關于城市商業地產設計與開發關系的思考

徐偉勇

(南昌市建筑設計研究院有限公司,江西 南昌 330046)

當前,受房地產調控、房地產企業轉型等綜合因素的影響,商業地產呈現持續升溫的態勢。中國的城市化進程也給商業地產帶來了千載難逢的發展機遇,就目前而言,每年約有1500萬～2500萬人口進入城市,成為城市人口。這至少需要每年增加2000萬平米的商業為其服務,這一趨勢給商業地產的發展帶來巨大的利好前景。

1 商業地產類別

(1)商業地產項目按性質可分為三級：即市級商業中心、區級商業中心和社區級商業中心,商業開發必須分清其性質,因其性質的不同,商業的價值差異很大。

(2)商業地產項目按業態分類,大致可分為購物中心、百貨店、社區商業、大型倉儲式超市、家居建材超市、便利店、餐飲、影院和KTV等不同種類。不同的商業性質,不同業態的商業,應根據實際情況應用不同的設計方法和思路。目前,伴隨著商業地產項目的迅猛發展,同質化的現象越來越明顯,如何在慘烈的商業地產競爭中領先對手,尋找到與眾不同的開發思路是我們思考的重點。于是,商業地產市場出現了體育地產、旅游地產、文化地產和影視地產等多種類型的產品。

商業地產規劃與建筑設計對商業開發有哪些促進作用,應如何設計才能使商業項目的價值最大化？

2 項目選址

商業項目選址對于企業經營的戰略決策有直接的影響。第一要注意經濟的原則,商業開發的目的是為了獲得高利潤回報,第二要考慮城市人口分布狀況,畢竟顧客才是商業活動中不可或缺的組成部分。所以選址是應注意以下要點：①消費者生活方式和價值觀念。因地制宜,選址時應當根據各種不同顧客的不同需求和不同特點來安排,通常交叉路口的客流量最多,是選址時最為理想的位置。如大型的購物中心和商業街,要致力于改善和開發路網,選擇有前景的開發區域來開辟道路交通,主動對客流進行引導,甚至制造客流；②商業開發企業要根據經營的業態,對自己的目標客戶進行確定,根據目標客戶的分布和年齡特點來進行選址,確定目標市場。

3 規劃

好的規劃是商業項目成功開發的前提。從宏觀上來看,區域規劃可以判斷商業地產的價值,主要從以下三方面入手：區位、交通、人口。區位：主要分析所處城市等級與商業發展階段,交通：主要分析城市快速交通條件、軌道交通條件及其交通通達性,人口：主要分析輻射圈的人口數量和質量,人口質量的判斷可從項目周邊住宅的售價、品質、入住人口的職業構成來判別。根據以上的分析以及項目自身的特點進行規劃是項目成功開發的基礎。從微觀上分析,加大商業地塊的開放性,讓更多的人流、更方便的進入項目里面,也盡量多產生一些沿街商鋪,創造積極的城市界面。采用立體的手法,在開放的社區之上形成一層完整連續的商業界面。在功能規劃上,將各種商業業態進行功能分區,合理安排空間規劃和業態布局,達到土地高效利用、商業價值最佳、道路交通系統簡潔明晰景觀、綠化資源充分利用等多方面綜合價值的提升。同時,配合建筑及景觀設計手法,實現商業、停車、景觀等資源的共享。

4 建筑設計

商業地產的建筑設計在地產開發環節中更是不可忽視,商業項目的建筑設計形態要與商業經營的功能定位和使用功能相吻合,否則將降低物業的商業使用功能。

商業開發模式決定了產品的建筑形態,所以建筑設計前期需要對商業開發模式進行清晰的了解,在確定好商業模式后,商業地產建筑設計就要注意以下幾點原則：①商業建筑設計的目的是要建造一個“商業空間”,包括室內和室外空間,通過設計,要讓這個“商業空間”充滿活力,同時成為商業品牌建設的一個載體；②商業建筑的空間及流線設計亦是重中之重,商業項目是否成功的另一要素便是商業空間的使用效率、規劃動線、各功能內部連接、可視度以及可達性；③作為商業設計,單體設計首先應遵循普適性原則和量身定做相結合的方法,以期適應開發商對用功能即靈活可變,又能夠滿足招商業態配比。同時設計不應忘記對交往空間的營造和關懷,傳統的街區商業受到快時尚業態和電商的強烈沖擊,設計應通過風格化、差異化的建筑形態,刻畫復雜和穿行空間的空間關系,營造商業建筑場景的畫面感。此外,開發項目還應僅跟時代步伐,采用綠色建筑標準打造,如配備太陽能電池板,更加節能,反射屋頂材料減少城市熱島效應,節水景觀設計和其他節水措施,高效利用水資源等；④如何讓建筑與環境和諧,同時又具有時代精神,也是商業建筑設計重點考慮的的因素。設計時,應在建筑形象、設計概念、材料運用以及結構創新上多作嘗試和創新。商業現階段的市場目標是18～32歲的消費人群,他們善于使用社會媒體來傳達信息,建筑設計也必須迎合這部分人群的審美和個性以及時代的要求。比如為增強人氣,可以使用數字技術,大型LED媒體墻等現代手段,招商中引入歐式風味的小酒館以及當前受歡迎的數碼產品或流行時裝零售商。為開發項目后成功運營打下基礎。

商業開發過程中除了考慮經濟效益外,還應結合時代的要求,深層次的挖掘城市的文化內涵,使文化反哺于商業,做到二者相輔相成,商業因文化而興旺,文化又因商業而得以傳承和發揚,即提高了項目的層次和品味,也從另一個方面提高項目經濟效益的同時取得了良好的社會效益。商業的目的不是單純的購物,成功商業開發項目就像一個舞臺,每一個參與消費的人都在這個舞臺上扮演著演員或者觀眾的角色,繁榮的城市活動在此上演,城市文化也得以發展。當然光有文化內涵是不夠的,商業建筑的主題仍就是商業,文化可作為主題的包裝,如何做到二者的結合才是重中之重。在商業開發項目的設計過程中,每一個設計師都應關注并積極深入這一層次,以自身的真實感受去設計并體驗到人與人的互動,圍繞著人文主義和地域文化的方向,為城市奉獻精美的、人文內涵豐富的城市商業建筑。

5 結語

言而總之,城市商業建筑規劃設計需要超前意識以及商業開發強度的合理性才能有效的配置商業空間資源,兩者的協調發展才是商業化建筑的必由之路。