商業地產中多元化商業街區產品設計分析

劉陽

（甘肅省建筑設計研究院有限公司　甘肅省蘭州市　730030）

從客觀的角度來分析，多元化商業街區產品設計的過程中，存在很多影響因素，尤其是政策因素、區域規劃因素等，如果沒有做出充分的前期定位分析，將會在后續的商業運營和社會價值效應中，造成無法彌補的隱患。未來，應堅持對多元化商業街區產品設計，做出深入的探討，整合地方商業的發展優勢，在產品設計過程中，堅持按照揚長避短的模式來發展，這樣才能在后續工作的價值創造上，不斷的取得更好的成效。

1　案例概況

擬選定地塊位于武威市涼州區金羊鎮，屬于涼州區新開發區域。具體位置為：天馬湖、濱河路以東，發放鎮發放社區以西，天頤大道以北，榮華產業園以南。項目用地共約250畝地，可開發土地暫時按照2.5容積率來計算，開發總建筑面積為41.69萬m2。其中住宅面積按照總面積的80%計算，表現為33.35萬m2，按照每套房屋120m2計算，能夠建成住宅約2779套，商鋪面積按照總面積的20%計算，表現為8.34萬m2。涼州區人口眾多，人民對住房、商業等基本生活需求空間較大。受涼州區老城區土地資源限制，未來規劃的城市綜合體中央商務區將圍繞天馬湖規劃區投資建設。

2　商業地產發展現狀

從客觀的角度來分析，我國現階段的經濟發展正進入到一個快速進步的階段，很多工作的開展都能夠從長遠的角度來出發，整體上的工作進步幅度是比較大的。商業地產對于國家發展而言，能夠產生決定性的影響，因此必須在具體工作的踐行過程中，努力按照科學、合理的模式來定位規劃，這樣才能不斷的創造出較高的價值。結合以往的工作經驗和當下的產品標準，認為商業地產的發展現狀，主要是集中在以下幾個方面：第一，商業地產的布局不斷擴大。現階段的人均收入不斷增加，同時能夠開發的區域也在持續性的提升。因此，很多企業在商業地產的開發過程中，并沒有單純的著眼于現有的工作成績，而是會努力從長遠的規劃來出發，這樣就能夠在布局的開展上，努力取得較好的效果，整體上的工作進步空間較為突出。第二，商業地產的價值持續攀升。現階段的人口數量不斷增加，商業地產獲得良好的開發后，城市很多行業都具有龐大的潛在消費者群體，這就意味著商業地產的開發價值能夠得到更好的確立。例如，在案例項目的分析過程中，商業地產所具有的潛在價值非常顯著，因此能夠做出良好的開發與利用。

3　商業地產中多元化商業街區產品設計的對策

3.1　加強基礎設計

對于商業地產而言，多元化商業街區產品設計的操作，是必要性的工作內容，要堅持從長遠的角度來分析，尤其是基礎設計工作。首先，多元化商業街區產品設計的實施過程中，要對多方面的內容開展良好的規劃，商業板塊與展示區、傳統商業區、居住社區無縫鏈接，核心業態特點鮮明。例如，在基礎消費品的店鋪開發上，應做出數量上和規模上的積極把控。現階段的基礎消費品雖然在需求量方面較大，但是為了在后續工作的開展上取得良好的成績，還是要在具體的內容上做出把控，盡量的促使商業地產擁有更大的發展空間，如果完全集中在基礎消費品的店鋪設計上，肯定會導致眾多的消費者表現為不感興趣的狀態，這對于商業地產的綜合開發而言，肯定會產生非常不好的影響。與此同時，在基礎設計工作的開展過程中，還要考慮到多元化商業街區產品設計的可行性。例如，有些地方對于多元化商業街區產品設計，完全是按照一線城市來執行，可是這樣超出了自身的經濟承受范疇，由此產生的損失較為嚴重。例如，在案例工程當中，經濟發展雖然迅速，可是人均收入表現一般，這就要求在產品的設計過程中，不能出現成本過高、業態運營無法落地的現象，否則容易在具體工作的踐行上，出現相反的結果。

