農(nóng)村土地、房屋不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法治問題探討

鄧勇+王洪

【摘 要】推廣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這一制度，對我國進行物權(quán)法的建設(shè)具有里程碑式的價值意義。不動產(chǎn)登記分為村民集體申請和個人單方申請這兩種登記模式。在接收到登記申請之后，相關(guān)的登記申請部門開始對申請報告中所夾帶的房屋、土地資料進行審查和檢驗，在確認(rèn)無誤之后方繼續(xù)進行農(nóng)村土地、房屋的不動產(chǎn)登記工作。

【Abstract】 Promoting the unified registration of real estate is of great significance to the construction of property law in China. The registration of real estate is divided into two kinds of registration modes： the collective application of the villagers and the individual application by individual. After receiving the application for registration， the relevant registration application department begins to examine the housing and land information contained in the application report， after the confirmation is correct， the party will continue to register the real estate in the rural land and house.

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；房屋不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記

【Keywords】rural land； real estate property； unified registration

【中圖分類號】P208 【文獻標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）02-0078-02

1 引言

為了可以更好地解決在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的問題，關(guān)鍵點就是需要去依法明確相關(guān)不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)和責(zé)任制度，在合理規(guī)范的前提下進行不動產(chǎn)登記人員的任職資格認(rèn)證和操作規(guī)范監(jiān)督，并在進行登記的過程中確保村民在不動產(chǎn)登記過程中所具有的主導(dǎo)地位[1]。以此為基礎(chǔ)，在本篇文章中，主要以國內(nèi)對于農(nóng)村土地、房屋不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記過程為編寫基礎(chǔ)，淺析農(nóng)村土地、房屋不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法治問題探討。

2 進行農(nóng)村土地房屋不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)涵

當(dāng)前，國內(nèi)進行農(nóng)村土地、不動產(chǎn)登記制度建立的主要目的，是為了能夠去進一步的推動農(nóng)村自身土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，更好更完善地去促進社會主義市場經(jīng)濟的蓬勃健康發(fā)展。開始進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，首要的一點是對“登記依據(jù)”方面的統(tǒng)一，從不動產(chǎn)登記的角度上來說，本身目的不僅僅只是針對于“登記程序”方面的統(tǒng)一，在發(fā)展的過程中應(yīng)該去以不動產(chǎn)權(quán)利為主要發(fā)展線路，以實際過程中進行的登記類型作為輔助條件。根據(jù)我國近些年來所頒布的《中華人民共和國》物權(quán)法中明確規(guī)定了進行統(tǒng)一登記的三種登記類型[2]。第一種類型是首次登記類型，在以前，對于首次登記我國是有著土地總登記、初始登記、設(shè)立登記等三種不同的登記類型。不過在新的《物權(quán)法》中，已經(jīng)正式將這三種登記類型整合成了一項，并將它命名為“不動產(chǎn)首次登記”。第二種是變更登記。變更登記的含義就是對原有土地、房屋不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名進行變更，土地、房屋使用面積出現(xiàn)變化的進行變更。對需要進行此類操作的房屋土地，實際所有人應(yīng)該及時地去登記中心進行變更。第三種是轉(zhuǎn)移登記，所有涉及到土地、房屋不動產(chǎn)方面的買賣和贈與，其都是需要權(quán)利人去及時的向不動產(chǎn)登記部門進行轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

綜上所述，對于不動產(chǎn)登記的內(nèi)涵我們可以這樣去理解。從當(dāng)下廣大農(nóng)民群眾的角度上來說，只有及時地去對自家的房屋和土地進行不動產(chǎn)方面的登記，方才可以更好地去完善和保護自身的利益。

3 當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中所存在的問題

3.1 配套法律機制和相關(guān)制度不完善

在以往很長一段時間內(nèi)，因為國內(nèi)自身對于不動產(chǎn)登記缺乏一定的法律依據(jù)，再加上相關(guān)的規(guī)章制度也并不合理。故而，在這樣的發(fā)展前提下，國內(nèi)很多地方區(qū)域都出現(xiàn)了一宅多賣、重復(fù)抵押的現(xiàn)象。在這一點上，其是極其嚴(yán)重的危害到了我國廣大公民的合法財產(chǎn)權(quán)益和社會公平性。不光如此，在我國的少數(shù)民族聚集區(qū)域，因為不動產(chǎn)登記缺乏相應(yīng)的制度保障，所以很多農(nóng)牧民家中的耕地、草地等承包權(quán)和使用權(quán)無法在市場上進行正常的交易，嚴(yán)重制約了在當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展前提下對于資源優(yōu)化配置的發(fā)展目標(biāo)[3]。所以，在這樣的基礎(chǔ)上開展農(nóng)村土地、房屋不動產(chǎn)登記制度，將其納入到國內(nèi)立法的進程當(dāng)中，這既是國家法律完善的標(biāo)志，也是實現(xiàn)現(xiàn)代法治國家管理現(xiàn)代化的主要前提因素。

