房地產(chǎn)項目成本管理分析

文/倪武英 綠城資產(chǎn)管理集團 浙江杭州 310000

1、引言

近幾年隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭力也逐漸增大。金融危機、宏觀調控等問題對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)市場波動頻繁，競爭加劇。在此背景下，許多房企過于重視規(guī)模、營銷策略及財務運營等，忽略了成本管理工作的重要性，這對房企的品質及性價比帶來了較大的影響，甚至嚴重阻礙了房企的穩(wěn)步發(fā)展。因此，不斷提升成本管理工作的效果和水平是現(xiàn)階段大多數(shù)房企的重要任務。

2、成本管理工作所包含的內容

房地產(chǎn)項目成本管理貫穿著項目開發(fā)的各個階段，主要包括投拓階段的成本管理，決策階段的成本管理、設計階段的成本管理、招標采購管理、合同管理、營造階段的成本管理以及結算管理等等。房地產(chǎn)項目成本管理工作的效果和質量將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終品質和利潤，同時對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管控和管理水平起著至關重要的作用。

3、成本管理存在的問題與不足

（1）拓展階段：項目拓展階段成本管理的好壞直接影響著項目競拍成功與否，同時也是后期項目決策和開發(fā)的一個標準。項目拓展階段成本管理主要存在的問題有強排方案不合理，設定指標不經(jīng)濟，現(xiàn)場勘察不仔細，不利因素預估不準確，測算配置標準選擇不經(jīng)濟，存在高估冒算現(xiàn)象，選定標準與市場要求不符合等等。

（2）開發(fā)決策階段：決策可以說是貫穿整個項目的起始階段，雖然其自身產(chǎn)生的成本費用很少，但其對成本管理的影響卻是至關重要的，決策的正確與否對該項目的最終經(jīng)濟效益起著非常重大的影響。開發(fā)決策階段成本管理主要存在的問題有可行性研究不充分、市場定位不明確、項目估算不精準等等，如果在開發(fā)決策階段成本管理出現(xiàn)問題，可能對項目整體經(jīng)濟效益帶來損失。

（3）設計階段：設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的重要環(huán)節(jié)，建筑風格的選擇、建筑方案的確定、建筑材料的應用和選取以及建筑工藝等設計內容都將對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本起著決定性的作用。現(xiàn)實情況是很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視對設計階段的項目成本控制，項目重視程度不夠、沒有明確責任、缺乏高水平的專業(yè)技術人員、過分重視效果而未充分考慮施工工藝、材料選型、配品配件的成本因素、設計圖紙質量低下等等，造成預算與實際投資差距過大，影響了企業(yè)的利潤。

（4）開發(fā)營造階段：開發(fā)營造階段成本管理是項目周期中比較重要的一環(huán)，一些項目在招標、采購和施工階段監(jiān)督和檢查不足，招標過程不規(guī)范、沒有形成有效的采購模式、設計變更較隨意、簽證時效觀念不強、資金使用計劃性不足等等。

4、成本管理的對策分析

上文對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題進行了闡釋和分析，要真正提高項目成本管理的效果和水平，必須要對這些問題進行深入的研究，并提出科學有效的解決對策。因此，下文將從房地產(chǎn)項目拓展、開發(fā)決策、設計管理、項目營造四階段的成本管控提出一些建議和對策。

（1）投拓階段：在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場充分競爭的今天，項目拓展階段成本管理合理與否將直接影響著最終的競拍，從而決定著房地產(chǎn)企業(yè)最終的規(guī)模和成敗。做好項目拓展階段的成本管理工作是我們每一個房地產(chǎn)企業(yè)必修課，其主要需做到充分勘察現(xiàn)場，利用一切或利用的資源充分了解項目現(xiàn)場的所有不利因素和利好，充分調研競品的成本構成情況，合理設計強排方案，選定符合市場要求標準配置，不高估冒算，不少算漏算，做到強排方案盡量精準詳細，產(chǎn)品配置符合市場需求，為后期項目決策和開發(fā)夯實基礎。

（2）開發(fā)決策階段：前期決策階段的項目成本控制對項目的最終成敗起著至關重要的作用，也是每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的重中之重。在投資決策階段，要對項目是否可行進行科學研究，對項目所在城市的未來發(fā)展情況，所屬區(qū)域周邊環(huán)境、預期項目的定位、項目業(yè)態(tài)及項目規(guī)模做好科學評估，以此作為決策階段的成本控制依據(jù)。

（3）設計階段：房地產(chǎn)項目設計階段直接決定了項目工程造價的70%至80%左右。在進行房地產(chǎn)工程項目的成本設計過程中，項目團隊首先要提高認識和重視程度，認真做好每一次的設計評審和會議記錄，嚴格按照國家相關規(guī)定設計，同時多方案選擇最專業(yè)的設計團隊。對項目的主要指標采用限額設計，除此之外，在項目設計過程中，要加強與設計團隊之間的溝通和聯(lián)系，及時進行交流，從而實時掌握設計進度，對可能出現(xiàn)的問題進行集中探討和解決，確保設計進度和設計質量可控。

（4）營造階段：開發(fā)營造階段是項目成本形成的主要階段，也是項目開發(fā)歷時最長，成本管理工作最為煩瑣的一個階段。在招投標環(huán)節(jié)，首先要積極運用戰(zhàn)略采購縮短周期，其次對于參加招標的供方要公平、公正、公開，做到充分競爭，擇優(yōu)選擇；在建設環(huán)節(jié)，施工方案要進行嚴格的選擇并且對其進行逐級審核，保證整個項目過程的成本都得到了有效的監(jiān)督，對方案及施工圖紙在評審時充分論證其最優(yōu)性，做好各項成本優(yōu)化工作，避免隨意變更設計，加強簽證時效性，合理安排項目資金，統(tǒng)籌加強營造階段的成本管理。

結語：

本文對我國房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題進行了深入的分析和研究，從而針對性地提出了一些科學可行的解決對策。然要真正提高房地產(chǎn)項目成本管理工作的效果和水平依然需要相關人員從實踐中去不斷總結，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷增加，提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。