我國房產稅政策改革問題及對策探析

田春曉　吳強

數年來，我國的房價持續不斷地上漲，給消費者及房地產市場帶來了諸多的問題。為了調控房價，促進房地產市場的健康發展，我國相繼出臺了多項調控政策。本文從稅率設計、計稅依據、征收環節、稅費種類、征稅范圍、法律規范等方面論述了目前房產稅政策面臨的問題，并為完善我國房產稅政策提出可行性建議。

近幾年，我國房地產行業發展形勢異常迅猛，但目前我國房產稅政策及相關法律法規的制定卻是相對滯后，正是因為相關法律法規的欠缺，才引發了房地產行業發展的一系列問題。房價的持續攀升會帶來房地產泡沫，嚴重的時候甚至會導致整個經濟體系的癱瘓。近幾年，我國房產稅政策的欠缺已經引發了一系列嚴重的問題，如今的房地產行業泡沫化十分嚴重，投機性購房多，房價攀升過快。而房價的高速增長又進一步引起富人將購房作為一種投資性活動，將房產囤積起來，待價而沽；低收入者則因為房價過高而買不起房。這樣的惡性循環最終會導致整個經濟體系和社會福利體系的崩潰。另外，現在的地方財政收入主要依靠土地出讓金維持，這樣的模式已經不適合如今的經濟發展現狀。為了解決與民生息息相關的房價、社會福利、地方財政等問題，有關房產稅政策問題及對策的研究非常必要。

一、國外房產稅政策綜述

（一）調整科學的美國房產稅政策

美國的房產稅法律制度比較完善和系統，在美國，房財稅稅收收入是地方政府稅收收入的主要來源之一，政府征收房產稅主要是為了滿足實現公共需要的目的，其中，地方政府的稅收收入中財產稅稅收收入占到了中收入的70%左右，政府利用這一部分收入可以服務于地方公共事業，比如地方教育，醫療、安全等公共資金。因此，在美國，房產稅稅收收入的規模高低直接影響著地方政府的職能的實施及提供公共產品、滿足公共需要的規模和質量水平。美國的房產稅的稅收額度決定于房產評估和稅率水平。房產稅按評估價格征稅，也就是房產稅計稅依據即稅基也是按照當前房價的公允價值同方向來回波動調整。同時，稅率會隨經濟景氣度呈反向運動：在經濟繁榮時期政府會適時的降低稅率，因為在繁榮的房地產行業，房價的上升會使得地方政府的稅源變得相對充裕；相反的在經濟不景氣時期，由于稅源變得相對匱乏，提高稅率可以使得地方政府財政收入增加以彌補財政赤字，這些做法有力地推動了房產稅的管理和征收工作。

（二）穩定的德國房產稅政策

德國房產稅屬于地方稅，該國的房產稅計算方法相對比較簡單，并有明文的法律依據。德國的房產稅征收是以不動產交易稅為主，并按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率計算的。在德國，房產稅增收主要分為交易環節和持有環節。德國的房產稅在交易環節稅負重，而持有環節稅負相對較輕，這對于抑制投資者利用房價投機的行為具有明顯的效果。另外，德國又將良好的住房規劃與穩定的房貸政策相結合，專門規劃福利房用地，并要求開發商開發后以低價供給低收入家庭。德國還專門設立了住房儲蓄銀行，為廣大購房者提供固定利率貸款。德國政府還鼓勵合作建房、自建房，為它們提供大量的稅收優惠。這些都解決了低收入人群的住房問題，保障了社會的福利。

二、我國房產稅政策面臨的問題

（一）稅率設計不靈活及征稅保有環節缺失

目前，我國房產稅的立法權力主要集中在中央的全國人民代表大會及其常務委員會，地方政府雖然可以對本地方房產稅的扣除比例進行因地制宜地確定，但當前的房產稅的稅率設計在中央設定統一的基準利率時，并沒有給地方政府一個確定的可浮動的稅率空間，因此，稅率設計的靈活性不高。這樣統一的稅率征收辦法會抑制地方政府征管的主動性和積極性，各地方政府也無法根據各地方的特殊性而采取因地制宜的方法做出適時的調整，也無法彰顯稅收的征收的效率和公平性。另外，我國房產稅征收時具有流通環節稅種多、稅負重等特點。我國的房產稅征收環節少，但房產流通的環節多，導致房產稅所有的稅負都轉移到了最后購買者的身上，但是，在房產的持有環節征收時稅負卻比較輕。這種持有環節與購買環節分擔的稅負不公平不合理，會直接導致新建商品房的房價，刺激投資者的投機動機。因此，我國房產稅的增收并沒有抑制房價居高臨下的不斷攀升，反而加重了購房者的剛性需求的負擔。因此，稅率設計不靈活及征稅保有環節缺失，這種不公平性也是我國近幾年來房價持續不斷攀升的一個重要的原因。

