征收人如何監督評估過程和結果

于海龍

根據《資產評估法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》（簡稱《條例》）的有關規定，房屋征收評估是法定評估，房屋征收評估報告是征收人與被征收人簽訂征收補償協議的依據。但是，由于評估機構良莠不齊，有些評估機構違背《國有土地上房屋征收評估辦法》（簡稱《辦法》）和地方法規規章的相關規定程序評估，還有一些房屋評估結果偏離了價值時點的市場價值，違背了《條例》公平補償的立法原則。被征收人因懷疑評估結果的公平性，而拒絕與征收人簽訂房屋征收補償協議，使房屋征收部門的工作處在急、難、險、重的境地，加大了房屋征收實施風險。因此，征收人應當依法監督房屋征收評估機構的評估過程和結果，從而促進房屋征收評估的科學化、制度化和規范化，維護社會公平正義，營造陽光征收的和諧氛圍。

一、評估過程和結果存在的普遍性問題

1.非注冊房地產估價師執業

一些評估師和評估機構違背《資產評估法》（第十三條、第十四條）《國有土地上房屋征收評估辦法》第七條“房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作”的規定，指派非房地產估價師參與評估過程、出具報告，或接受報告復核、鑒定已成為常態。由于兼職的注冊房地產估價師比較普遍，所以這些估價師不能到征收現場查勘被征收房屋，不能到征收現場向征收人或被征收人解答公示的評估結果，不能參與評估報告的撰寫與審核，不能參與報告的復核和鑒定，僅在評估報告上簽字或被他人替代簽字。

2.沒有評估作業方案

一些參與房屋征收評估的機構，未按《房地產估價規范》要求制定估價作業方案，沒有具體項目負責人，多人做一個項目。有的征收項目若干評估機構參與，卻沒按規定使用統一的評估技術路線。

3.沒有評估技術路線

一些機構未按《辦法》規定，或依據委托人要求，或結合評估項目實物、權益、區位以及房地產市場交易因素，制定房屋征收評估技術路線。在報告里出現比較案例不真實、比準價格不客觀、調整參數不科學的問題。

4.實物查看遺漏或重復

有的估價師對非住宅房屋占用的建設用地的權益及性質，未經登記房屋結構搭借，房屋層高、層數、跨度，土地使用權面積與房屋占地面積及硬化、綠化面積，房屋落地面積與室內地面非建筑設計硬化面積及機器設備基座面積，城市建設配套費與實際支付的供暖入網費，房屋附屬設施設備與變壓器或管道溝槽等未能嚴格區分，出現評估項目遺漏或重復的現象，給房屋征收補償帶來風險。

5.制定調整參數有缺欠

個別報告案例修正條件不科學，參數及權重確定缺乏依據，結果報告和技術報告前后表述的修正理由和參數不一致，市場價格定義不符合《條例》的立法原則，不能確保被征收人能夠購買或建造與被征收房屋類似的房地產。

6.提供估價報告不完整

一些機構未按《房地產估價規范》和行業組織要求，向征收人或被征收人提供分戶報告、整體（結果報告、技術報告）報告及相關附件，征收人不能完全知悉被評估房屋市場價值構成的完整體系。

7.估價依據不合法

在集體土地征收評估時，有的報告違背《土地管理法》《土地管理法實施條例》規定，將安置補助費、土地補償費計算到被征收人的土地使用權價值中（未剔除），導致征收人重復支付補償款。

8.估價目的、價值類型表述不規范

有的報告未按《辦法》規定的估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋價值。”評估價值類型本應為市場價值，有個別機構的報告評估目的表述為評估“非市場價值”，與《條例》《辦法》的規定大相徑庭。

9.估價方法不合規

一些評估機構未嚴格執行《辦法》規定，選擇的評估方法不恰當或適用性分析不充分、不客觀；選擇兩種以上方法評估時，評估結果設定的權重依據不充分，導致確定的評估結果偏離市場價值。

