淺析物業企業會計核算存在的問題和改善措施

信琦

摘要：目前，物業管理行業已經成為我國現代服務行業的主要內容之一，對于社會穩定與發展發揮著重要作用。文章介紹了物業企業會計核算的主要內容，分析了目前大多數物業企業在會計核算中存在的主要問題，并提出了相應的改進對策和建議。

關鍵詞：物業企業；會計核算；財務信息

隨著我國房地產業迅速發展起來，在1981年3月，我國第一家專業化物業管理企業--深圳市物業管理公司的成立，標志著我國在物業管理上邁出了嶄新的第一步。此后，物業行業經歷了由發展、完善到逐步成熟的階段，同時也進入了市場競爭激烈的時期。會計核算是服務于內部經營管理的重要內容和市場經濟的必然要求，為了面對挑戰和增強在市場中的競爭力，物業企業必須強化自身對會計核算的管理。

一、物業企業會計核算概述

（一）物業會計核算的主要內容

物業企業會計核算是指以貨幣為主要計量單位，以憑證為主要依據，借助于專門的技術方法和程序對企業已經發生和已經完成的管理、服務、經營等有關資金的活動進行全面、綜合、連續、完整、系統的反映和監督，即通過記賬，算賬，報賬，定期制定財務報表并提供給財務信息使用者的經濟管理活動，旨在提供經濟信息，提高經濟效益。其具體內容主要包括反映和監督各種資產、負債及所有者權益的增減變動結余情況；成本、費用的發生和歸集；收入的取得、利潤的實現及利潤分配情況等。

（二）會計核算對物業企業經營等各方面的重要作用

隨著現代企業制度的逐步完善，會計核算不再是記憑證、記帳和匯總數額，而是通過對數字信息的收集、加工、總結，形成對經濟決策和管理有效的信息系統，其在資本市場上的舉足輕重作用已日益顯現。會計核算作為企業管理的工具和重要組成部分，在經營中起著不可替代的作用。對于物業企業而言，具有以下現實意義。

1. 有助于向信息使用者提供準確的決策依據

會計核算能夠對物業企業的財務狀況、經營成果及資金流動使用等情況進行真實完整地記錄，并形成最核心的資料、最有價值和具有指導意義的信息，這是投資者、債權人、政府部門等使用者作出決策的依據。向外部提供真實的會計信息能夠起到規范物業企業行為的作用并提高透明度；而且，政府部門通過匯總會計信息進行有效的宏觀調控，實施有效的監管，能夠保證國家的經濟健康、市場經濟有序的正常發展。

2. 有助于加強經營管理水平

物業企業的經營管理水平的高低直接影響著其經濟效益、經營成果和市場競爭力，在一定程度上決定著發展前途，因此，合理有效的會計核算可以增強管理質量并提高管理水平。會計核算關系到物業企業的經濟活動和資金的使用情況，有系統性的會計核算才能對成本進行有效控制、才能讓資金得到合理的使用。

3. 有助于考核與評價業績

業績評價須由會計核算的數據信息支撐，物業企業接受了投資者的投資，其管理者就有責任按照預定的發展目標和要求，合理利用資源，加強經營管理，接受考核和評價；其利益相關者可通過會計信息了解經營狀況和未來發展趨勢，有利于建立健全約束與激勵機制，改進經營管理，促進相關人員共同努力，達到提高經營業績的目的。

二、目前物業企業會計核算中存在的問題

我國的物業行業是隨著房地產業的發展而發展起來的，因此最初物業企業的會計核算主要依據《房地產開發企業會計制度》。隨著市場經濟的發展，目前物業企業在會計核算方面存在著一些與其發展不相適應的矛盾，具體表現為以下幾點。

（一）對會計核算制度缺乏正確認識

當前很多物業企業是從房產局或房主開發企業的某些部門脫離出來或新成立的私營性質的企業。一方面，物業企業的管理者受傳統會計核算觀念的影響，認為物業企業是服務性行業，物業會計核算就是簡單的收支與記賬、按時報送會計報表就可以，沒有真正認識到會計核算在日常管理中的基礎性地位；另一方面，會計人員缺少專業培訓，不懂創新，無法滿足經營管理要求。

（二）會計核算制度體系不健全

相比與其他比較成熟工商業，物業行業作為新興行業，其本身的發展時間短，物業企業沒有建立起與市場經濟體制相適應的完善的會計核算制度，或者即使建立的會計制度也不規范不完善。例如未嚴格按照國家相關會計法規建立企業會計制度；因企業會計制度的不健全使得會計工作雜亂無章；會計科目的設置和使用不合理；沒有按國家相關的會計準則規定填寫憑證、登記明細賬、保管會計資料、制定資產盤點制度；會計機構不健全，會計崗位設置不夠規范，會計人員的配備欠缺，會計的業務處理環節不嚴謹等。不完善的會計核算制度體系使會計信息不能完整、及時、真實地被記錄，以至造成會計核算過程中出現失真，削弱了會計核算的真實性和擴大了會計信息差錯，會計信息的不準確使信息使用者做出不正確的判斷。

