淺析建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化

文/陳素 綠地控股集團房地產(chǎn)事業(yè)二部 產(chǎn)品設計研發(fā)部 上海 200335

1、建筑房地產(chǎn)項目管理的內容和管理優(yōu)化意義

1.1 建筑房地產(chǎn)項目管理的具體內容

在當前經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)項目具備投資規(guī)模大、建設周期長以及設計專業(yè)多等特點，因此項目管理工作的內容十分復雜，管理難度較高。具體的內容主要包括以下幾個方面：

其一，建設單位項目管理。建設單位針對房地產(chǎn)項目的管理貫穿在項目構思、立項直至投入運行的各個階段，主要是從投資者的角度出發(fā)對項目建設整個過程進行監(jiān)督管理，保障項目建設整體目標的有效達成。

其二，設計單位項目管理。設計單位主要負責的是房地產(chǎn)項目的設計工作，近些年來，隨著市場的不斷發(fā)展，設計單位的工作范圍得到了一定的拓展，如投資目標確定、可行性研究、項目設計變更管理以及竣工驗收等領域都需要設計單位的參與。

其三，顧問單位的項目管理。顧問單位主要包括工程咨詢單位、監(jiān)理單位以及成本顧問單位等，顧問單位受聘于建設單位，主要是按照雇主的要求對房地產(chǎn)項目的技術、成本以及質量等方面進行監(jiān)督控制。

其四，施工單位的項目管理。針對施工單位的項目管理主要發(fā)生在項目建設施工階段，這一階段的管理工作直接關系項目整體目標的達成效果。當前階段，我國房地產(chǎn)項目普遍采用的是總承包模式，為了保障項目的質量，我國關于總承包資質的要求十分嚴格。

其五，物業(yè)單位的項目管理。在房地產(chǎn)項目中，物業(yè)單位主要負責的是項目建成投入運營之后的管理工作，及房地產(chǎn)項目竣工后能否在生命周期內獲得良好的運行，并滿足居住和辦公的要求，這些都和物業(yè)單位的項目管理工作息息相關。

除了上述幾個方面之外，房地產(chǎn)項目管理工作開展的過程中，還需和國家相關職能部門做好溝通交流。

1.2 建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的意義分析

近些年來，隨著人們需求的不斷提高，房地產(chǎn)項目開發(fā)也朝著更加復雜、綜合的方向發(fā)展，其中涉及到的環(huán)節(jié)也更加豐富，專業(yè)性也得到了大幅度的提升。但是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)依舊沿用過去的項目管理模式，根本無法滿足新時期房地產(chǎn)項目管理的要求。因此，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目管理普遍存在質量缺陷多、工期延誤、成本超出預算等問題，管理水平有待提高。在這些問題的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力十分低下，難以獲得良好的經(jīng)濟效益，為整個行業(yè)的發(fā)展造成了嚴重的阻礙。

結合我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭十分積累，房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣的市場環(huán)境下生存下來，必須積極采取措施提高自身的項目管理水平，如此才能為房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力。

2、建筑房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化的有效策略分析

2.1 對設計進行優(yōu)化

管理優(yōu)化并不是單純的問題事后處理，而是通過一定的手段在問題發(fā)生之前消除隱患，因此必須對房地產(chǎn)項目設計環(huán)節(jié)進行優(yōu)化。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟效益，往往會追求較快的完工速度以及較低的設計費用，實際設計工作很難達到相關要求。因此應該將咨詢、優(yōu)化以及設計有機的結合起來，融合創(chuàng)新意識和工作經(jīng)驗，以此實現(xiàn)設計的優(yōu)化。

在設計工作中，建設單位要和設計單位保持良好的溝通，針對項目的相關內容進行全面的分析和討論，在相關規(guī)范的范圍內實現(xiàn)設計的最優(yōu)化。在現(xiàn)今的市場下，社會大眾需求的多元化促進了建筑形式和建筑材料的多樣化，設計人員必須在規(guī)范的范圍內進行靈活的變通，結合新型建筑的要求和規(guī)范進行精細化設計，使設計方案同時符合規(guī)范和建筑形式要求。

固然，在項目設計中要充分的考慮性價比，但是盲目的追求性價比是不可取的，應該根據(jù)實際要求選擇最佳的設計方案，通過各專業(yè)的協(xié)調配合提高設計的舒適度，實現(xiàn)項目資源的高效應用，同時為項目質量和效益提供保障。

2.2 加強成本控制

首先，對房地產(chǎn)項目的層高進行控制，以此實現(xiàn)結構成本、設備成本以及運營成本的降低。

在管道空間設計中，設計單位應該將管道的走向設計和建筑結構有機的結合起來，充分的利用內部空間，對管線布設進行預先安排，達到控制成本的目的。

不同地區(qū)關于高寬比超限增加的成本也存在一定的差別，但是在高寬比超限的情況下，必須的采取一定的結構措施保障建筑結構的安全穩(wěn)定性，這將會導致項目成本的增加。

在進行建筑地下室設計的過程中，設計單位常常會盡可能的擴大面積，這就導致無效面積的增加，造成成本的提高，對此，應該在方案中對地下室進行合理的布置。

2.3 將BIM技術引入到房地產(chǎn)項目管理中

BIM技術是一種新型的可視化三維設計技術，在建筑行業(yè)中的應用十分廣泛。將BIM技術應用到房地產(chǎn)項目管理中，可以對項目從設計到運營的整個過程進行分析研究，將不同專業(yè)的人員有機的結合起來，通過多方協(xié)調合作實現(xiàn)項目整體的優(yōu)化。

BIM技術的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：其一，協(xié)調性。參與房地長項目的各方可以通過BIM輔助設計系統(tǒng)進行流程的溝通和交流，提升工作效率，通過各專業(yè)數(shù)據(jù)的協(xié)調實現(xiàn)一體化設計，為項目管理活動提供了極大的便利。其二，模擬性。通過BIM模型的建立，能夠對房地產(chǎn)項目建設各階段的結果進行模擬，這樣不僅可以驗證方案的可行性，還能夠有針對性的對質量、成本等方面存在的缺陷進行解決，促進項目管理工作的高效開展。其三，優(yōu)化性。BIM系統(tǒng)和配套軟件為大型項目的優(yōu)化提供了技術支持。

結語：

綜上所述，隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)深入，我國房地長項目建設將長期保持增長趨勢，為了保障房地長行業(yè)的健康發(fā)展，必須在傳統(tǒng)項目管理模式的基礎上結合市場發(fā)展趨勢進行適當?shù)膬?yōu)化，如此才能推動我國房地產(chǎn)項目管理水平的整體提升，為工程建設的高效開展奠定堅實的基礎。

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