淺析人民幣貶值背景下房地產市場所受影響及其防范對策

李沈煒

摘 要 人民幣匯率波動一直是我國金融領域備受關注的問題，因為它涉及居民消費，也涉及進出口企業的發展，給房地產行業也帶來了不小壓力。基于此，本文試探析人民幣貶值對我國房地產市場的影響，并提出解決的對策，希望能提供幫助。

關鍵詞 人民幣貶值 房地產市場 影響及對策

一、人民幣貶值的原因

一個國家貨幣匯率的變動是相對而言的，它需要與另一個國家的貨幣幣值進行比較才能得出“升值”或“貶值”的結論。而影響我國人民幣貶值的原因是多方面的，既有外部因素也有內部因素。首先是國際經濟環境的影響因素。我國的貨幣受到國際經濟環境因素的影響比較明顯，若某經濟大國采取一些政策主動提高本國貨幣價值，則貨幣會相對升值，而人民幣則相對貶值，使得人民幣處于“被動貶值”的狀態。我國的人民幣匯率變動幅度容易受歐美強國的貨幣政策變動而變動。在國際貿易中，若出口量常年小于進口量，進出口比例不平衡，一方的偏差將會造成人民匯率的降低。

其次便是國內因素，主要包括市場供求關系和政府政策。人民幣貶值在一定程度上能促進我國企業優化產業布局，但貶值帶來的是更多的不確定性。首先，若市場的供給小于需求，說明目前市場的供給量遠不能滿足目前的消費需求，此時商家會提升商品價格，原本10元能買到的一件商品現在要花15元才能買到，說明原來的錢變得沒那么“值錢”了，消費者需要花更多的人民幣才能買到同一件商品，這樣一來便造成人民幣貶值。另一個因素是政府的宏觀調控政策，政府會根據目前市場貨幣發行量、貨幣流通度以及國內外宏觀市場環境來調整市場貨幣發行量，當人民幣發行量減少，則紙幣數量相對少，人民幣升值;反之，當貨幣發行量增加，則紙幣數量增加，人民幣貶值。市場上流通的貨幣交易頻繁度會降低。

因此，人民幣的貶值情況其實影響到了我國發展的各行各業。企業需要通過匯率波動來調整自身經營策略，對于房地產行業亦是如此。房地產行業發展需要貨幣支持，更需要相對穩定的金融市場作為保障，而人民幣的貶值勢必會對我國房地產行業發展產生不可估量的損失與沖擊。

二、人民幣貶值背景下房地產市場所受影響分析

（一）房地產投機行為增加，加速泡沫經濟

在人民幣貶值的背景下，市場的“熱錢”會大量流出，套利行為增加。所謂熱錢，指的是在金融交易市場中，為了追求短期收益，利用買賣差價賺取利潤的投資方式，其本質就是一種商業投機。投機者利用匯率波動帶來的差價，獲取一定報酬，一般操作時間短，周期短，門檻低。但這種行為嚴重擾亂了房地產的市場經濟秩序，其產生的經濟價值具有不穩定性。相關資料顯示，我國是房地產“熱錢”投資金額最高的國家，這也說明了在目前經濟發展勢頭旺盛的時代，許多人為了追求短期利益而作出大量不合理不科學的投資行為。“熱錢”的大范圍流出，為一些企業實現虛假報款提供了便利條件，他們在海關發票上進行技術修改，做一些信息偽造處理，從而瞞騙貨物出口信息，實現對大量金錢的“變身”。這是一種違法經濟操作行為，卻很難被發現，如此行為必然會對我國房地產行業發展造成不良影響，一旦房地產開發商的資產價格出現了崩潰現象，就一定會通過財富效應進行消費轉移。

（二）影響我國經濟發展，觸發金融危機

如上一點所說，熱錢的大量轉移會影響房地產開發商的投資，而在世界經濟發展史上，因市場經濟泡沫產生的房地產不良影響也是存在的。如在1990年，日本就曾因此遭受了有史以來房地產市場的重創，在此后花費了十幾年時間去修復經濟，這不僅使日本的房地產商面臨破產舉債危機，還使日本股價整體大幅下跌，產生大量壞賬，從而造成整個國家的經濟萎靡，失業率上升，社會發展秩序遭到嚴重破壞。而此后許多國家也吸取了日本的發展經驗，加大政府對市場經濟的調控力度，但是由于市場經濟發展本身具有很大的不確定性，因此仍然難以保持長期穩定發展，2008年的金融危機就是最好代表，那次的危機波及面比日本更廣，觸發了全球性的危機風險，使得整個全球市場面臨嚴重震蕩乃至崩盤。

