發展住房租賃金融服務的思考

昂沁

摘? ?要：在“租購并舉”的利好政策推動下，住房租賃市場正成為房地產金融業務新的藍海。本文通過分析國內住房租賃市場基本情況、金融同業競爭動向及面臨的挑戰與障礙，提出做好住房租賃金融服務的對策建議。

關鍵詞：租購并舉 住房租賃市場 住房租賃金融服務

培育和發展住房租賃市場，是我國深入推進供給側結構性改革、實施新型城鎮化建設、確保人口有序流動的現實要求，是拓寬住房公共租賃房源渠道、完善住房保障體系的必然選擇。習近平總書記在十九大報告中 “房子是用來住的、不是用來炒的”這一新定位，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度指明了方向。國家、自治區各項政策的引導和扶持，為住房租賃市場發展迎來了新機遇。據中國指數研究院測算，2017年我國住房租賃市場規模約為1.38萬億元，預計到2020年可達1.7萬億元。建設銀行作為國內房地產金融領域的先行者和專業服務商，積極響應黨中央的號召，以市場先行者、引領者、推動者的角色，主動探索多渠道、市場化手段發展住房租賃業務的新模式，為客戶提供一系列住房租賃金融服務和解決方案。

一、住房租賃市場發展環境

（一）住房租賃市場政策環境

長期以來，土地成本持續走高，租賃住房融資難、稅率高、投資回報率低，租房者在教育、戶籍、社區保障等權益上不能享受與房屋所有者同等權益，這些問題都成為制約租賃住房市場發展的瓶頸，也成為影響房地產市場調控有效性的重要因素。2015年以來，中央和地方陸續推出一系列政策，通過擴大土地和房源供給、實施租購同權、鼓勵住房租賃企業發展等舉措，大力扶持和培育住房租賃市場，目的就是要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，解決住房租賃市場瓶頸問題，緩解住房供需矛盾。內蒙古自治區政府為落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）精神，促進住房租賃市場發展，加快培育和發展內蒙古自治區住房租賃市場，進一步健全和完善租購并舉的住房制度，有效解決住房租賃市場發展緩慢、市場秩序不規范等問題，發布并實施了《加快培育和發展住房租賃市場實施意見》，明確到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民特別是新市民住有所居的目標。

（二）住房租賃市場的供給主體

住房租賃市場的供給主體主要有政府平臺企業、專業租賃企業和個人。其中：政府平臺企業提供的公租房、人才公寓、藍領公寓等具有政策性和公益性，主要面向特定人群;專業租賃企業提供租賃住房，按產權關系可分為自持（“重資產”型）、租賃或托管（“輕資產”型），按房源分布可分為集中式（以獨棟樓宇為運作標的）、分散式（房源來自分散的房東）;個人出租住房則是傳統的房屋租賃模式，從承租人的體驗看，個人出租住房的居住品質和服務質量相對不高，易出現房東隨意上漲租金、租賃關系不穩定等問題。從國外的經驗來看，由機構運營者提供的租房市場份額在美國、德國為40%—50%，日本超過70%，從“散戶市場”逐漸轉向“機構市場”是住房租賃市場發展的大勢所趨。

（三）租賃市場需求狀況

改革開放以來，我國城鎮化進程突飛猛進，為中國經濟騰飛注入了強勁動力。《國家新型城鎮化規劃》明確了新型城鎮化主體形態是城市群，這也體現了習近平總書記強調的城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變的本質要求。無論生產經營、商務活動還是生活起居都離不開房地產，都需要宜業宜居的環境。勞動力作為最活躍、最具能動性的要素，是衡量城市吸納承載能力最直觀的標尺。有很多新進城的居民、新畢業的大學生住不起房子，新引入的專業人才住不上滿意房子等問題日益突出，其根源主要在于房價過高，賦予了房子更多的投資功能而弱化了對生產、生活的承載功能，這種現象在無形中加大了居民尤其是新進城的居民、新畢業的大學生等群體對租賃住房的需求。

