房屋拆遷存在問題及對策研究

謝耀州

(廣西交通投資集團有限公司，廣西 南寧 530028)

0 引言

在高速公路項目建設中，征地拆遷工作直接影響整個項目的建設進度和管理成本。在新形勢下，如何加快征地拆遷，降低工程建設管理成本，已成為高速公路項目建設需要面對和解決的現實課題。做好征地拆遷工作，事關供給側結構性改革、社會穩定大局，本文從以下幾個方面分析房屋拆遷存在的問題及對策。

1 我國高速公路房屋拆遷的現狀

(1)補償標準與房產市場價格有一定差距，導致拆遷后就被拆人無房可住

由于高速公路建設用地的顯著特點就是施工工期及施工線路都較長，面積較為龐大，相應的，房屋拆遷規模就相對加大，建設區域集中且范圍廣闊，很多城市處于高速發展中，與經濟發展相適應的同時，當地房價也在飛速增長，征用土地通常是老舊住宅區域，與經濟繁華地段的居民相比，被征地民眾一般經濟能力低下，征地補償款中尚且不能滿足適應中低檔次的商品住房以及經濟適用房所需資金的要求，與此對應的是，城市中上述兩類住房在供給側無法滿足需求，供需無法平衡問題使得征地拆遷矛盾逐漸激化。

(2)依法拆遷時間要求與貨幣補償存在脫節

在高速公路建設工程中，對工程的工作時間性、政策性和計劃性都有很高要求，設計多種法律關系，是一項社會性的活動。拆遷戶的切身利益受拆遷工作的影響，高速公路通常建設于城市周邊或兩城相交區域，綿延悠長的建設路線是其主要特點，且不同城市間經濟發展程度、購買力及消費形式都可能存在差異，要根據地域差異細化補償款落實工作，也存在一定難度。補償方案細分細化，勢必使補償工作落實時間順期推延，導致有時拆遷資金沒有及時下發，因此不能及時拆遷。在資金到位以后，又硬性規定拆遷時間，相關部門沒有充足的時間完成審批程序及公告、拆遷、補償等各類事務。公路拆遷關鍵點在于如何確定補償資金的數額，同時拆遷評估是明確補償資金數額的關鍵基準，因而評估事務逐漸發展為現階段拆遷矛盾的關注點。根據《國務院城市房屋拆遷管理條例》相關條文，房屋拆遷補償數額應該依據房市行情進行界定，但是，我國經濟目前正處在新一輪的增長周期，市場物價因此快速增長，這就導致了拆遷戶沒辦法依靠拆遷補償金在相同的地段購買房屋。同時由于時間緊迫，也給拆遷戶造成了很大的心理壓力，激化了拆遷過程中的矛盾，拆遷進度因此而受到影響，進而也影響了高速公路啟用運行，從而帶來經濟損失。

(3)拆遷費用管理銜接存在隱患

高速公路拆線建設中不免有諸多利益博弈，涉及的征地拆遷問題是影響項目進展的重要因素。被征土地主人往往希望紅線外區域同樣劃分到征收范圍內，為加快項目進展，法人代表及地方政府或許會默許該類要求，面積增加勢必導致承包商費用激增。各方利益博弈可能導致征地拆遷工作停滯，進而制約工程進度。當征地拆遷費用超出總包干費用時，工程法人或許不得已提出緩扣墊付款問題。此時法人需要先行墊付超過預估的征地拆遷經費，接著需要從總承包項目計量資金總扣除預先支出的資金。若利用計量資金扣款會影響總承包結構資金的流動性，阻礙了項目進展，法人將需要提出緩扣墊付資金的決議。

