試論我國公共租賃住房法律問題

任殿欽

【摘 要】 1998年，我國停止了實行了幾十年的福利分房制度，開啟了住房分配市場化的序幕。在房地產市場熱火朝天的發展的同時，政府主要以廉租住房和經濟適用住房兩種方式向低收入住房困難人群提供住房保障。目前，公共租賃住房正成為我國逐步發展的保障性住房形式。公共租賃住房制度主要是解決我國中低收入住房困難居民的住房問題，與廉租住房、經濟適用住房共同構成了我國保障住房體系。在多年的運行過程中，產生了一些法律和政策層面問題有待在立法和執法層面完善。

【關鍵詞】 公共租賃 商品房

在正常的市場經濟秩序下，一部分人群由于各種原因沒有能力購買商品性住宅，政府為了保障這部分人的住房權利，通常采取住房保障的福利性政策。我國現行的住房保障體系分為：廉租房、經濟適用房、雙限房和公共租賃房。

公共租賃住房作為我國的保障性住房的形式之一，最早起源于深圳。我國的公共租賃住房制度正處于初級階段，有關公共租賃住房的確切概念還沒有得到統一。深圳市為了區別于以往的廉租住房、經濟適用住房等產品，將具有保障性的、為了解決低收入家庭住房困難問題而推出的政策性租賃住房統稱為“公共租賃住房”，即“政府提供政策優惠，限定套型面積和出租價格，按照合理標準籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質的住房。”

一、公共租賃住房的立法現狀

目前為止，我國沒有為公共租賃住房統一立法，關于公共租賃住房的相關規定主要體現在國務院和各級地方政府的規范性文件中。2010 年以來，我國幾個大中城市中公共租賃住房的發展十分迅速，各級地方政府所制定的規范性文件，為我國公共租賃住房法律的制定提供了一定的基礎。其中深圳經濟特區和上海市的公共租賃住房發展尤為迅速。

深圳市從 2006 年起在全國率先探索建立以“公共租賃住房”為主體的保障性住房供應模式。2008 年 1 月 18 日深圳市國土資源和房產管理局發布了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》。根據《深圳公租房暫行辦法》的規定，“在公共租賃住房的保障覆蓋范圍上，所有家庭年收入在申請前連續兩年均低于深圳市住房保障機構公布的相應收入線標準，且在本市不擁有任何形式的住房或住宅建設用地并符合其他規定條件的居民家庭均可申請公共租賃住房。”在分配上堅持首先面向戶籍人口低收入部分分配，然后面向非戶籍常住人口中累積繳納社保滿兩年的低收入部分分配，最后擴大到所有非戶籍常住人口中的低收入部分的原則。此外，《深圳公租房暫行辦法》將公共租賃住房定位為小戶型的住房，秉持滿足承租人基本生活需求的標準、按照經濟實用的原則對公共租賃住房進行建設和裝修。在建設資金的來源上，公共租賃住房建設主要以財政撥付專項資金和土地出讓凈收益不低于10%的部分為主要的資金來源渠道。

2010年9月，上海市政府頒布了《本市發展公共租賃住房的實施意見》。在準入條件上，規定公共租賃住房的申請人不僅包括具有上海市戶籍的城鄉住房困難人群，“非本市戶籍的廣大外來務工者，只要是持有《上海市居住證》，與本市就業單位簽訂一定年限勞務或工作合同，并且符合人均住房建筑面積低于巧平方米的都可以申請公共租賃住房。”租賃期限一般不超過6年，較其他城市的租賃期限更長。在租金支付與退出管理上規定：“符合條件的承租人可以按規定申請提取公積金賬戶內的儲蓄余額用于交付租金。對拖欠租金和其他費用的承租人，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣，對于承租人合同到期拒不騰退的，必要時可以通過司法途徑解決。”

二、公共租賃住房法律制度存在的問題

由于發展起步晚，我國公共租賃住房法律制度存在著一定程度的問題。

首先，立法層次較低。公共租賃住房作為一種新型的保障性住房產品在我國還處于剛剛起步的階段。2010年6月8日由國務院七部委聯合頒布了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保「2010」87號），指出了加快發展公共租賃住房的重要意義、基本原則并提出了指導意見。但它只是一個部門規章性質的法律文件，法律效力較低。

其次，公共租賃住房管理機制的缺失。有關公共租賃住房的管理部門和監管問題，各地還在探索中。以上海市為例，上海市在公租房的管理部門和監督部門中規定市住房保障領導小組負責對本市公共租賃住房的政策和規劃制定、發展目標和階段性任務等重大事項進行決策協調。區（縣）政府按照屬地化管理原則，負責本轄區內公共租賃住房建設、籌集和供應的實施管理，可結合本區域實際情況制定相關工作的實施細則。市住房保障和房屋管理局是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。區（縣）住房保障和房屋管理部門是本區（縣）公共租賃住房工作的行政管理部門。市和區（縣）發展改革、城鄉建設、規劃土地、財政、稅務、國資、民政、金融、人力資源社會保障、農業、經濟信息化、公安、監察等部門按照職責分工，負責公共租賃住房的相關管理與監督工作。這種多部門共同參與的模式可能會導致政出多頭、效率低下的情況出現，對于地方政府的統籌協調能力是一個很大的考驗。

公共租賃住房在我國目前還處在起步階段，面臨著各種困難和問題。但在構建我國住房保障體系的過程中，公共租賃住房將會成為其中一個重要的組成部分。與此同時，公共租賃住房的發展還面臨著住房來源、保障對象、管理與監管等一系列問題，公共租賃住房的立法還沒有健全。為了使公共租賃住房能夠實現其應有的住房保障功能，切實解決中低收入群體的住房困難問題，有必要對公共租賃住房制度在法律層面上的構建進行研究，完善公共租賃住房法律制度，進而豐富和完善我國的住房保障制度以及更高層次的社會保障制度。

【參考文獻】

[1] 宋博通：《從公共住房到租金優惠券一美國低收人階層住房政策演化解析》

[2] 上海市《本市發展公共租賃住房的實施意見》。