“宅基地房地產”的一個案例

王江濤

在A鎮這樣混亂的蓋樓氛圍中，宅基地的“盤活”也活躍起來，往往由某個有錢或門路多的村民，作為中介，以多套住宅為補償，要來幾戶村民的宅基地，交給開發商蓋樓

法律上，農村土地歸集體所有，1999年國務院關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的文件，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發，農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。但是，一些農村地區確實存在基于宅基地等進行的用于商業銷售的“房地產業務”。廣為人知的，是“小產權房”的問題。剛剛開幕的人大會議上，李克強做報告，提到要探索宅基地的三權分置改革。如何對待農村土地，成為鄉村振興中一個繞不開的問題。

“宅基地房地產業”是怎么興起的呢？以我觀察的中部H省Z市A鎮B村M組為例，近幾年來，在城鎮化的浪潮中，土地與人口，這兩個因素都發生了較大的變化。

B村M組三十年前就被一條省級公路從中間穿過，交通較為便利，“要致富先修路”的問題并不突出，且雖然不屬于城市郊區，但距離市區僅十余公里，按道理，其發展條件在中國廣大農村相對算好的，然而，村集體經濟一直十分薄弱，除了各家承包地外，M組常年僅由公路旁的土地租賃金形成集體經濟收入。2018年春節，按人口，每人分到2017年集體經濟收入400元，漲幅讓許多人驚喜。

承包地方面，M組地處丘陵地帶，六七年前，耕地同B村其他組一樣，全部被政府租去用于植樹造林，M組村民集體告別耕地，開始買糧過日子。2017年，每人分得約500元，用于購買全年所需糧食。近幾年，M組人口增長，500元其實是不斷下跌后的數額。M組村民一年從集體所得收入，就是900元。

差不多與告別耕地同一時期，H省Z市開始大搞新型農村社區建設，農村棚戶區改造等，推動城鎮化。為此專門編制有城市規劃，在農村地區打造新市鎮，具體措施，就是大規模拆遷安置，把農民集中起來住進樓房，“過上城里人的生活”，騰出宅基地，按照規劃進行商業開發。對于沒有耕地的B村村民來說，進一步告別農民生活似乎也無所謂，但拆遷安置過程中，事情并沒有預想的順利。

蓋樓需要錢，村委會與開發商協議分給村民部分房屋后，剩余部分由開發商出售，回收開發商蓋房成本，村民前期支付了近八成的購房款，但后面，樓房結構建起之后，路面硬化、管道等配套設施遲遲不建，一拖就是幾年，開發商說村委會沒有給夠工程款，沒錢搞配套，村委會要村民另外支付配套工程款，村民認為購房款應包括配套建設，且房屋明顯質量有問題，并懷疑村委會貪污受賄，不愿支付配套工程款和尾款，問題環環相扣。此外，由于村委會訂立協議時未征求村民意見，村民多次找村、鎮解決問題，均無解。

在分房的過程中，由于所建房屋數遠多于戶數，面積、人口數與戶數不能整除，分房過程混亂，以集體的名義，財力和權力悉數登場。一些家里較窮的，把拆遷補償款全部用上也買不起一套房，不得不舉債住樓房，一些有錢的，則弄到多套房，轉手賣掉，還有人仗著家里人多先占房賣掉，再交前期購房款。但爭來爭去，房子的配套設施還是沒著落，房子根本沒法住，2018年,M組只能以集體名義賣房換錢，自己搞配套設施。

M組不是個例，在A鎮這樣混亂的蓋樓氛圍中，宅基地的“盤活”也活躍起來，往往由某個有錢或門路多的村民，作為中介，以多套住宅為補償，要來幾戶村民的宅基地，交給開發商蓋樓，銷售所得，大家都有收益，就這樣，樓越蓋越多，越蓋越高，售樓處坐落在早些年的田間地頭，別是一番景象。

像M組這樣的地方，沒耕地，沒工廠，沒崗位，除了宅基地，農民資產不多，多生孩子，壯大家族人口成為很多農民眼中獲取土地利益的最有效途徑。“三權分置”改革，探索宅基地的高效利用，從土地根子上消除城鄉二元的格局，是很好的方向，如何妥善處置土地和人口的關系，規范農村的治理，讓每個農民能公平地受益，可能是宅基地三權分置探索過程中要格外注意的。

（作者為傳播學碩士）