軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和實(shí)施路徑

柯亮

軍用土地是指國(guó)有土地中國(guó)家提供給軍隊(duì)使用的那一部分軍用劃撥用地。目前，軍隊(duì)經(jīng)過(guò)精減整編后，軍用土地中空閑用地已有相當(dāng)數(shù)量，通過(guò)有償轉(zhuǎn)讓對(duì)這部分土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，是軍事經(jīng)濟(jì)工作中一項(xiàng)新事業(yè)。在堅(jiān)持土地國(guó)有的基礎(chǔ)上，探索和研究軍用土地有償轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和關(guān)系，從軍事經(jīng)濟(jì)建設(shè)的實(shí)際出發(fā)，建設(shè)和完善軍用土地有償轉(zhuǎn)讓制。

一、軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策

根據(jù)《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》（原總參謀部、總政治部、總后勤部于1995年5月16日發(fā)布）第二章第三條規(guī)定：軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍包括以下種類(lèi)：

（一）整宗空閑的土地；

（二）可以劃出單獨(dú)管理的營(yíng)區(qū)邊角土地；

（三）獨(dú)立院落危舊房占用的土地；

（四）被列為城市規(guī)劃改造范圍內(nèi)的土地；

（五）被列為開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)的農(nóng)場(chǎng)、馬場(chǎng)和企業(yè)化工廠等用地；

（六）其他可用于開(kāi)發(fā)的土地。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，原劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須先向地方政府土地管理部門(mén)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金。軍用土地屬?lài)?guó)有土地，所有權(quán)屬于國(guó)家，軍隊(duì)只擁有使用權(quán)。軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也要先向地方政府土地管理部門(mén)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金。

考慮到目前加強(qiáng)軍隊(duì)建設(shè)、彌補(bǔ)軍費(fèi)不足的情況，財(cái)政部、國(guó)家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于軍隊(duì)有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》（土資發(fā)〔2007〕29號(hào)，下稱(chēng)“土資發(fā)〔2007〕29號(hào)文”），對(duì)軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓空余軍用土地的相關(guān)問(wèn)題作出了明確規(guī)定并給出了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

二、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的模式

經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以依法轉(zhuǎn)讓的軍隊(duì)空余土地，其土地面積、用途、開(kāi)發(fā)利用和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、轉(zhuǎn)讓方式、交易結(jié)果等信息，在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)和中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等相關(guān)媒體上公布。凡屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅和工業(yè)用途的，必須在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的土地市場(chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)磧r(jià)高者得的原則，確定土地使用權(quán)人。軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓可采用以下三種模式：

（一）由當(dāng)?shù)卣召?gòu)儲(chǔ)備，再由政府統(tǒng)一出讓?zhuān)?/p>

（二）直接在當(dāng)?shù)氐耐恋赜行问袌?chǎng)公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绍婈?duì)與土地所在地的市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后共同實(shí)施，招拍掛的具體事務(wù)性工作可由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)承辦；

（三）由軍隊(duì)單位按照總后勤部的有關(guān)規(guī)定組織公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)_定受讓人，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)按規(guī)定與受讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，按市場(chǎng)價(jià)格核定土地出讓收益。具體采用哪種模式，由軍隊(duì)單位與土地所在地的市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)協(xié)商后，在申報(bào)軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃時(shí)一并上報(bào)總后勤部審批。

三、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過(guò)程

（一）轉(zhuǎn)讓單位進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)可行性論證、合作對(duì)象資信調(diào)查和簽訂合同（協(xié)議）后，向大單位提出申請(qǐng)；

（二）各大單位審核確定土地面積、用途、用地范圍和評(píng)估地價(jià)后，按程序上報(bào)審批；

（三）軍委、總部批復(fù)后，按規(guī)定向總后勤部和大單位后勤部繳納土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和土地管理費(fèi)，領(lǐng)取《軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《確認(rèn)書(shū)》），憑《確認(rèn)書(shū)》到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T(mén)辦理土地出讓、權(quán)屬過(guò)戶(hù)手續(xù)；

（四）按基建程序申報(bào)建設(shè)計(jì)劃；

（五）修改地籍、營(yíng)產(chǎn)檔案資料。

四、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的收益分配

軍用土地分布在全國(guó)各個(gè)地區(qū)，主要是以保障國(guó)家的軍事需要為前提，軍隊(duì)的經(jīng)費(fèi)都是由國(guó)家財(cái)政部撥款進(jìn)行保證，為加強(qiáng)軍隊(duì)建設(shè)，減輕國(guó)家負(fù)擔(dān)，土資發(fā)〔2007〕29號(hào)文規(guī)定，軍隊(duì)空余土地由當(dāng)?shù)卣召?gòu)儲(chǔ)備再統(tǒng)一出讓的，由當(dāng)?shù)卣凑胀恋厥召?gòu)儲(chǔ)備的有關(guān)規(guī)定，向軍隊(duì)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

軍隊(duì)空余土地由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)實(shí)行招拍掛轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓收入歸軍隊(duì)所有。軍隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)按照規(guī)定支付土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，統(tǒng)一并入土地出讓收入，全額繳入地方國(guó)庫(kù)，納入地方政府預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。