3.2 不動產(chǎn)登記過程中的政策界限和操作規(guī)程不明朗

依據(jù)著國內(nèi)目前的實際現(xiàn)狀來看，當(dāng)前國內(nèi)在對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策界限方面還是存在著模糊和不明朗的區(qū)域。舉例說明，例如當(dāng)前國內(nèi)最為突出的問題就是農(nóng)民群眾宅基地使用權(quán)限方面的續(xù)期問題。在新版的“房地合一”當(dāng)中明確的標(biāo)識出了使用權(quán)限，也就是土地以及房屋的使用年限均為七十年，農(nóng)民對于宅基地并沒有所有權(quán)。不過，如果是從民法的角度上來說的話，房屋的權(quán)力性質(zhì)是屬于永久的所有權(quán)，從物權(quán)法當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定我們也可以看到，土地的權(quán)力性質(zhì)屬于是“有使用權(quán)限” 的使用權(quán)[4]。當(dāng)然，就目前來看大多數(shù)人都能夠了解到房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上所標(biāo)識出的“使用權(quán)限”就是指土地的使用時間而并不是房屋的使用時間。但是，直到目前國內(nèi)仍然是沒有任何一部法律是去對七十年之后，宅基地的所有權(quán)問題進行明確的表態(tài)和標(biāo)注，也沒有任何的部門和機構(gòu)對此做出了完善的解釋。在這一點上，不由得不讓公眾開始產(chǎn)生一定的擔(dān)心，如果是從法律的層面上無法對問題進行準(zhǔn)確的解釋，那么勢必會造成大量的連鎖法律糾紛，甚至危害權(quán)利人的合法權(quán)益。endprint

4 具體的完善改進措施和策略

4.1 加強改進不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)和相關(guān)責(zé)任制度

就其自身而言，不動產(chǎn)登記是涉及到體制、機構(gòu)等諸多方面，所以，在未來的發(fā)展過程中為了能夠更好的確保不動產(chǎn)登記的質(zhì)量和可信度，就需要從以下幾個方面和角度來去完善相關(guān)的法律法規(guī)以及責(zé)任制度。

首先，如果是從不動產(chǎn)法律整體體系上來看的話，那么想要完善立法的體系，第一步就是需要去做好相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)、改正、廢除，積極地去推進和加強對于不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一和土地利用規(guī)劃方面的法律規(guī)章制度建設(shè)[5]。除此之外，還需要從對不動產(chǎn)等級機構(gòu)職能整合方面入手，強化不動產(chǎn)登記過程中的管理職責(zé)，加強數(shù)據(jù)內(nèi)容實際條例等方面的整合完善，將不動產(chǎn)登記采取更加精細(xì)化的管理方法，以此，來去更好地推進不動產(chǎn)登記管理制度的發(fā)展與進步。

4.2 依法確認(rèn)村民小組在農(nóng)村不動產(chǎn)登記過程中的地位

自從我國在2015年開始頒布相關(guān)的條例規(guī)章之后，其內(nèi)專門強調(diào)了在進行農(nóng)村房屋、土地不動產(chǎn)登記的過程中，要把農(nóng)房等在集體建設(shè)用地上所進行搭建的建筑物也列入到國內(nèi)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇當(dāng)中[6]。各個地方區(qū)域必須要將登記發(fā)證作為主要的工作目標(biāo)，采取因地制宜的方式來進行相關(guān)的調(diào)查確認(rèn)，在完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體范疇確認(rèn)之后，確保建立健全農(nóng)村不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一制度。舉例說明，一般來說的農(nóng)民家庭的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般都是落在此戶戶主的身上，那么當(dāng)戶主去世之后，其本身的不動產(chǎn)繼承權(quán)也是一個明確的權(quán)利，這一權(quán)利也是會得到相應(yīng)的法律保護。

5 結(jié)語

從整體層面上而言，農(nóng)村進行土地、房屋等方面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其本身是關(guān)乎到農(nóng)民自身利益。在未來的發(fā)展過程中，也只有依法去明確不動產(chǎn)登記過程中的法律依據(jù)和相關(guān)的責(zé)任制度確立完善相應(yīng)的操作流程和行為規(guī)范，只有這樣才能夠更好地從法律層面上去保障確認(rèn)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確屬，改變國內(nèi)原本混亂的不動產(chǎn)等級現(xiàn)狀，讓不動產(chǎn)的登記得到應(yīng)有的保障。

【參考文獻】

【1】宋才發(fā)，馬國輝.農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記的法律問題探討[J]. 河北法學(xué)，2015（03）：78-100.

【2】中華人民共和國物權(quán)法[J]. 中華人民共和國最高人民法院公報， 2007 （04）：55-60.

【3】程嘯.處理好各類不動產(chǎn)單元之間的關(guān)系[J].國土資源， 2014（09）：99-132.

【4】張建文.集體經(jīng)濟組織成員對公眾用（集體）財產(chǎn)使用的性質(zhì)與救濟[J]. 河北法學(xué)， 2014（06）：67-89.

【5】楊成.農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)與農(nóng)民集中居住的良性推進[J].河北法學(xué)， 2014（04）：45-78.

【6】中華人民共和國物權(quán)法[J].中華人民共和國國務(wù)院公報，2007（14）：33-55.endprint