樓市收緊 模式生物也拋售房產

張少華

上海的房價繼續上漲還是開始下跌？這個問題肯定是各抒己見，眾說紛紜，但大多數人會認為上海房價會繼續漲。不過有一家新三板掛牌企業不這樣認為，因為最近這家公司開始賣房了。

2017年10月28日上海南方模式生物科技股份有限公司（證券簡稱：模式生物？證券代碼：839728.OC）一則出售房產的公告尤為引人矚目。該公告稱，根據公司發展戰略，為補充公司流動資金，防范房產價格下跌帶來的風險，公司擬出售位于上海市浦東新區益豐路55弄69號301室、302室、401室和402室的房產，四套房產的面積共計309.92平方米，出售總價為1460萬元。

上海的公司開始賣房了。

單價不足5萬，模式生物是否賤賣房產？

近310平方米的房產賣了1460萬元，初步計算這些房產的單價是4.71萬/平方米。單價不足5萬，公司是賤賣房產嗎？

先看地段，模式生物這次甩賣的房產地段在浦東新區益豐路55弄，地圖顯示該位置屬于浦東張江板塊：

從地圖上看，益豐路55弄所在區域是春港麗園，這一樓盤在中環路邊上，北邊是廣蘭路地鐵站，往西經過的地鐵站有金科路和張江高科，春港麗園南邊與正在修建的地鐵13號線三期世博大道—張江路段遙相輝映，往東方向則與唐鎮相鄰，可以說模式生物的這些房產在浦東新區屬于非常優質的房產。

再看該地區的房價，筆者在鏈家網上查找了益豐路附近的在售房源，目前該地區在售的房源有31套，均是二手房，而且清一色的都是春港麗園這邊的房子。春港麗園的房子房齡普遍較早，早一點的是1994年建的，近一點的是2003年建的，房齡短的也有15年了。鏈家網顯示，這邊的房價單價在4.47萬元-5.85萬元之間，均價5.05萬元。模式生物的房產出售均價為4.71萬元，這個價格要高于春港麗園的最低售價，但與5.05萬元的均價相比，還是便宜了6.73%。這樣看來模式生物的房產并沒有低價甩賣。

有人會問，雖然模式生物這四套房產賣了1400多萬，但公司的房產成本是多少呢？模式生物的公開轉讓說明書對固定資產進行了詳細披露，截至2016年3月31日公司房屋建筑物賬面凈值16.23萬元，這些房屋建筑物就是位于益豐路55弄的那四套房產。2016年年報顯示公司2016年期末固定資產余額474.43萬元，其中房屋建筑物期末余額14.33萬元。14萬多元的房產賣了1460萬元，增值100多倍，顯然模式生物在房子上大賺了一筆。

賣房換錢，這家公司并非缺錢。

前文所述，模式生物并沒有以白菜價的價格甩賣了四套房產，相反4.71萬元的售價不算太低，由于其房產2016年期末余額僅有十多萬，公司在賣房上賺了上百倍。但公告也說了，賣房的錢將用于補充公司流動資金，模式生物真的沒錢了，撐不住了嗎？

模式生物的主營業務是基因修飾模式生物的研發、生產和技術，公司生產的基因修飾模式生物及提供的相關技術服務主要用于生命科學基因功能研究和藥物研發等。作為一家高新技術企業，公司2016年11月18日在新三板掛牌，目前是基礎層中一家采取協議轉讓方式的企業。

蘇州滬云（833464.OC）等這些從事新藥研究和開發的企業由于受新藥研發周期長等因素影響，目前在研新藥還沒有批量投放市場，公司2015年以來沒有任何營業收入，也談不上盈利，但這不妨礙資本對其的熱捧。截至2017年11月，蘇州滬云已經實施了5次定增，募集資金達到了5843.26萬元。有了資本的熱捧，蘇州滬云不擔心沒有錢花。相比而言模式生物的財務狀況比蘇州滬云好太多了。2015年至2017年上半年，模式生物營業收入分別為4540.32萬元、6051.70萬元和3958.91萬元，分別同比增長38.85%、33.29%和76.36%；公司也連年盈利，期間凈利潤分別為1059.88萬元、1462.27萬元和1056.92萬元，分別同比增長11.26%、37.97%和116.87%。現金流狀況來看，2014年至2017年上半年模式生物的經營活動現金流量凈額為2042.62萬元、2583.34萬元和-343.09萬元，這期間賬面上的貨幣資金分別為8220.44萬元、7156.50萬元和4661.81萬元，公司的現金流是非常充沛的。

以此來看，將賣房的錢用于補充流動資金，對現金流充沛的模式生物而言也算是錦上添花而已，背后真正的原因，就像公司在公告中說的那樣，是為了防范房產價格下跌帶來的風險，賣房是公司應對房價下跌的舉措而已。

“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。或許身處大上海的模式生物，提前感覺到了什么。

個別企業年末賣房或是為扭轉虧損局面

模式生物自身不差錢，賣幾套房產也算是給自己的業績錦上添花。但是還有一些掛牌企業年末賣房，或許是為了扭轉虧損的局面。

2017年12月11日廣東華電建設股份有限公司（證券簡稱：華電建設？證券代碼：839449.OC）發布了一則出售房產的公告，稱公司將位于廣東省佛山市南海區桂城街道夏南路61號創業時代文化創意園3號樓717室、718室、719室三套房產，分別以196.91萬元、188.70萬元和187.57萬元，出售給張杰和蘇濤這兩個與公司、公司控股股東和實際控制人不存在關聯關系的自然人，三套房累計售價達到573.18萬元。

2017年中報顯示，華電建設的營業收入699.03萬元，同比增長148.71%，但凈利潤虧損122.02萬元，同比減少548.87%。2016年年報顯示，公司期末固定資產余額577.53萬元，其中房屋建筑物期末余額425.39萬元。如果公司將這三套房賣了，公司在房產上可賺147.79萬元，不考慮其他因素，公司2017年靠賣房產扭虧為盈還是有希望的。

A股上市公司有靠賣房保殼的需求，個別公司年末突擊賣房也往往成為市場關注的焦點，相比而言新三板掛牌企業對保殼的需求就小了很多。不完全統計2017年只有模式生物、華電建設、億邦制藥（833437.OC）、海德爾（832220. OC）等4家企業發布過出售房產的公告，但模式生物和億邦制藥不差錢；華電建設2016年上半年和2017年上半年都是虧損，但2014年至2016年連續三年盈利，說明公司既有扭虧為盈的門道，也說明公司還沒有淪落到賣房保殼的地步。比較特殊的是海德爾，這家公司2016年凈利潤虧損1292.18萬元，2017年上半年凈利潤虧損811.98萬元，2017年4月公司補發的子公司賣房事情又發生在2016年11月，去年的事情對今年沒影響，更何況公司2015年凈利潤6765.36萬元，還沒有達到因連續多年虧損被ST的地步，也是保殼無慮。