10.土地區位、利用欠考慮

有的報告未充分考慮房屋（尤其是非住宅房屋）占用的建設用地使用權的利用狀況，以及所處區位對估價對象市場價值的影響。

11.環境考慮不充分

有些非住宅房屋價值的評估報告，很少考慮工業或辦公聚集度、商業繁華度、交通條件、臨街狀態和環境質量等對房屋價值的影響，其評估價值不能真正反映客觀房地產市場價值。

12.房屋折舊不科學

有的報告估價對象的折舊依據不充分，成新率確定不合理。如建筑物按兩年一個成新均勻折舊，未考慮房屋物理減損和功能減損是由慢至快的非均勻年限減損。

13.房屋搭借未考慮

有的報告未經登記房屋的非住宅房屋與有證房屋的結構搭借關系，室內大型機器設備（塔吊、橋吊）與房屋結構搭借關系未披露、未調整。

14.裝修評估有重復

有的報告評估房屋二次裝飾裝修項目與評估房屋征收補償項目重復。例：房屋的門窗等。

15.計算過程不規范

有的報告計算公式、調整參數前后順序顛倒。例：土地收益在土地開發利潤前計算。

16.濫用聲明、假設和限制條件

個別估價師為推卸高估或低估房屋市場價值的簽字責任，估價師聲明與假設限制條件前后表述矛盾。一是假設前提缺乏必要依據；二是限制條件依據不足；三是估價師聲明僅對非房地產評估機構或專業人士邀請作了說明，未表述對其報告應當承擔哪些責任。

二、評估過程和結果存在問題對征收補償工作的負面影響

第一，由于評估機構違規注冊，增加了被征收人選擇評估機構的風險，增加了征收人根據房地產估價報告與被征收人簽訂房屋征收補償協議的風險，增加了房屋征收項目不能按時完成的風險。

第二，由于評估結果不規范，報告不能體現獨立、客觀、公平原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則，違背了《條例》規定的公平補償原則，被征收人懷疑評估過程和結果的客觀性和公正性，被征收人獲得的補償偏離市場價值。endprint

第三，由于評估過程不規范，給非法干預評估過程和結果的組織和個人提供了違規違法的機會，影響營造房屋陽光征收、公平補償的社會環境。

三、征收人應加強對評估機構、評估過程和結果的監督

1.加強合同管理，完善房屋征收評估委托合同

政府是征收實施主體，被征收人是征收相對人，二者是征收與被征收的關系。被征收人與評估機構是選擇與被選擇的關系。征收人與評估機構是委托與被委托的關系。征收人、被征收人和評估機構三者之間的法律地位、權利義務平等。因此，通過強化評估合同管理，能夠不斷提高征收人陽光征收、公平補償的法律意識，使廣大征收當事人不想犯罪、不敢犯罪、不能犯罪；通過強化評估合同管理，能夠使征收人依法監督評估機構獨立、客觀、公正的評估過程和結果；通過強化評估合同管理，能夠使被征收人端正對市場價值的認同態度，理解征收，配合征收，依法維護被征收房屋的財產權；通過強化合同管理，能夠營造陽光征收、公平補償的和諧氛圍，促進城市生態建設的健康發展。

第一，合同應當規定，評估機構必須選派兩名坐班注冊房地產估價師負責評估，并指定一人作為項目負責人，查勘征收現場時至少應保證一名負責該項目的注冊房地產估價師掛牌執業，并保證對房屋征收評估項目全程負責。同時，評估機構應當提供選派的兩名注冊房地產估價師注冊的相關證明。

第二，合同應當規定，報告簽字估價師，應當是除負責該項目評估的兩名估價師以外的注冊房地產估價師。

第三，合同應當規定，被征收人獲得的房屋征收補償款，能夠購買或建造與被征收房屋類似的房地產。

第四，合同應當規定，受托人什么時間向委托人提交評估作業方案、評估技術路線（包括受托人邀請的非房地產評估機構或專家的評估作業方案或評估技術路線），并規定委托人依據評估作業方案和技術路線復核、評審報告。

第五，合同應當規定，委托人可以對受托人的評估資質、評估過程和結果進行監督，對報告質量進行監督，對機構信譽進行監督，對區域或城區范圍內房屋征收評估的市場價格進行監督。

2.加強評估監督，確保評估過程和結果的合法性

第一，監督評估過程。委托人要嚴格審查備選房地產評估機構估價師注冊情況。評估機構有下列情況之一的，征收人不與其簽訂委托評估合同：機構少于三名坐班估價師的；機構估價師未按規定注冊的；估價師不查勘現場的；估價師不撰寫、簽發報告的；未指定一名估價師作為項目負責人的；估價師未掛牌執業的。委托人發現且有證據證明評估機構存在違規違法問題或未能及時、有效的履行合同約定條款，可以終止合同，并向房地產評估的行政主管部門反映或取消其參與房屋征收評估資格。因評估機構的問題，對房屋征收補償造成重大損失的，可以追究其法律責任。