軍隊(duì)空余土地由軍隊(duì)自行組織公開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓收入歸軍隊(duì)所有。受讓人與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)簽訂國(guó)有土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地過(guò)戶(hù)中的有關(guān)費(fèi)用，并全額繳入地方國(guó)庫(kù)，納入地方政府預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。

軍隊(duì)所得的轉(zhuǎn)讓空余土地收入，專(zhuān)項(xiàng)用于部隊(duì)營(yíng)房建設(shè)，具體管理辦法由財(cái)政部會(huì)同總后勤部另行制定。

五、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓存在的問(wèn)題

目前，因軍用土地自行轉(zhuǎn)讓和國(guó)土部門(mén)組織的土地招拍掛活動(dòng)中，存在著軍用土地轉(zhuǎn)讓收入，地方政府不能分成，導(dǎo)致在地塊成功競(jìng)買(mǎi)后，辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)等相關(guān)手續(xù)存在一定的問(wèn)題。

（一）關(guān)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉稅問(wèn)題

項(xiàng)目土地使用權(quán)受讓人在申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)上，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)要求稅務(wù)部門(mén)出具土地轉(zhuǎn)讓涉稅證明。1.現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)并無(wú)特殊規(guī)定，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)會(huì)要求軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅；2.根據(jù) 《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第588號(hào)）第一條和第二條規(guī)定，軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目征收印花稅。3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）”并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)按照本條例繳納土地增值稅和第五條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入” 的規(guī)定，軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓空余土地的行為屬于轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并取得了收入，應(yīng)依法繳納土地增值稅。

（二）關(guān)于軍隊(duì)開(kāi)具的土地轉(zhuǎn)讓款發(fā)票抵扣開(kāi)發(fā)成本問(wèn)題endprint

因軍隊(duì)業(yè)務(wù)的獨(dú)特性，軍隊(duì)在為項(xiàng)目土地使用權(quán)受讓人開(kāi)具的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款中開(kāi)具的為“中國(guó)人民解放軍通用收費(fèi)票據(jù)”，該票據(jù)印制有“中央財(cái)政部監(jiān)制 財(cái)務(wù)票據(jù)監(jiān)制章”和“總后勤部財(cái)務(wù)部監(jiān)制 中國(guó)人民解放軍票據(jù)監(jiān)制章”等字樣，該票據(jù)與“政府部門(mén)開(kāi)具的非稅收入通用票據(jù)”存在一定的差異性。軍隊(duì)開(kāi)具的《中國(guó)人民解放軍通用收費(fèi)票據(jù)》能否作為項(xiàng)目土地增值稅清算稅前扣除憑證的依據(jù)還存在一定的不確定性。

六、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的意義

我國(guó)土地資源的主要特點(diǎn)是人口多，人均耕地少，現(xiàn)存土地供需矛盾極為突出。軍隊(duì)精簡(jiǎn)整編后，可調(diào)整出部分空余土地，合理開(kāi)發(fā)這些土地具有重大的意義。

（一）有利于土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，可以緩解城鎮(zhèn)土地的供需矛盾

軍隊(duì)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓可以促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，優(yōu)化土地資源配置，使資源共享、功能互補(bǔ)。政府與軍隊(duì)相配合以宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的方式優(yōu)化土地配置，能有效抑制因盲目性、隨意性而造成行為失當(dāng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）有利于培育土地市場(chǎng)，支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)

軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓有利于地方創(chuàng)建穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，建立和完善規(guī)范、有序的土地市場(chǎng)，增加地方政府的財(cái)政收入，激活軍用土地要素，活化城市經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)城市良好發(fā)展。

（三）有利于增加軍隊(duì)收入，減輕國(guó)家負(fù)擔(dān)

軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓可以增加軍隊(duì)自身收入，減輕國(guó)家財(cái)政的軍費(fèi)開(kāi)支，在增加地方財(cái)政的同時(shí)兼顧軍隊(duì)收入的補(bǔ)充，真正實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入、國(guó)家財(cái)政收入與軍隊(duì)自身收入的平衡，促進(jìn)國(guó)家與地方及軍隊(duì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)問(wèn)題，軍隊(duì)認(rèn)為，軍用土地屬于國(guó)家劃撥地，按照國(guó)有土地首次出讓?zhuān)瑢儆趪?guó)家一級(jí)市場(chǎng)土地出讓?zhuān)簧婕袄U納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅問(wèn)題。鑒于財(cái)政部、國(guó)家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于軍隊(duì)有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》在2007年，時(shí)間比較久遠(yuǎn)，且無(wú)詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，建議國(guó)土部、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、中央軍委后勤保障部等相關(guān)部門(mén)就軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及的相關(guān)稅種繳納、開(kāi)具的土地轉(zhuǎn)讓款發(fā)票、土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)等問(wèn)題作進(jìn)一步的研究，制定出明確的政策依據(jù)，便于軍隊(duì)空余土地的集約節(jié)約，發(fā)揮空余土地的最大利用價(jià)值。

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李求軍/責(zé)任編輯endprint