結合房地產政策建立房地產稅地方稅種

【摘 要】 分稅制雖然是央地分權的重大改革之舉，但是也存在著相應的問題，尤其是地方稅種的確實帶來了地方稅收自主性受限的問題，從而政府不得不發展土地財政。而房地產稅是一個優良的地方稅種，既順應當代宏觀環境也能夠給政府帶來充足的財政收入，而配合相應的房地產政策，也能夠起到調節房價的政策作用。

【關鍵詞】 房地產稅 土地財政 房地產政策

一、房地產稅成為地方稅種，構建地方稅制體系

自1994年分稅制以來，地方政府在不斷的擴大其獨立稅收能力，努力發展地方稅種支持地方的財政支出，但成效并不大。政府利用對土地的所有權，對土地進行掛牌拍賣，發展土地財政，助推了房價，造成了更大的宏觀問題。這樣的分稅制改革也不能長久，地方政府無法激發良好的獨立性以發展地方經濟，配合中央進行宏觀調控。如今土地資源緊缺，基本上都已開發的形態下，土地財政效用也在降低，而唯有發展一套有利于調動地方政府治理地方問題的稅收體系，才能夠既幫助地方政府獲得財政收入。

而在分稅制下，地方政府想建立完善高效的稅收體系還存在重重困難，比如事權和財權的劃分不匹配，而稅收立法權和受益權高度集中在中央，地方稅種有限且劃分不合理。而縱觀全國的稅收體系，以間接稅為主，直接稅比重過低，且個人所得稅和企業所得稅是地方稅收主要收入來源，卻是與中央的共享稅，但所得稅在征稅上也存在全局性的問題。這就難以起到調節社會收入的作用。[1]

要有支撐各級財政運行的獨立稅種，就必須考慮與地方政府經濟息息相關且流動性相對較小、稅負難以轉移的直接稅種，比如財產稅。嚴劍鋒認為，房產稅是一個很好的地方稅種，主要體現在：由于房地產市場反映了資產的長期價值，與商業周轉額和工資等經濟流量相比對經濟活動的年度變化反應較慢，具有收入充足性;具有稅收中性，對私人部門決策影響最小;征收簡單;稅制基于受益原則和能力原則，具有公平性。[2]

如今地方政府嚴重依賴土地財政并且房價高企，地方政府財政收入獨立性不夠，要解決這些宏觀問題，地方政府征收房地產稅必然是重要的選擇，而房地產稅具體的劃分有：房地產保有稅（房產稅、土地使用稅、定期土地增值稅）、房地產取得稅（契稅、遺產稅）、房地產收益稅（房地產企業所得稅、房地產個人所得稅、土地轉移增值稅、土地租賃增值稅）。這些稅種分別以房屋為課稅對象，對房屋產權所有者進行征稅、對土地的使用者進行征稅、對商業型住房征稅;在發生產權轉移時向房地產承受人征稅;對房地產企業的銷售利潤征稅、對個人財產租賃、財產轉讓的資本性受益征稅、在土地使用權轉移、房地產買賣、以土地使用權或房地產作價入股時征收以及主要在土地使用權出租、房地產出租時征收等。

房地產稅是一種收益稅，獲得的收入可以用于小區的公共服務建設，以及城市的基礎設施的建設和維護等，可以按照區域帶來更大的收益對等性，再把物業稅、城市維護建設稅、環保稅等這些具有典型地方稅性質的稅種納入進來綜合考慮，構建更和諧有效的稅制。

二、房地產稅對地方政府土地財政的影響

（一）房地產市場與地方政府土地財政

土地財政主要包括的收入有：與土地及房地產相關的稅收收入，土地、房地產開發、轉讓相關收入，土地抵押貸款等。一級土地市場并不是由市場調控的，而是由政府壟斷“發行”的，以獲得土地出讓金。除此之外，地方政府還可以將儲備的土地抵押融資，常常通過壟斷和金融手段來抬高地價，地價提高后儲備土地會相應升值，以獲得更高的土地抵押融資。而地價推高房價，使得土地和房產相應稅費也增加，從而提高政府相應的稅收和非稅收收入。[3]

房產稅之前只是在重慶、上海試點，調控房價作用并不明顯，由于其主要是對房產增量和高檔次房征稅，能部分抑制投機行為，但會增加對中檔普通住房的需求，從而拉高這部分房的房價，影響真正有住房需求的家庭。