（三）一線城市房價成倍增長

人民幣貶值對我國房地產行業的又一大影響便是對我國經濟發達地區的房價的影響。目前，我國的房產開發的投資增速在逐年提高，近幾年房地產開發投資增速雖低于全社會固定資產投資增速，但增速都在逐年提升。國家統計局的數據顯示：從2015年至2017年，全社會固定資產投資增速分別為10%、8.1%、7.2%，增速在下降;國內的房地產開發投資增速分別為6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房產開發的投資增速提高值得我們關注：一方面，房地產開發投資增速的提升，會對上游的鋼鐵、建材需求產生較大影響，會增加上游產品價格上漲的需求動力，甚至使相關的上游產品價格上升;另一方面，近幾年投資增長速度明顯放緩，基本保持平穩態勢，說明“限購令”等措施取得了一定成果。另一個問題便是房價收入比過高。假如一套房子300萬，夫婦倆一個月的稅前收入為2萬，則一年收入為24萬，房價收入比就是300︰4，即12.5︰1，這樣的指標是過高的。一般國際公認的標準是3︰1至6︰1，房價收入比能夠從宏觀上看出家庭收入與房價的關系，從而評判家庭中購買住宅的能力上升還是下降。西歐國家房價收入比約為3︰1，日本約5︰1，美國約6︰1，而中國是10︰1至15︰1。另外，我國房價收入比地域差異大，大中城市在6︰1以上。大城市的房價收入比超過世界公認值，是比較危險的信號，需引起重視。

三、人民幣貶值背景下房地產市場所受影響的對策分析

（一）增強房地產企業資金管理能力

針對貨幣貶值，房地產商要增強安全防范意識。第一，拓寬籌資渠道，完善籌資體系，建議鼓勵多種籌資方式，減少對銀行貸款的依賴，滿足不同企業的多樣需求。如建立專業的信貸機構，加速企業資金籌集，做到規范化。第二，慎重選擇開發項目，合理調整戰略。針對間接融資過多的問題，房地產企業應根據自身資金流量情況量力而行，避免因過度擴張而盲目籌集民間資本，高額的利息只會加大債務風險。在選擇項目時，應做好調查研究工作，對地區的用房需求進行預算，結合自身實力來決定是否開發。第三，制定合理的償債計劃。房地產企業應根據借款金額、借款期限、可承受的利率等要素，結合自身企業現實情況，將各種舉債方式的利弊一一列出，選出最合適的償債方案。只有做到量入為出，才能有備無患。另外，償債計劃應體現預測性和前瞻性，企業不僅要對當下時間點的償債能力進行分析，還要做好償債預算表，對下一月度、季度甚至年度可能產生的債務進行預算，保證到時有足夠的資金償還。

（二）加強調控，保持人民幣匯率穩定

央行要加強宏觀調控，要平衡好國家干預與市場自由的尺度，做好對企業和市場的監管力度。同時，央行要制定完善的貨幣發行機制，對發行量、發行情況、信息披露等各方面都要做好完善工作，平衡好國家干預與市場自由的尺度，強化市場監管力度;同時，完善我國的貨幣運行機制和各類結算方式，給予市場一定的自由度，這樣才能鼓勵中國企業更好地走出去，保證進出口企業能夠有更多的渠道融資、開拓市場方式、增加收益、提升國際影響力，實現真正的貨幣自由交易。自從中國加入全球經濟活動以來，人民幣匯率波動幅度較大，這不利于我國企業走向國際市場競爭，因此要適當采取干預政策，重視人民幣的匯率變動，重視貨幣的國際管理活動，并依據匯率變動制定相應措施。

（三）強化風險安全監管意識

當前人民幣升值無論是因為國內因素還是國際因素影響，對房地產造成的影響都是復雜多變的。而作為房地產商，不僅要加大自身產品創新研發力度，更要注重自身內部安全監管。自金融危機爆發后，人民幣的發行量與國內居民的消費能力并不匹配，并且大量人民幣的發行導致物價上漲，而此時居民收入并沒有跟著上漲，導致國內居民生活成本變高，生活壓力加大。實現真正的貨幣自由交易，匹配好市場的供求關系，房地產商要適應國際經濟條例，實時關注匯率變動情況，加快自身轉型升級，立足于自身發展，打造符合國際標準的產品。政府也要適當采取干預政策，重視人民幣的匯率變動，重視貨幣的國際管理活動，并依據匯率變動制定相應措施。

（四）提升營運能力，拓寬籌資渠道

針對中國房地產企業面臨的匯率波動問題，建議應加強自身建設，一旦發現問題，可以及時發出警告，綜合評價財務風險。另外，要建立專業的信息管理機構，面對市場作出積極反應，配備專業財務人員，做到準確性、及時性。要拓寬籌資渠道，償還資金，運用多種方式償債，增強償債能力，如通過增資擴股，將籌集到的資金用于償債;又如，與金融機構舉債，利用企業自身的商業信用可以籌集到較高的金額和較低的利息;再如與其他企業合作，合作拿地，合作建房，收益共享，降低企業還貸壓力。當然，企業也要根據自身情況合理規劃，在自己可承受的范圍內合理籌資。

四、結語

人民幣貶值是目前我國經濟發展中遇到的難題，也是急需引起關注的問題。我國房地產商作為行業巨頭，其發展容易受到人民幣匯率的波動而變化。因此，本文先是對人民幣貶值產生的問題做了一些分析，然后以我國房地產商作為研究對象，對中國房地產企業在人民幣貶值的環境下的發展提出一些中肯的建議。希望通過一系列的分析，能對中國房地產企業的管理提供一點幫助。

（作者單位為廈門大學）

參考文獻

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