法律效益，誤差給業(yè)主所造成的經(jīng)濟損失是非常大的。追究相關(guān)測繪人員的責任時，其要賠償負擔一般都較重，還會對其業(yè)內(nèi)影響力產(chǎn)生負面影響。第二，相關(guān)測繪法律法規(guī)對測繪技術(shù)層面的要求和指導(dǎo)不夠細致GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》對測繪工作進行了細致的規(guī)范。然而，隨著測繪技術(shù)和測繪設(shè)備的更新升級，測繪工作有曝露出了很多新的問題。比如，測繪工作中對房屋的某些部位難以精確測量；再如，公攤面積分配不合理等等。這就都會導(dǎo)致業(yè)主對測繪結(jié)果的質(zhì)疑，進而導(dǎo)致相關(guān)的糾紛。

1.3 社會監(jiān)督效力有待于提升

房產(chǎn)測繪行業(yè)已經(jīng)市場化，但是相關(guān)的法律法規(guī)還處于不斷的完善當中。此時，能夠規(guī)范房產(chǎn)測繪工作和規(guī)避測繪中常見問題的是有效的社會監(jiān)督。然而，當下社會監(jiān)督對房產(chǎn)測繪的監(jiān)督力度比較小，房地產(chǎn)通過自身努力來規(guī)避風(fēng)險的意識也比較弱。這就導(dǎo)致了房產(chǎn)測繪行業(yè)在工作時問題頻發(fā)，問題的嚴重性不一而同。由此可見，房產(chǎn)測繪行業(yè)急需一個完善的內(nèi)部質(zhì)量保障體系和外部社會監(jiān)督體系來共同努力以規(guī)避各種風(fēng)險。

2、房產(chǎn)測繪中問題的規(guī)避方法

2.1 完善房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)

全面建成法治社會視域下，要針對房產(chǎn)測繪行業(yè)制定出相應(yīng)的法律法規(guī)以減少測繪工作問題，并且對問題糾紛給予法律層面的指導(dǎo)意見。完善相關(guān)法律法規(guī)要從三個層面展開。第一，國家要對房產(chǎn)測繪行業(yè)的職業(yè)道德和測繪程序以及測繪結(jié)果允許的誤差進行全面細致的說明。要對測繪結(jié)果產(chǎn)生的影響以及測繪工作人員所負的法律責任給予明確的表述。第二，測繪行業(yè)要出臺一個行業(yè)內(nèi)部認可的測量儀器使用標準和測量技術(shù)操作規(guī)程。這樣可以在同一個行業(yè)內(nèi)有統(tǒng)一的工作標準，從而避免了同一房屋由于測繪單位使用的測繪儀器和技術(shù)不同而導(dǎo)致測繪結(jié)果產(chǎn)生爭議。第三，要對測繪工作人員的從業(yè)資質(zhì)進行法律層面的要求。鑒于測繪結(jié)果對業(yè)主的經(jīng)濟權(quán)益產(chǎn)生重大影響，測繪工業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)需要引起注意。在法律層面對其測繪職業(yè)能力進行認定，可以規(guī)避測繪人員主觀性錯誤而造成的各種問題。

2.2 加快房產(chǎn)管理的市場化進程

第一，需要加強理發(fā)的統(tǒng)一體，避免產(chǎn)生市場壟斷產(chǎn)生，使得測繪企業(yè)在實際的市場機制當中能夠確保公平公正。第二，建立完善的測繪體質(zhì)，確保測繪企業(yè)能夠作為第三方中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)的測繪，以此能夠為其提供準確的數(shù)據(jù)信息，從而提升測繪數(shù)據(jù)的精準度。第三，對于房地產(chǎn)測繪市場進行準確的把握，房地產(chǎn)測繪企業(yè)一定要按照實際的市場需求對其進行確認。

2.3 提升房地產(chǎn)測繪監(jiān)管力度

房產(chǎn)測繪工作需要有力的監(jiān)督和管理來優(yōu)化其工作質(zhì)量，進而避免出現(xiàn)各種問題糾紛。提升監(jiān)管力度要重點考慮一下三個方面。第一，對房產(chǎn)測繪行業(yè)的市場運作機制進行監(jiān)管。擬定并不斷修正房產(chǎn)測繪工作流程，避免不法競爭和惡意損害他人利益的行為。第二，發(fā)揮社會監(jiān)督的力量，通過網(wǎng)絡(luò)和微信公眾號等對測繪工作進行舉報和監(jiān)督。這樣可以讓測繪工作更加透明化，也充分利用社會輿論來約束測繪工作，避免通過賄賂手段來進行行政干預(yù)以侵害業(yè)主合法權(quán)益。第三，房產(chǎn)測繪行業(yè)要形成統(tǒng)一的測量技術(shù)和測量儀器以及測量誤差，然后按照業(yè)內(nèi)的統(tǒng)一標準來對測量數(shù)據(jù)進行復(fù)查和審核。

2.4 優(yōu)化內(nèi)部控制機制

內(nèi)部控制機制是解決房產(chǎn)測繪問題的關(guān)鍵，也是規(guī)避各種測繪結(jié)果糾紛的有力方法。第一，優(yōu)化內(nèi)部控制機制，可以在第一時間內(nèi)對測繪結(jié)果進行復(fù)查，從而及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，避免了測繪結(jié)果受到外界質(zhì)疑。第二，內(nèi)部控制不斷提升，就會逐漸形成一個行業(yè)內(nèi)的權(quán)威話語權(quán)，進而建立一個統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)定。第三，優(yōu)化內(nèi)部控制機制，可以全面提升房產(chǎn)測繪的各個工作環(huán)節(jié)，形成一套完善的工作流程和質(zhì)量監(jiān)控機制，為行業(yè)法律法規(guī)的制定提供一個可靠的參考方案。

2.5 要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險

房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范, 測繪單位承擔的責任也越來越大,所承受的市場風(fēng)險可以通過合法的市場手段進行轉(zhuǎn)移。例如購買測繪產(chǎn)品責任險,假如測繪差錯案一旦發(fā)生,給委托單位或購房人造成經(jīng)濟損失由保險公司賠付。如果房屋面積小，即使產(chǎn)生測繪誤差，也不會對業(yè)主產(chǎn)生很大的經(jīng)濟損失，如果房屋面積大，則造成的經(jīng)濟損失不可估量，賠償金額可能會遠遠超出測繪企業(yè)的承受能力。所以，房產(chǎn)測繪行業(yè)合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險是非常有必要的。

結(jié)語：

法律法規(guī)是規(guī)范和指導(dǎo)房產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展的重要保障，推進房產(chǎn)管理的市場化是通過良性競爭來引導(dǎo)該行業(yè)健康發(fā)展的保證，提高監(jiān)管力度是通過優(yōu)化測繪工作質(zhì)量來規(guī)避低錯導(dǎo)致的風(fēng)險的有效方法，內(nèi)部的控制機制是全面提升測繪結(jié)果準確度和精確性的最佳手段。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的經(jīng)濟利益非常大，一旦發(fā)生問題，測繪人員或者測繪機構(gòu)所承擔的賠償負擔太重，所以要合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險。因此，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員要全面提升自己身工作質(zhì)量，快速形成行業(yè)規(guī)范，也要配合形成和落實相關(guān)法律法規(guī)。