物業糾紛案件多元化糾紛解決機制探析

摘要：本文從筆者所在法院的物業糾紛收案情況入手，分析目前物業服務合同糾紛案件中存在的問題，并提出相應的解決措施。

關鍵詞：物業；管理；調解；多元化

中圖分類號：D926.22文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）32-0175-01

作者簡介：盧慶蘭（1985-），漢族，浙江金華人，金華市婺城區人民法院，審判員。

一、物業糾紛案件收案情況及特點（一）案件數量大幅攀升

以筆者所在的法院為例，2014年之前，筆者所在的法院共受理物業糾紛類案件916件，2015年收案933件，2016年收案1295件，2017年物業糾紛案件收案數激增到3530件，2018年僅1到5月，收案數已達到1281件。

（二）案件類型以拖欠物業費糾紛為主、標的相對較小

在2017年5月1日至2018年5月1日期間受理的3392件物業服務合同糾紛案件中，有3374件案件是物業服務企業起訴業主要求支付拖欠物業費的案件，占物業服務合同糾紛案件的99.5%。其他案件18件，僅占物業服務糾紛案件總數的0.5%。此類案件的訴訟標的金額相對較小，多在萬元以下。

（三）物業糾紛案件群體性較強，業主抗辯理由相對一致

物業糾紛案件呈現群體性較強的特點。有些甚至在一個小區內，一整棟樓的業主都是作為被告被訴至法院，且對未交納物業費的理由都非常相似，基本都以物業公司未盡到其管理職責為由進行抗辯。

（四）業主維權意識和法律意識不強，消極對抗較多

業主拒交物業費的理由大都是物業服務存在瑕疵，如房屋漏水、污水管道返水導致家中財物受損、電梯運行故障等。且業主反映的這些問題往往只有部分照片予以佐證，有些只有當庭陳述。二、物業糾紛案件井噴式增長的成因分析

（一）物業公司及業主對物業服務的概念認識不夠

有些物業公司往往錯誤地認為自己只是負責“管理”小區及業主，而非“服務”，因此往往會有“重收費、輕服務”。業主則認為只要其繳納了物業費，建筑區域內所有問題都歸物業服務公司解決，因此會對物業公司存在一些不慎合理的期待。

（二）物業服務專業化程度不高、管理混亂

部分物業企業存在服務水平及專業化程度不夠，從業人員素質不高、管理混亂、收費不透明等問題。很多物業公司在提供服務期間，對小區存在的問題都是進行揚湯止沸式處理，沒有從源頭上解決業主反映的問題，導致同樣的問題反復發生。有些物業服務公司打一槍換一個地方，改頭換面之后重新去應聘其他小區，而服務質量等方面卻未見提高。（三）業主委員會的的作用形同虛設

有些小區雖然成立了業主委員會，但沒有充分發揮作用，與業主之間的溝通不夠順暢，很多應當對業主公開的信息沒有及時進行公開，后期在出現問題的時候，業主與物業公司之間就直接站在了矛盾的對立面。

（四）基層組織置身事外，業主維權渠道不暢

部分業主遇到問題與物業服務公司溝通不暢后，也曾經到居委會、街道辦事處和建設局等機構投訴物業公司服務質量問題，但都沒有得到有效的回應和妥善的解決。最終業主只能通過拒繳物業費方式對抗物業公司。物業公司通過起訴的方式催收物業費的明顯比自行催討要效果好，因此但凡有拖欠物業費的案件，便一張訴狀起訴到法院。上述原因導致了法院的物業費收費案件數激增，法官苦不堪言。三、構建多元化的物業服務糾紛解決機制（一）加大的宣傳力度，增強業主的法律意識

加大對《物業管理條例》等相關法律法規的宣傳力度，增強業主的法律意識，引導業主們理性、客觀看待當前物業問題，樹立正確的消費觀、維權觀，依法維護自身權益，傳遞司法正能量，將物業糾紛化解在源頭。（二）加強對物業公司監督管理

提高物業公司的準入門檻，明確收費標準和服務質量掛鉤。同時，積極構建對物業公司監督管理機制，對物業公司采取競爭上崗的措施，通過市場淘汰機制，取消資質水平低、服務質量差的物業公司經營資格，提高整個物業服務行業的服務水平。（三）充分發揮業主委員會的作用

業主委員會是經過業主大會選舉的合法成立的組織，且業主大會賦予業主委員會自行管理的資金及其他合法收益，能夠獨立以自己的名義對外從事業主大會授權范圍內的相應的民事行為，其效力及于全體業主。因此，要充分發揮業主委員會的代表作用，建立業主與物業公司之間內部糾紛自行排解機制，形成和諧、良好、互信的社區氛圍。（四）多渠道解決物業糾紛

首先，業主在遇到相關物業糾紛時可以先向業主委員會反映，通過業主委員會與物業公司先行溝通。其次，在業主委員會與物業公司溝通無效的情況下，可根據具體的問題向不同部門反映。若涉及到小區公共設施維護，則屬于物業公司和業主委員會之間問題，雙方可以協商解決；若涉及物業收費標準和服務標準問題，則可以向建設局下設的物業管理辦公室反映予以解決；若涉及鄰里糾紛，則可將糾紛移交居委會解決；若涉建筑物區分所有權及共有物權糾紛，則可以先由相關建設管理部門調處，若調處未果則可訴至法院解決。[參考文獻]

[1]徐曉雙.物業服務合同糾紛中存在的相關問題[J].法制博覽，2017.

[2]王曉利.群體性糾紛解決機制之辨析[J].黑龍江省政法管理干部學院學報，2011（1）.