（二）計稅依據不合理以及配套設施不完善

我國現行房產稅主要包括從價計稅和從租計稅這兩類征收方式。近年來，隨著房地產市場的繁榮，房地產商的哄抬，房價日益增高。在我國房產的增值率日益遞增，房產的市場價值越高，房屋的租金收入也會升高。所以，無論是從價計征還是從租計征，房產稅的計稅依據都應改為房屋市場價而非房產原值。而要解決這一問題，清晰明了的房產登記必不可少，近幾年，政府也一直在推進不動產登記制度的，然而當前房產稅征收并沒有建立統一的不動產登記制度，這也是房產稅征收時的一大難題，為持有多處房產者提供了逃稅空間。另一方面，我國房產稅也缺少專業、健全的評估機制，給應納稅者隱瞞房價的進行逃稅的機會，給房產稅的征收和管理帶來危害，造成國家稅收的無形流失。

（三）稅費種類繁雜并且存在重復征稅問題

我國現有的房地產稅征收辦法包括十幾種稅種，稅目繁多，很多已經不適合當前房地產行業的發展。例如1994年開始征收土地增值稅，當前我國土地留占的頻率大大的降低，又如土地出讓金的征收，使得地方政府極力熱衷于賣地，追求短期效益，目前實行的這種“批租制”制度也會阻礙房地產市場的穩定和繁榮。要使這種狀況得到改善，必須調整房產稅的政策。除此之外，重復征稅的問題也影響國家稅收體系的完善。對于普通老百姓來講，如今的稅收政策并沒有起到公平稅負，合理負擔稅收的實質性作用。

（四）法律法規欠缺

如今的社會是法治社會，國家一直號召要做到有法可依，有法必依。但是隨著房地產行業的快速發展，房產稅政策已經不能滿足該行業的需求。由于相關政策及法規的欠缺和不合理，我國房地產行業出現了很多問題。不僅如此，現在好多納稅人法律意識淡薄，偷逃稅手段層出不窮，直接造成了稅收的流失，嚴重損害了國家及人民的利益。endprint

三、我國房產稅政策的出路探討

（一）合理設計稅率同時增加保有環節征稅

我國房產稅稅率改革的方向可以根據不同地區、不同用途以及持有面積的大小的做出因地制宜的調整和浮動。例如，對于居民所擁有的普通居住房及企業一般的用于組織生產的房屋建筑物可以設置低檔的稅率，而對于用于投機及高級住宅的房產應設置較高的稅率，對擁有多處房產的所有人可采取遞增累進稅率，增加其持有成本，減少投機者惡意炒高房價的投機行為。另外，房產稅稅率可以在中央統一的制定規劃下給予地方政府一定的浮動空間，地方政府可依據本地的具體發展現狀，適時的做出調整，使得稅率設計更適應當地的發展，促進地方房地產經濟的繁榮和穩定。

（二）合理設計稅基并完善房產稅配套設施

一是客觀合理的評估房地產的市場價值。為了準確確定房地產的市場價值，要綜合考慮各種因素，例如房屋的地理位置、升值空間、物業服務等，而要確定這些，完善的房產登記制度和評估體系必不可少。二是建立全國統一的不動產登記制度，降低征稅成本，從源頭遏制納稅人逃稅漏稅的行為動機。三是完善房產稅評估機制的配套設置。例如，建立和完善房產評估制度，培養一批專業化，高素質的評估人才隊伍等，為公允并客觀的評估房產的市場價值儲備骨干型的人才。四是利用互聯網大數據信息，建立財產信息管理系統和信用評價系統，實現信息和資源的互通和共享，從而有效的遏制偷稅漏稅行為，保障稅收收入的征收和管理。

（三）合理規整稅費避免重復征稅

目前我國房產稅改革的重要方向就是規范統一的稅種，把名目繁多稅目進行歸類整合。依據房產稅征收時不同環節，不同稅種，并結合當前我國房地產經濟的發展進行適時的調整，在制度上加強頂層設計，統一規劃歸類各項名目繁多的稅費改為單一稅種。同時在同一環節也應該避免重復征稅。總體上說，在稅種設計和征收環節上都要有合理而有限的制衡。

（四）完善相關的法律法規

深度分析如今的房產稅政策法規，把相矛盾的規定予以調整，使之更適應房地產行業的發展。同時要堅持法規政策的與時俱進，廢舊立新，補充完善，逐步調整，使房產稅改革真正做到規避趨利。另外，加快推進個人住房信息系統建設，采取全國統一實名制的登記方式防范漏稅逃稅問題。對個人非營業用住房房產稅的征收也要加快立法，做到有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究。

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（作者單位：蘭州理工大學經濟與管理學院）endprint