2 高速公路房屋拆遷工作面臨的主要問題

(1)征地難

高速公路建設用地絕大多數位于農村，在傳統觀念中，鄉下居住房屋將會是長期的生活依附，居民對老家的拆遷有著發自內心的抵觸。此外，一條四車道的高速公路每公里一般占地面積在105畝左右，建設高速公路的土地占用面積是相當大的，我國人均占有耕地面積不滿2畝，折合居民房屋適用面積人均1 300 m2，且出現了私自擴充農村房屋被征用面積的現象，檢查監管亦不嚴格，久而久之，矛盾會越來越突出，造成補償款損失，也造成切實需要補償的居民不能及時得到補償與安置。

(2)拆遷難

在高速公路的建設中，涉及的土地面積和工程規模都十分龐大，因此，涉及到諸多居民和企業，非常的復雜。目前我國高速公路建設涉及的企業和居民建筑拆遷，是依據國務院2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》來進行的，通常情況下使用發放補貼款項的方式來進行補償，目前，對于評估機構的評估價值，征收方和被征收方的分歧比較大，這是當前的矛盾所在，例如某家企業的投入資金都是通過民間借貸得來，要求建設方按照高于銀行同期利率的3～4倍進行利息結算，而建設方只同意按照銀行同期利息來進行結算，設備設施折舊費用的計算、苗木樹木的價值計算方法也會發生分歧等等。對于集體所有土地的房屋拆遷，補償標準由各地市政府根據項目情況擬定上報省主管部門批準后公布實施，因為項目不同，批準的時間也不一樣，造成了不同的拆遷標準。比如相鄰的兩棟房屋，一棟由于建設高速鐵路拆遷，一棟由于建設高速公路拆遷，這二者拆遷標準相差將近1/3，這就造成了相關群眾的不滿心理。群眾或者企業對拆遷補償有過高的期望和要求，如果不能滿足期望值，群眾一般會采用上訪的方式來進行訴求表達。

(3)分配難

在補償分配的過程中很難確定分配對象，如果以戶口為基準分配，有農業人口，村居民組人口，征地上遷人口，嫁入未遷入、出嫁未遷出等矛盾，人口流動信息不完善，直接為拆遷房屋補償問題的具體落實帶來了顯著影響。如果以土地承包對象為基準來分類，則有因為出生比較晚而沒有分到土地的居民，戶口外遷但還有承包地的人口等的矛盾。在分配方法方面，也很難確定。在高速公路建設中，一般只征用一個行政村的部分土地，不會全部進行征用，因此，究竟以村為單位分配，還是以組為單位分配，也是非常常見的矛盾問題，如果群眾不滿意分配結果，勢必會對高速公路拆遷征地工作造成影響，從而影響高速公路建設的進度。

3 提高高速公路征地過程中房屋拆遷工作質量的對策

(1)科學規劃與民主決策相結合

高速公路工程的線性走向要多方探討，科學規劃。優先利用荒地、劣地、非農業用地，盡量不用耕地、良田，盡量不過鄉鎮、村莊；仔細比選線位，優化線型，將征地拆遷數量作為比選的指標之一。

根據《中國人民共和國土地管理法》第五十二條，“施工工程可行性評估過程中，土地主管單位需要按照土地使用的整體計劃、使用年限規劃與建設指標，面向建設土地展開全方面審核，同時給出評估結果。”如此可見在可行性評估過程中并沒有涉及到被拆群眾的安置事項，將會為后續拆遷及被拆群眾安置工作埋下隱患。在工程執行初期，可利用實地考察機會，編寫《項目移民安置工作計劃》，并且制定切實可行的補償與安置舉措，為后續業務提供可操作性參考，并將中標施工單位納入征地拆遷管理范圍，保證建設方的主動參與。

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十八條“征地補償安置策略明確后，地方單位需要發布公告，同時需要廣泛收集被拆區域集體與群眾的意見”與第四十九條“被拆區域集體需要將拆遷獲得的補償經費收支明細向其內部成員進行公示，不允許出現占用征地補償資金及其相關資金”的規定，項目公司、指揮部要抓好征地拆遷工作的組織、動員和宣傳工作，要廣泛宣傳法制政策及解決方案，此外還需要廣泛收集該區域干部及民眾的想法，對于民眾的合理需求，需要在短時間內進行反饋并制定切實可行的解決方案，對于不合理需求，要向其耐心解讀，使群眾理解和支持征地拆遷工作。