如果在不同環節協同房地產稅各稅種，就會產生不一樣的化學效果。在持有環節征收房地產稅，比如增加持有環節的房產稅和征稅土地使用稅、定期土地增值稅，一方面，對還沒買房的人來說會增加購房成本，部分抑制住房需求，所以應該實行累進稅制或者對第一套住房進行免稅;而對于擁有幾套房的人，由于持有成本增加，就會將不使用的這部分房產進行出租或者轉賣，而政府可以通過契稅、房產個人所得稅的征收取得財政收入，只要保有環節稅收有調節力度，比如對第二套房實行累進稅制，投資性房產就會被所有者出租或者轉賣，從而住房市場上供給增加，由于可租房屋增多，買房需求會減少，房價可能有所回落。

也就是說，地方政府要從土地房產各個環節把關，征收相應的稅，才能起到綜合調節的作用，不至于產生片面的問題。不僅要考慮持有、轉移環節，更要考慮收益形式，比如租賃、買賣、辦公樓自建自用等。

（二）房地產稅和相關政策調控住房房價

目前人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房地產稅，勢必對這些城市的經濟產生巨大負面作用，有可能導致房屋庫存量進一步上升。在一線和強二線由于供不應求，一致性預期下房地產稅轉嫁，推高房價和房租;在三四線城市，房地產稅將抑制改善性和投資性需求，僅剩城鎮人口增加和棚改動遷兩個途徑去庫存，周期大幅延長。早幾年，中央就開始發文鼓勵各個城市因地制宜發展住房租賃市場，全國各地紛紛響應。北京、上海、廣州均有較大力度呼應，而相繼出臺了相關政策予以支持，以下逐一進行分析。

1.租售同權

租售同權即是指買房住和租房享受同等政策待遇，廣州率先提出賦予承租人子女就近入學等公共服務同等權益，成為促進住房租賃市場發展，市民待遇均等化的一項重大舉措。

北京上海等城市，很早以前就是租售同權。以上海為例，租客可以落戶在所租房子的社區公共戶口里，即使是拿居住證的租客，子女也可以就近入學。四月，雄安新區的設立，且封鎖當地所有住宅，效仿新加坡模式只租不賣。

租售同權一方面減輕了買房人的壓力，而租房需求增多，需要政府通過嚴格制度和規劃租房程序，對租金征收住房個人所得稅，巨大的租房當量也會增加政府的財政收入，也對空置房能很好加以運用。而出租人，把閑置的房屋用于出租，也可以彌補房地產稅征收可能帶來的持有成本。隨著租房程序的標準化，租金繳稅會常規化，這部分隱形收入會減少，所以房東可能會直接通過提高租金對承租人進行轉嫁。所以對于實際影響情況，還要結合數據統計進行進一步分析。不過可以確定的是，租房需求會大幅度上升，買房的壓力會小一些。

如果房地產稅按照上文所說對持有轉讓各環節征收，就會抑制部分投資需求，租房市場只要沒達到一定的規模效益，租房的租金收入也不會成為高收入者購買多套房產的動力。

2.共有產權房

去年八月，北京市提出，在政府政策支持下，政府與個人共有住房產權，住房人可以享有住房全部的使用權，另外滿足非京滬籍家庭住房需求的房源應不少于30%，共有產權房屬于產權類住房，可按照北京市相關政策規定辦理落戶、入學相關事宜。其實，共有產權房早在2007年，就已經在中國出現了。最早是在江蘇省淮安市進行試點，之后在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產權。居住滿5年后，也可以按照市場價格轉讓所持產權份額。共有產權房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產權。按規定，自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算;5年后購買政府產權部分的，按屆時市場評估價格結算。

房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產權比例進行分配。當購買者經濟情況發生變化，家庭收入高于政府規定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產權部分收取市場租金

共有產權房只是在所有權上個人與政府分成，購買價款也按照個人所享有份額乘以市場價計算，出租時租金收入也與政府按比例分成，相應稅收也只用按照比例進行繳納，這無疑減輕了高房價對住房需求的抑制作用。

【參考文獻】

[1] 楊榮軍.關于改革我國中央與地方稅權劃分制度的思考[J].改革與戰略，2007，23（8）：61-64.

[2] 嚴劍峰.城市房地產稅：一種優良的地方稅種[J].財經論叢（浙江財經大學學報），2004（4）：17-22.

[3] 唐明.中國房地產稅改革中的央地博弈與突圍之道[J].中南財經政法大學學報，2013（3）：9-14.

[4] 葛靜，安體富.我國房地產稅研究的學術階段和理論派別[J].經濟經緯，2015，32（1）：143-149.

作者簡介：陳茜1994.5女漢族四川綿陽人碩士研究生中央民族大學經濟學院財政學。