二、住房租賃金融動態及建設銀行實踐

住房租賃市場的發展，離不開金融的支持。從供給方來看，無論是自建、自持的“重資產”模式，還是轉租、托管的“輕資產”模式，都存在固定資產投資或是運營流動資金需求，特別是“重資產”模式，解決資金來源問題是可持續發展的前提。從租戶來看，傳統的“押一付三”租金支付方式，增加了房租負擔，并且面臨房東隨時漲價的不確定性;一次性支付若干年租金的方式，盡管能鎖定房租成本并獲得一定折扣，但支付壓力更大，同樣也存在信用風險，這都將成為住房租賃金融的切入點。回歸“房子是用來住的”這一本源目標，金融銀行業需要主動作為：一是繼續嚴把信貸投放、調整信貸結構，遏制投機炒作，大力支持居住需求;二是房地產金融創新不能圍著傳統信貸轉，要把著力點轉向針對房地產供需失衡提供綜合金融解決方案上來，借助金融力量激活市場要素，引導資源有效配置。

與住房租賃扶持政策的密集出臺相同步，去年以來，全國多家金融機構通過與地方政府、專業租賃企業開展戰略合作，高調進軍住房租賃市場，推出融資及相關金融服務，住房租賃金融迅速成為新的競爭熱點。在全國各家金融機構當中，建行競爭力度最大。建行積極倡導“長租即長住、長住即安家”的住房新理念，以金融手段推進住房租賃市場建設，實施一攬子綜合金融解決方案。包括通過適配的金融產品穩定租賃關系、平抑租賃價格，通過“CCB建融家園”等新型物業形態提供家庭式長租服務等，并借助金融服務開放共享平臺和配套金融產品，使房子、服務、資金和信息貫通起來，解決供需錯配的問題，促進“長租即長住”新理念新市場的形成。一是使房源供給豐富起來。通過支持政府與企業等投資新建和盤活存量、改造商用物業、匯集社會零散房源等多種渠道，豐富租賃住房尤其是長租房的供給，通過搭建綜合平臺服務降低成本交易。同時也在積極探索“要存房到建行”金融服務，激活社會上存量閑置房源，物盡其用，實現價值釋放與價值創造。二是使固化資金流動起來。房地產包括租賃市場具有資金密集型的特征，無論是開發建設、購置還是持有和運營，都對資金有高強度的需求，同時從中又能夠產生大量穩定可期的現金流。針對中介服務商運營需要的資金融通、租金等未來收益管理需求，建行除了提供傳統信貸融資產品外，還推出了“按居貸”、類REITS等一系列新型金融產品，幫助企業和個人紓解資金壓力、提高資金使用效率，有效降低杠桿率。三是使分散信息共享起來。建行借助大數據分析平臺和長期積累的海量交易信息和房屋數據，并引入外部優質數據源，以及與交易系統、監管系統對接，下大力氣打通房地產市場“信息孤島”，幫助企業、個人和政府主管部門解決信息不對稱問題。四是使租賃服務活躍起來。住房租賃市場發展壯大，需要有一大批專業化、機構化的租賃服務企業。針對市場上的房屋托管、租賃配套、持有運營、中介撮合等不同類型住房租賃企業的特點和需求，設計推出配套的金融和技術服務方案，幫助他們提升服務能力，做精做大做強。通過打造住房租賃開放共享的平臺、共生共榮的生態，以新型住房金融模式助力房地產發展方式轉變，助推租購并舉的住房制度建設。

三、住房租賃市場競爭布局的策略與建議

在“租購并舉”政策推動下，住房租賃市場將成為我國房地產市場的重要支柱，也是住房金融業務發展新的藍海。面對這一牽動巨量投資、連接龐大客群的重要市場，內蒙古自治區的金融機構既要積極主動、搶抓機遇，又要把握市場特點、穩妥審慎布局，將住房租賃市場培育成為可持續增長的新利潤增長點。

