樓宇設備管理維修的組織架構設置

王歡

引言

現代商業樓宇的物業管理中，配套設備種類繁多，涉及的范圍較廣，電氣化和自動化的程度高，并且在樓宇的日常運行的各個功能系統中起著關鍵性的作用，如配電系統、供水系統、排污系統、電梯系統、通訊系統、消防系統、空調系統、通風系統、安防系統和各種計費系統等強弱電設備。這些設備的管理與維護技術含量高，涉及責任較大，對管理人員的專業技能要求特別嚴格，是樓宇管理的重點內容。

1 樓宇設備管理維修組織的職能

物業管理中，設備管理維修組織由其工作的性質可確定其職能和范圍：

（1）接管樓宇設備資產，清查盤點，分門別類建立完善的設備資產檔案，為各個設備建立動態管理技術資料。

（2）負責組織管理、維修人員的業務培訓，確保實際操作人員具有相當的專業技能和工作紀律。

（3）組織實施設備的運維工作，包括日常檢查、預防性檢修、故障搶修以及階段性大修和報廢更新，形成運維記錄，跟蹤設備狀態，降低故障率，縮短故障時間，保證設備日常的正常使用。

（4）考察并實行樓宇設備的信息化管理，實現管理、維修等工作信息的信息化，設備資料的信息化以及設備故障報警的自動化。

（5）對設備系統的資產費用進行統計、核算，形成周期性的資產管理總結報告，不斷提高設備的管理和維護水平。

2 樓宇設備管理維修組織設置的依據和要求

樓宇設備管理維修組織由其職能特點通常在物業管理中被設置為工程部或設備部，人員構成基本分為管理人員、專業維修人員、一般維護工人等。其中管理人員一般由物業公司副總經理直接領導，設部門經理負責日常管理，專業維修人員由具有一定專業技術等級的相關領域專業人員構成，負責具有特定專業技術要求的設備的管理和維修，一般維護工人由一定技術水平的技術工人構成，負責日常設備的檢測，配合專業維修人員展開工作。因此，部門人員的構成選擇上要考慮以下幾方面因素：

（1）由樓宇的主要商業功能所配備設備的構成類型、數量規模、技術等級要求等。

（2）樓宇業主的活動規律，對設備運行的可靠性即設備故障率、故障時間的容忍度要求，對設備運行時間要求、精度要求等。

（3）部門管理的運作模式要求，物業管理的經濟水平及根據樓宇規模采取集中式、分散式或混合式管理方式。

（4）專業設備維修公司的服務水平、質量和價格等經濟因素。

（5）順利完成樓宇設備的管理，保證其使用效益，滿足業主的使用要求。

（6）能夠逐漸形成完善、有效、先進的管理方法，提高工作效率。

（7）能夠在工作中逐步形成技術過硬、思想統一、不斷進取的設備管理維修團隊，跟上現代化信息化進程中樓宇設備的創新潮流。

3 樓宇設備管理維修的組織架構

綜合以上設備管理維修組織設置的依據和要求，設備維修管理組織架構的設置可采取集中式、分散式和混合式三種架構模式，在實際操作應靈活運用，適當調整、變通。

集中式設備管理維修組織架構，是在樓宇集中、設備規模不大的情況下，由設備管理維修部門集中管理物業管理范圍內的所有設備，統一安排設備系統的運維、修理、改造、報廢、更新等業務，各樓宇的管理部門不參與設備的管理維修，有設備使用或維修要求時直接向設備管理維修部門提出，作業指令只由設備管理部門發出。這種方式的好處是技術人員集中，便于協調，能夠快速應對突發故障等大型、緊急的工作任務，統一技術裝備，提高裝備水平，統一工作標準，提高技術水平，統一物料儲備，便于倉儲管理。

分散式設備管理維修組織架構可以在物業管理范圍規模較大、地理位置分布較為分散、設備數量及種類規模大的情況下采取。這種組織架構模式中，物業管理的設備管理維修部門只負責所有設備中專業技術水平要求高的設備維修、定期檢測、升級改造、報廢更新等工作項目。而在各個樓宇的管理部門下設置各自獨立的設備運維小組，負責本樓宇內設備技術要求較低的日常管理等。這樣就把設備的管理和維修工作分開來，一方面把專業技術人員集中起來，便于形成技術過硬、思想統一的技術隊伍，并帶動各個管理處的技術工人，各司其職，共同完成設備的管理和維修工作，提高工作效率。另一方面，各個管理處對本樓宇內的所有設施設備實現了統一管理，在人員安排上也會更加協調。

在實際組織架構設置操作中，應按照本物業管理范圍、規模和工作人員構成靈活運用，甚至可以將集中式和分散式組織架構搭配使用。如在分散式組織架構的基礎上，各個樓宇管理處的設備管理小組成員可以通過適當的培訓，承擔起除日常管理工作外技術要求不高的設備維修保養和小型修理工作；設備管理維修部門則可把工作重點放在對各設備管理組的技術指導、培訓，所有設備的統籌管理，重大設備修理、改造、升級等工作項目上來。這樣做把各個樓宇管理部門和設備管理維修部門有機結合起來，形成聯動，擴大技術人員的覆蓋面，縮短人到設備距離，提高設備發生故障時的響應速度，甚至做到故障零時間處理。

4 總結

樓宇設備管理與維修組織架構的設置要基于實際的物業設備種類構成、數量規模、專業化程度等因素，也要考慮物業管理人員的結構構成、部門職能等因素，更要考慮業主對設備運行狀態的具體要求，另外，隨著科技發展，各設備系統也在朝著集成化、自動化和智能化的方向發展，物業設備管理人員的專業技能不可能面面俱到，專業設備維護的外包等社會化管理模式也應考慮在內。總之，設備管理和維修要達到設備正常運轉，降低故障率和故障時間，優化使用體驗，節約管理成本的目的，這樣才能逐步提高管理水平和業主評價，實現持續發展。

[1]潘毅群.樓宇設備管理[M].中國建筑工業出版社，2003.

[2]北京亞太教育研究院物業管理研究中心.物業經營管理[M].中國工人出版社，2010.