激活潛在市場 釋放土地活力
——許昌市積極打造土地二級市場交易“樣本”

文 ｜ 本刊記者 張永強 通訊員 胡章倉

近日，在拿到土地二級市場交易審核鑒證表后，許昌曹操相府旅游發(fā)展有限公司負責人由衷地說：“原以為分割轉讓土地審核會很麻煩，沒想到土地二級市場交易中心的效率這么高、審核這么快，立等可取。”

自開展土地二級市場試點工作以來，許昌市著力從政策、操作層面探索實踐，初步形成了具有鮮明特色的二級市場交易機構、信息系統(tǒng)、管理制度和運行機制。

組建專業(yè)化的交易機構

試點工作開展前，該市土地一、二級市場的交易業(yè)務分別由公共資源交易中心和市不動產登記中心承擔。根據試點工作要求，該市深入研究設置獨立的二級市場交易機構的重要性和必要性，于2017年11月設立科級規(guī)格、事業(yè)性質、財政全額撥款的二級市場交易中心，隸屬于市國土資源局。市國土資源局及時在市民之家4樓與不動產登記中心相鄰開設綜合預審、平行受理、簽約服務窗口，提供以市場為主體、高效便捷的交易服務，建設了有形市場。

研發(fā)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)

該市土地二級市場信息系統(tǒng)的特征是政府平臺、功能齊全、規(guī)則明確、閉環(huán)管理。平臺采用電子政務網，實現(xiàn)線上申請，線下審核備案。線上平臺采用“互聯(lián)網+政務”模式，包括供需平臺、交易平臺、公共服務平臺、監(jiān)測監(jiān)管平臺、數據共享平臺五大板塊，實現(xiàn)了平臺部的交易閉環(huán)管理。線下平臺與不動產、稅務等對接，一個窗口辦公，實現(xiàn)交易的流程化管理，及線上申請、線下同步一條龍服務與監(jiān)管。

在交易模式上，探索自主、撮合、委托、競價四種交易方式，拓展交易受眾，顯化資源價值。在數據互通上，縱向與縣（市）交易中心、省國土資源廳、自然資源部土地動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)連通，實現(xiàn)交易數據匯交，實時聯(lián)動。橫向與市法院、工商等部門實現(xiàn)交易數據共享、業(yè)務聯(lián)動。在監(jiān)測監(jiān)管上，強化信息采集，建立交易數據庫、信息管理庫和交易監(jiān)測庫，形成二級市場交易大數據，在合同履約、價格預警及資源投放的總量、結構、價款、時序上，用數據說話，憑數據決策，靠數據管理。與銀行和CA認證部門銜接，開設財政監(jiān)管的交易賬號，保障交易的規(guī)范和資金安全。

制定完善的交易規(guī)則和管理制度

該市有選擇性地組織課題攻關，研究制定交易監(jiān)管、部門銜接等18個規(guī)范性文件，以市試點領導小組辦公室名義下發(fā)試行。

在政策運用上，以“放”為主。按債權平等原則，不對企業(yè)的執(zhí)業(yè)范圍作實質性審查，充分利用信息平臺，定期發(fā)布企業(yè)、自然人資金需求信息。充分考慮營利性的養(yǎng)老、教育等機構的特殊屬性，辦理抵押時通過抵押人主管部門建立預案和抵押權人約束條件，保障抵押權實現(xiàn)養(yǎng)老、教育等機構的平穩(wěn)運營。同時，對未完成開發(fā)投資總額25%以上的國有土地轉讓，按照“先投入后轉讓”原則，在簽訂二級市場交易合同后，依法辦理預告登記，待達到法定要求時，再辦理轉讓登記。

在交易價格和資金監(jiān)管上，以“管”為切入點。在價格監(jiān)管方面，建立同時段、同級別、同用途一級市場平均出讓價格。設定轉讓價格低于土地所在級別基準地價70%的，提出交易預警、暫停辦理、政府優(yōu)先收儲；不具備收儲條件的，可辦理轉讓交易手續(xù)。轉讓價格高出100%、抵押的價值高于平均出讓價格100%的，交易機構發(fā)出預警，同時由交易雙方出具書面承諾。在資金監(jiān)管上，按監(jiān)管協(xié)議，將定金等存入托管賬戶，由銀行監(jiān)管，確保資金安全。

在部門聯(lián)動上，實施點對點“連”。出讓國有建設用地使用權的分割轉讓，已完成開發(fā)建設的，項目單位結合現(xiàn)狀提出分割申請；未完成開發(fā)建設的，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡、整體控制、配套統(tǒng)籌”原則，提出分割申請；有特殊情況的，由國土、規(guī)劃等部門綜合會商確定。

建立市場聯(lián)動的運行機制

該市民營經濟發(fā)達，經濟增加值占75%以上。為進一步支持民營經濟發(fā)展，中心探索了工業(yè)用地彈性出讓模式，在原有一次性最高年限出讓方式的基礎上，合理設定有償使用方式和年限，滿足市場變化需求，新增工業(yè)用地彈性年期出讓原則上不超過20年。出讓年限內，可申請辦理國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易。

在全市范圍內開展閑置土地和低效用地處置行動，清查低效用地163宗8199畝，盤活低效用地77宗4987畝。

該市土地年租制起步較早，監(jiān)管措施較完善，但近些年配套政策相對滯后。對此，該市制定專項清查處置方案，重點對私自改變土地用途的、長期閑置的、租賃后欠繳租金的、私自轉讓出租的劃撥用地進行全面清查治理，實現(xiàn)了政府對劃撥土地的有效監(jiān)管，劃撥土地收益金征收額比開展試點前增長近30%。

試點工作的開展，帶動二級市場快速發(fā)展。2017年，該市轉讓土地31宗1314畝6. 5億元，與前三年同比增長613%；辦理抵押204宗7307.25畝37.22億元，與前三年同比增長114%。今年前5個月，轉讓土地28宗1024.5畝5.4億元；辦理抵押132宗5385畝75.6億元。