淺析農村土地流轉中存在的問題與對策

杜國輝

（喀左縣農村經濟管理局，遼寧 喀左 122300）

規范農村土地流轉，是大力發展現代高效農業，提高土地利用率和產出率，促進農業規模化、集約化經營，增加農民收入，加快實施鄉村振興戰略的必然要求。喀左縣緊緊圍繞富民強縣的總體目標，把握轉變農業發展方式，建設現代農業這條主線，實現農業增效和農民增收的目標，做好土地流轉，推進現代農業發展。

1 土地流轉的形式

土地流轉的形式包括轉包、出租、互換、轉讓、抵押、入股等。

1.1 轉包

轉包是承包方將自己享有的的土地承包經營權以收取轉包費為主要條件轉移給他人的民事行為，受轉包方在支付轉包費、簽訂流轉合同后，即可取得該土地的經營使用權。

1.2 出租

出租是承包方將自己享有的土地承包經營權租賃給他人的民事行為。承租人通過支付租金和租賃合同取得土地承租權，農民出租土地承包經營權無需經發包人許可，但需將出租合同報發包方備案。

1.3 互換

互換是農村集體經濟組織內部承包方之間為方便耕種和各自需要，對各自承包的土地承包經營權的交換。互換的雙方均取得對方的土地經營權。互換雙方達成互換合同后，還應與發包方變更原土地承包合同。

1.4 轉讓

是承包方以轉讓方式將自己的土地承包經營權轉移給他人的民事行為。

1.5 抵押

抵押是享有土地承包經營權的承包方將其他承包方式取得的土地承包經營權用于承擔保證責任的行為。此種流轉方式，一是限于以其他承包方式取得的土地承包經營權，二是承包人已經依法登記，并取得土地承包經營權證或者林權證等證書，否則抵押無效。

1.6 入股

入股是農村集體經濟組織農戶為發展生產將自己享有的“四荒”土地承包經營權折股，實行合作經營并按股份分紅的民事行為。

2 土地流轉面臨的問題

2.1 流轉合同不健全、不規范

很多土地流轉未簽書面合同，即使少數農戶簽訂了合同，也沒有使用統一合同文本，條款不規范，內容過于簡單，不能明確流轉雙方的權利、義務及違約責任及流轉雙方的合法權益，特別是流出方農民的利益。

2.2 土地流轉價格部分不合理

在流轉合同的約定上，土地承包費一般是一定不變，流轉期間不再調整，沒有隨物價的上漲而增長，還有同一地區同等土地存在著偏高偏低現象，留下了很大的隱患。

2.3 大戶或企業的土地流轉存在很大隱患

大戶或企業大規模流轉土地，由于種種原因經營不善，難以維持，無法履行合同。既不能付農戶承包費，又不能償還信用社貸款。政府欲收回土地進行重新發包，但貸款未能償還，重新發包阻力重重，所以至今一直廢棄。

2.4 土地承包期限超過規定的年限

《農村土地承包法》規定：農村土地承包期30年不變。我市從1994年開始二輪土地延包，即承包期到2024年。而我縣有一部分土地流轉期限，違背國家土地承包政策，超過了2024年。

3 土地流轉過程中存在一些問題的對策措施

3.1 保持政策的連續性

土地轉入戶按約定仍在履行合同進行生產的，我們應予保護，繼續享受當時的優惠政策到2024年。2024年之后仍繼續生產的，補地收回，其它政策不變。到2024年不再進行生產的，優惠政策一并收回。

3.2 把農戶之間互換土地做為重點，在全縣推廣，并繼續實施優惠政策，給予扶持。

3.3 對零散流轉戶，沒有進行生產的，要限期恢復生產。限期不能恢復的，收回土地。

3.4 企業及大戶，不能進行正常生產的，首先要保護農民的利益不受損害為前提，進行妥善處理。

3.5 對原承包合同中承包費偏低的，雙方自行協商解決，方法是：按大田玉米三年的平均產量和市場價格核算出承包費，三至五年一調整。建議今后流轉合同中對承包費的約定都要按上述方法簽訂。