（三）收入成本費用核算方式過于集中

目前，一個物業企業服務范圍較廣，可能同時管理多個居民小區和不同的項目，但很多物業企業為了控制并掌握下設的各職能部門的日常支出，其收入成本費用核算只由一個財務部門設置收入、成本、費用的明細賬目和科目，進行集中核算，而相關的各小區和職能部門沒能參與到收入成本費用的核算中或只設收支總賬不作收入成本費用明細核算，這樣就導致不能準確核算每個居民小區和職能部門物業收入、日常支出和經營成果，這種單一集中的核算方式并不能滿足現實的物業企業需要。

（四）會計核算軟硬件不理想

在如今社會信息化的大環境下，由于發展不規范，很多物業企業會計部門的硬件不完備，甚至沒有會計核算軟件還停留在用計算器核算階段，對會計數據的收集、處理（包括登賬和對賬）、分析等仍使用人工操作。這樣不僅耗費了會計人員大量的時間和精力且效率低，容易發生數據計算失誤以至影響到會計數據的準確性，從而造成經濟損失；時效性跟不上最新的會計信息，無法提供有效的信息，從而在一定程度上限制了會計科目編碼的進一步深入細分。endprint

（五）財務報表信息缺乏針對性

財務報表是會計核算結果的最終體現，目前很多物業企業只向會計資料使用者提供稅務局等政府部門要求的通用的資產負債表、利潤表和現金流量表等財務報表，這些表內的信息籠統、沒有特性和針對性，這讓使用者對經營管理的了解與指導有限，給經營管理帶來的作用不大。

三、加強物業企業會計核算的對策建議

（一）樹立正確的會計核算意識

物業企業的管理者和會計部門應該加強對會計工作的重視，更新理念并樹立正確觀念，把會計工作落到實處。會計人員是保證會計核算能夠有效開展的基礎，因此物業企業應有計劃地定期開展會計人員專業培訓以增強會計方面理論知識、專業素質和提高工作能力；會計人員也需要加強自身的建設以提高自己的能力；對相關人員會計實施定期崗位輪換，防止發生舞弊。

（二）完善會計核算制度體系

在管理者重視的前提下，物業企業應該遵循會計法、會計準則、房地產開發企業會計制度、物業管理企業會計核算補充規定以及實施細則等規定再結合自身的行業經營特點和內部管理的要求，制定出會計核算辦法、財產清查制度、資金管理辦法等一系列的會計制度并完善核算體系。有了制度的規范和約束，會計核算才能有序的開展，并確保每一項經濟業務的發生都能被準確詳實記錄，會計數據的真實和全面才能讓經營取得更好的發展。

（三）構建多級的合理的會計核算模式

2000年1月1日起開始執行的《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》是對物業會計比較具體的工作性指導，統一設置了物業會計科目，分清易混淆科目的界限并作了具體地解釋和歸類說明。在當前競爭激烈的市場環境下，單一的集中的核算模式已不能滿足發展的需求，物業企業對此必須進行改變。現階段，每個居民小區或項目都是獨立的，物業企業為此提供物業管理服務也是獨立的。物業企業應以小區或項目為單位，按照法律法規再結合其職能部門和經營項目業務的特點來合理設置明細分類和輔助會計核算科目，在一級核算的基礎上增加設置二級甚至多級核算級別，以提高核算數據的針對性、詳細性和準確性，發揮會計核算的優勢，保證會計核算的質量，為內部正確統計運作和有效控制成本支出提供合理的會計信息和充分的理論依據。

（四）加強會計核算軟硬件建設

隨著網絡技術的快速發展，信息化在為社會和大眾帶來了極大便利的同時，也幫助人們可以通過互聯網獲取大量的信息與數據。物業會計核算也要緊跟信息化的發展潮流，配備并提高會計核算硬件和選擇并使用合適的會計核算軟件，提高數據的收集速度，確保數據的準確性和實效性，同時大大減輕會計核算人員日常工作的負擔，進一步提高會計核算工作效率，用信息技術來提升企業競爭力和經濟效益，造就企業的發展。

（五）披露有針對性的財務報表信息

財務報表是進行會計核算的重要內容，物業企業必須確保向會計資料使用者提供的是全方位反映企業真實狀況的報表資料。除了通用的財務報表外，根據物業服務管理的特點，物業企業可以針對使用者提供相應的報表資料：為投資者提供側重于盈利能力、資本結構等方面的報表資料；為債權人提供著重于有關償債能力的報表資料；為管理者提供著重于某一特定日期的資產負債及所有者權益狀況和某一特定時期的經營業績和現金流方面的報表資料；為企業職工提供勞動報酬、職工福利好壞及就業穩定性的資料；為物權人提供物業費使用明細表等。

總之，會計核算是經營的核心環節，物業企業應在遵守國家會計制度、準則的前提下，按照一定程序制定出會計核算制度，用科學有效的會計核算方法審核、記賬、核算發生的每個經濟業務，記錄、分類和匯總業務數據，真實、準確、及時地計算出經營成果、財務狀況及變動情況，編成報表，并對日常經濟業務進行控制。隨著市場經濟的快速發展，物業企業為提高自身的競爭力并在現代市場經濟中穩步前行，對自身經營中出現的會計核算問題要深入分析與改進，以促進物業企業在市場競爭過程中取得較好的經濟社會效益。

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（作者單位：沈陽金鑫物業管理有限公司）endprint