第二，監督評估結果。評估機構向委托人出具的報告，應當包括評估結果公示單、分戶報告、整體報告（包括結果報告、技術報告）和裝飾裝修報告；邀請非房地產評估機構或專家出具的評估報告或意見；復核報告、專家鑒定后修改的報告及其他須向委托人提交的其他資料。

第三，監督機構信譽。有證據證明評估機構有下列行為之一的，征收人不得向被征收人推薦參加抽簽，被抽簽選中的要停止履行委托評估合同，由替補的機構負責評估或重新抽簽。具體包括：司法機關證明評估機構存在違規違法行為的；估價師依法應當回避而未回避的；被征收人或征收工作人員反映估價師未勤勉盡責的；機構或估價師受他人指使或與他人串通的；機構出具報告簽字估價師由他人替代簽字的；機構出具的報告有差錯或虛假內容的；報告經評審或鑒定存在技術問題且對評估結果影響較大的；未及時向委托人提交評估作業方案、評估技術路線的；坐班估價師（三名）有虛假注冊的；機構不及時向委托人提交結果報告和技術報告的；估價師未在評估結果公示現場解答評估問題的；估價師聲明對邀請的非房地產評估機構或人員出具的報告或意見不負責等。

第四，監督報告質量。市、縣（區）征收部門可以建立征收專家庫，聘請省內外的專家或資質高、業務精、信譽好的房地產評估機構，根據相關標準對評估作業方案、評估技術路線、評估結果報告、技術報告及附件進行復核、評審，并給出報告是否合格的意見，披露報告中可能出現差錯或虛假的問題。

專家評審應當在專家庫隨機選取三人，專家或評估機構應當與委托人簽訂保密協議。專家或機構出具的報告咨詢意見由專家簽名，機構蓋公章。如發現泄密的專家或機構應向房地產評估機構的行政主管部門通報。

第五，定期評價機構。市區房屋征收部門應當定期組織相關部門人員，對評估機構（包括非房地產評估機構）依規依法注冊、執行合同和機構信譽等情況進行嚴格評價。

3.加強征收管理，規范報告的評估方法和結果

第一，建立征收評估機構備選、替補和退出機制。征收人選擇評估機構，應當同時選擇備選、替補的評估機構，一旦委托的評估機構發生變故，替補機構及時補位。如果已經簽訂房屋征收補償協議，替補機構必須按照原技術路線出具報告，但特殊情況除外。

第二，建立征收評估作業方案、技術路線機制。市、區征收管理部門可以委托房地產評估專家委員會或資質高、業務精、信譽好的房地產評估機構，制定房屋征收評估作業方案和評估技術路線，規范房地產評估過程和結果。

評估作業方案主要包括：項目名稱、范圍；項目負責人及報告簽字估價師名單；估價目的；價值時點；作業期間；勘查現場、調查交易案例及制定評估技術路線時間；房屋評估結果公示期間；征收現場解答估價師名單；受理報告復核及復核報告，或受理專家鑒定意見修改報告并重新出具報告的簽字估價師名單；擬聘請非房地產評估機構或專業人員情況及其他規范評估過程和結果的事項。

評估技術路線主要包括：估價目的表述；價值時點表述；價值定義及內涵表述；估價師聲明及假設限制條件；估價原則；選擇估價方法的合理性分析；多種評估方法權重比例依據；使用被征收人提供的財務數據說明；交易案例調查方法、比準價格及調整參數；估價對象的個別因素分析（集聚度或繁華度、交通狀況、環境質量及土地利用狀況等調整項目、參數及依據）；房屋（包括結構搭借）、土地、構筑物的評估方、折舊及調整參數；土地使用權評估方法及調整參數；地上附著物評估方法、折舊及調整參數；估價對象室內外硬化（折舊）或綠化的評估方法及調整參數；未經登記房屋的評估方法、折舊及調整參數；二次裝飾裝修房屋評估方法、折舊及調整參數；委托評估的不可移動設備及基礎評估方法、折舊；停產停業損失評估方法；搬遷費（包括機器設備）評估方法；過渡費計算依據；委托評估的其他項目（如原料、在產品、產成品金額生產工具等）的評估方法；評估公式測算及過程、估價結果確定（包括非房地產評估機構或專家出具的評估結果）及說明；城市基礎建設配套費及供暖入網費的計算方法等。

第三，建立及時調整評估價值時點機制。征收部門要及時發布遲延征收項目的評估價值時點，即除征收公告的價值時點外，無論是歷史形成的還是正在發生的延遲征收項目，評估價值時點應當以委托人調整后或法院裁定的價值時點進行評估，但評估結果應當符合《條例》的立法原則。

陳品祿/責任編輯endprint