(2)要及時疏導化解，也要做好配套措施

政府應預先做出規劃預算，同時報上級人民政府對被征用房屋用地進行備案，對公路拆遷有關問題需要審核并保留記錄。對拆遷涉及面積廣同時集中的區域，政府需要根據實際情況增加中低價商品房及經適房數量，條件允許情況下，面對收入水平低的拆遷民眾為其提供置換經適房的機會，提高房屋利用率。同時，根據《中華人民共和國土地法》第五十條“地方各單位需要全力支持被拆地區農村集體與群眾個人開展經營活動，構建地方企業網絡平臺”的規定，要求各級聽取被拆遷人及當地政府的意見，結合具體地域情況有針對性的合理安置和補償，并指導被拆遷人合理使用補償費用，使其在失去土地、房屋后的生存權和發展權有一定保障。如引進先進的農業科學技術，更新品種，提高當地農業單產；通過企村聯建，為鄉鎮大力發展副業生產，興辦小型企業；在具備條件的地方嘗試就業安置，即按照本單位的用工制度和標準，在同等條件下，依法優先錄用被拆遷人；可試行以土地參股方式的渠道利用好拆遷補償資金，也就是將拆遷補償資金當作入股籌碼，吸引被拆方投資運營，向其提供收益分紅，同時也告知其需要承擔虧損風險等。

(3)加強監管，保障被拆遷人的合法權益

從根本上保護被拆遷人合法權益，避免矛盾的產生，實現項目建設與被拆遷人權益的雙贏，才能從本質上加快征地拆遷工作的推進。

在具體實踐環節，需要切實依照國家及地區出臺的相關制度、條例，按照法規條例推動拆遷工作，要保證工作從實際需求出發：

要認真完善高速公路征地拆遷相關管理辦法。明確征地拆遷的主管部門、執行主體，全面落實崗位責任制度，采用崗位責任制，將工作職責明確落實到每個崗位，提升解決問題的效率。

房屋拆遷管理實現信息化管理。建立完善的統計報表制度，準確地統計各項數據，通過數據分析，及時反饋和解決存在的問題。

聯系地方政府，加大監管力度。①重點關注對拆遷方的監管，避免出現違法拆遷行為，確保被拆群眾自身合法利益不受侵害。對于未獲得拆遷許可、超過拆遷界限、超過拆遷約定時間的拆遷以及克扣補償資金及安置土地范圍、延緩補償資金發放、超過安置期限等不良行為的拆遷業務單位進行嚴厲懲罰。②需要加大對被拆群眾的監管，對蓄意勒索及騙取補償款的不合法行為，及時約束制止，確保拆遷人的合法權益受到保護。③需要加大對拆遷服務業務的監管，對未通過相關認證或服務質量低下的單位，需要嚴厲查處。

業主要建立公平公正公開的申訴通道，確保拆遷人、被拆遷人的權益受到損害時，能得到圓滿的解決。

4 結語

高速公路建設相關的房屋拆遷工作關系社會主義現代化建設的進程，已經成為了發展前期最重要的工作，因此，需要更加深入拓寬業務思路，實現業務模式的創新，使征地業務更加標準化、補償事宜流程化、安置業務人性化、拆遷合規化，改善征地拆遷難的狀況。各個相關部門要認真對待，制定完善的拆遷法律法規，給人民創造良好的安居環境，保證人們的生活水平。

[1]王 蕾.我國城市房屋拆遷補償制度存在的問題及其對策[J].學習月刊，2006(10)：43-44.

[2]郭海濱.我國城市房屋拆遷存在的問題及其治理[J].現代商業，2009(11)：278.