3.2　完善設計體系

就多元化商業街區產品設計本身而言，其在設計實施的過程中以商業為主，兼顧各種互補功能。要充分考慮到市場長效的結果，應堅持社會、經濟、環境三中效益的統一，應堅持“以人為本”的原則，增強城市競爭力，規劃設計力求可操作性、適應性，應對不確定性開發需求。商業街可以整合零售店、辦公、酒店、文化娛樂設施等多種業態，發揮多元性市場綜合效益。例如，多元化商業街區產品設計的體系完善，能夠促使商業地產的綜合利用，全方位服務消費者。案例中，以商業設施的經濟效益為主，引入城市較多的休閑娛樂設施，注重非建筑元素，以“一條街”打造城市名片，聚集城市人氣，促進消費，起到多種物業相互促進，共同發展的效果，各類業態共享公共設施資源。值得注意的是，在完善設計體系的前期，必須充分考慮到本地的城市規劃和經濟發展規劃。例如，多元化商業街區產品設計的時候，現有的一些緊急需求內容，或者是國家的未來規劃，亦或者是在城市的建設發展中，都會對產品設計產生很大的影響，否則會導致商業地產遭遇到嚴重的挑戰。

3.3　加強設計的模擬分析

商業地產的設計和開發，如果僅僅是在固有的設計手段上投入努力，而不與前期商業策劃分析進行融合，則無法得到良好的效果。分析認為，多元化商業街區產品設計的過程中，應堅持加強市場及業態定位模擬分析。例如，我們可以通過信息技術來模擬不同的營銷及設計場景，結合產品設計在項目分期實施過程中，不斷取得更好的效果，從而在細節的改善上做出良好的成就。與此同時，在模擬分析的過程中，還要充分考慮到產品的市場調研分析結果及銷售策略。現階段的很多消費者都表現為理性消費的態度，應堅持在多元化商業街區產品設計的內容上，產生較高的吸引力，這樣才能在未來的發展中，不斷獲得更好的成效。

3.4　加強特色化設計

從長遠的角度來考慮，多元化商業街區產品設計對于商業地產所產生的影響是非常突出的，在定位業態和街區尺度的同時必須堅持特色化的空間設計。建議在多元化商業街區產品設計的內容中，從特色化的角度來分析，能夠產生良好的推動作用。例如北京王府井商業街區，對歷史標志性建筑物的保護工作做得很到位。對于沿街廣告進行統一規劃，統一外觀模式。對于老字號店面的設計，設計思路突出了王府井商業街區的歷史文化底蘊。再說到天津和平路商業街，天津本身具有全國最長的商業街，其上老式牌匾鄰里，極具傳統韻味。對于天津和平路商業街的改造，重點在于修復保護租借地區的風格明顯、造型優美的建筑。對于道路兩側建筑的墻面和燈光進行重新設計，整個商業街的布局更加合理，現已成為天津的著名旅游景點，為天津創造商機，帶來旅游產業的繁榮。

4　總結

商業地產的開發設計工作，已經得到了社會上的高度關注，并且必須在具體工作的踐行層面上，按照合理化的模式來完成。多元化商業街區產品設計的開展，比較符合當下的工作需求，整體上獲得的成就是非常顯著的。目前，不僅是簡單滿足規模、流量、流程等技術指標，更應重視其社會情結和效應，應繼續在多元化商業街區產品設計方面深入研究，推動商業的有效發展，創造出更高的經濟效益和社會效益。

[1]鐘成.開放式獨棟商業街區的建筑設計探究——以長沙萬博匯項目為例[J].建筑知識：1～2.

[2]梁瑋男，岳鑫.北京三里屯太古里商業街區開放空間設計研究[J].華中建筑，2016，34（09）：131～134.