激活潛在市場(chǎng) 釋放土地活力
——許昌市積極打造土地二級(jí)市場(chǎng)交易“樣本”

文 ｜ 本刊記者 張永強(qiáng) 通訊員 胡章倉(cāng)

近日，在拿到土地二級(jí)市場(chǎng)交易審核鑒證表后，許昌曹操相府旅游發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人由衷地說(shuō)：“原以為分割轉(zhuǎn)讓土地審核會(huì)很麻煩，沒(méi)想到土地二級(jí)市場(chǎng)交易中心的效率這么高、審核這么快，立等可取。”

自開(kāi)展土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作以來(lái)，許昌市著力從政策、操作層面探索實(shí)踐，初步形成了具有鮮明特色的二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)構(gòu)、信息系統(tǒng)、管理制度和運(yùn)行機(jī)制。

組建專業(yè)化的交易機(jī)構(gòu)

試點(diǎn)工作開(kāi)展前，該市土地一、二級(jí)市場(chǎng)的交易業(yè)務(wù)分別由公共資源交易中心和市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承擔(dān)。根據(jù)試點(diǎn)工作要求，該市深入研究設(shè)置獨(dú)立的二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)構(gòu)的重要性和必要性，于2017年11月設(shè)立科級(jí)規(guī)格、事業(yè)性質(zhì)、財(cái)政全額撥款的二級(jí)市場(chǎng)交易中心，隸屬于市國(guó)土資源局。市國(guó)土資源局及時(shí)在市民之家4樓與不動(dòng)產(chǎn)登記中心相鄰開(kāi)設(shè)綜合預(yù)審、平行受理、簽約服務(wù)窗口，提供以市場(chǎng)為主體、高效便捷的交易服務(wù)，建設(shè)了有形市場(chǎng)。

研發(fā)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)

該市土地二級(jí)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的特征是政府平臺(tái)、功能齊全、規(guī)則明確、閉環(huán)管理。平臺(tái)采用電子政務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)線上申請(qǐng)，線下審核備案。線上平臺(tái)采用“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)”模式，包括供需平臺(tái)、交易平臺(tái)、公共服務(wù)平臺(tái)、監(jiān)測(cè)監(jiān)管平臺(tái)、數(shù)據(jù)共享平臺(tái)五大板塊，實(shí)現(xiàn)了平臺(tái)部的交易閉環(huán)管理。線下平臺(tái)與不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)等對(duì)接，一個(gè)窗口辦公，實(shí)現(xiàn)交易的流程化管理，及線上申請(qǐng)、線下同步一條龍服務(wù)與監(jiān)管。

在交易模式上，探索自主、撮合、委托、競(jìng)價(jià)四種交易方式，拓展交易受眾，顯化資源價(jià)值。在數(shù)據(jù)互通上，縱向與縣（市）交易中心、省國(guó)土資源廳、自然資源部土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)連通，實(shí)現(xiàn)交易數(shù)據(jù)匯交，實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)。橫向與市法院、工商等部門實(shí)現(xiàn)交易數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。在監(jiān)測(cè)監(jiān)管上，強(qiáng)化信息采集，建立交易數(shù)據(jù)庫(kù)、信息管理庫(kù)和交易監(jiān)測(cè)庫(kù)，形成二級(jí)市場(chǎng)交易大數(shù)據(jù)，在合同履約、價(jià)格預(yù)警及資源投放的總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)款、時(shí)序上，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，憑數(shù)據(jù)決策，靠數(shù)據(jù)管理。與銀行和CA認(rèn)證部門銜接，開(kāi)設(shè)財(cái)政監(jiān)管的交易賬號(hào)，保障交易的規(guī)范和資金安全。

制定完善的交易規(guī)則和管理制度

該市有選擇性地組織課題攻關(guān)，研究制定交易監(jiān)管、部門銜接等18個(gè)規(guī)范性文件，以市試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室名義下發(fā)試行。

在政策運(yùn)用上，以“放”為主。按債權(quán)平等原則，不對(duì)企業(yè)的執(zhí)業(yè)范圍作實(shí)質(zhì)性審查，充分利用信息平臺(tái)，定期發(fā)布企業(yè)、自然人資金需求信息。充分考慮營(yíng)利性的養(yǎng)老、教育等機(jī)構(gòu)的特殊屬性，辦理抵押時(shí)通過(guò)抵押人主管部門建立預(yù)案和抵押權(quán)人約束條件，保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、教育等機(jī)構(gòu)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，對(duì)未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上的國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，在簽訂二級(jí)市場(chǎng)交易合同后，依法辦理預(yù)告登記，待達(dá)到法定要求時(shí)，再辦理轉(zhuǎn)讓登記。

在交易價(jià)格和資金監(jiān)管上，以“管”為切入點(diǎn)。在價(jià)格監(jiān)管方面，建立同時(shí)段、同級(jí)別、同用途一級(jí)市場(chǎng)平均出讓價(jià)格。設(shè)定轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)70%的，提出交易預(yù)警、暫停辦理、政府優(yōu)先收儲(chǔ)；不具備收儲(chǔ)條件的，可辦理轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格高出100%、抵押的價(jià)值高于平均出讓價(jià)格100%的，交易機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)警，同時(shí)由交易雙方出具書(shū)面承諾。在資金監(jiān)管上，按監(jiān)管協(xié)議，將定金等存入托管賬戶，由銀行監(jiān)管，確保資金安全。

在部門聯(lián)動(dòng)上，實(shí)施點(diǎn)對(duì)點(diǎn)“連”。出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓，已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的，項(xiàng)目單位結(jié)合現(xiàn)狀提出分割申請(qǐng)；未完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡、整體控制、配套統(tǒng)籌”原則，提出分割申請(qǐng)；有特殊情況的，由國(guó)土、規(guī)劃等部門綜合會(huì)商確定。

建立市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制

該市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增加值占75%以上。為進(jìn)一步支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心探索了工業(yè)用地彈性出讓模式，在原有一次性最高年限出讓方式的基礎(chǔ)上，合理設(shè)定有償使用方式和年限，滿足市場(chǎng)變化需求，新增工業(yè)用地彈性年期出讓原則上不超過(guò)20年。出讓年限內(nèi)，可申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易。

在全市范圍內(nèi)開(kāi)展閑置土地和低效用地處置行動(dòng)，清查低效用地163宗8199畝，盤(pán)活低效用地77宗4987畝。

該市土地年租制起步較早，監(jiān)管措施較完善，但近些年配套政策相對(duì)滯后。對(duì)此，該市制定專項(xiàng)清查處置方案，重點(diǎn)對(duì)私自改變土地用途的、長(zhǎng)期閑置的、租賃后欠繳租金的、私自轉(zhuǎn)讓出租的劃撥用地進(jìn)行全面清查治理，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)劃撥土地的有效監(jiān)管，劃撥土地收益金征收額比開(kāi)展試點(diǎn)前增長(zhǎng)近30%。

試點(diǎn)工作的開(kāi)展，帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)快速發(fā)展。2017年，該市轉(zhuǎn)讓土地31宗1314畝6. 5億元，與前三年同比增長(zhǎng)613%；辦理抵押204宗7307.25畝37.22億元，與前三年同比增長(zhǎng)114%。今年前5個(gè)月，轉(zhuǎn)讓土地28宗1024.5畝5.4億元；辦理抵押132宗5385畝75.6億元。