（一）客戶發展策略

住房租賃市場各參與主體構成一個緊密相連的“生態圈”，商業銀行應著眼整體、分類施策：一是政府部門。作為政策的頂層設計者和土地等核心資源的掌控者，各級政府對商業銀行順利拓展住房租賃市場十分關鍵;同時，政府在租賃住房項目開發、租戶相關金融服務等方面也需要銀行支持。商業銀行應從承擔大行社會責任、促進民生保障與營商環境建設角度開展戰略合作，在融資支持、公共服務場景對接等方面全面跟進，努力搶占住房租賃市場制高點。二是政府平臺企業及相關國企。作為保障性租賃住房項目的開發建設和運營主體，企業資金實力強、項目資源多，應是銀行重點營銷的對象。三是房地產開發企業。房開企業住房租賃業務以“重資產”為主，融資需求大，品牌企業運營能力強、綜合收益高，銀行可根據開發商實力和項目質地，積極開展合作。四是專業住房租賃企業。這類企業數量多，以“輕資產”模式為主，裝修改造等運營資金需求大，同時掌握的租戶資源多，銀行可擇優開展合作。五是個人租戶。個人租戶是年輕客群集聚的重要群體，是推進全量客戶戰略的重要目標。銀行行應細分客群、合理定位，通過與B端企業合作、完善產品與服務等措施，實現批量獲客。

（二）融資服務策略

一是大力爭取政府平臺或國企主導的優質租賃住房開發項目。重點爭取同地段出租率較高、對后續獲客較為有利的人才公寓項目，在信貸投入上給予優先支持。二是擇優介入優質房地產企業主導的租賃住房項目。優先支持競拍自持物業開發的長租公寓;對通過轉租、托管等方式獲得的物業，視開發商運營能力、項目質地和擔保條件等審慎介入。三是做優做強個人住房租賃分期業務。為租戶提供分期支付服務，這樣既有利于出租方提前獲得一定時段（如一年）的房租收入，又有利于減輕承租方在“押一付三”甚至預付一年模式下的租金負擔，避免交易糾紛，還有助于提高銀行中間業務收入。銀行應盡快推出租金分期業務全線上辦理模式優化客戶體驗，通過合作機構或第三方擔保、符合征信條件免擔保等方式防控風險，突出規范性和利率優勢，擴大個人住房租賃信貸市場份額。

（三）綜合營銷策略

住房租賃企業需要面對眾多C端客戶，除了開發和運營需要銀行融資支持外，在結算、理財等方面同樣存在迫切的服務需求。銀行可以為住房租賃企業設計連接房東和租戶的現金管理服務方案，一方面可以實現房東租金代付和租戶租金代收，并為兩端客戶提供特惠理財或租金分期業務;另一方面可以為租賃企業歸集沉淀的部分租金提供法人理財，實現資金增值。

（四）“平臺+場景”策略

目前，線上租房平臺大致可分為三種類型：一是整合型，即整合各家住房租賃企業的房源在一個平臺上發布，比如建行“建融家園”等，租戶可以方便地貨比三家;二是品牌型，即規模較大的住房租賃企業自建平臺提供租賃服務，如鏈家“自如”、我愛我家“相寓”等;三是信息撮合型，即機構和個人房東在線上發布出租信息，租戶在線上尋找合適房源，如“趕集網”“58同城”等。對此，銀行可以采取“平臺+場景”的線上業務推廣策略：如利用現有“建融家園”，整合租房交易專區，既有利于引流獲客、利用大數據加強風控，也有利于實現資金閉環運轉，實現租房金融服務場景營銷。

（五）品牌策略

在消費金融領域，品牌對于確立客戶先入為主的心理認同十分重要。目前，建行已經打出了“要租房，找建行”的宣傳口號，并為其租房平臺和個人租房貸款產品分別設計了“建融家園”“按居貸”品牌，為迅速打開住房租賃金融服務市場助推加力。

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（作者單位：中國建設銀行呼和浩特鋼鐵路支行）

責任編輯：康偉