商品房預售合同轉讓的法律問題研究

摘 要 我國市場經濟的快速發展，促進了房地產經濟的高速發展。目前商品房預售是我國房屋銷售中的重要銷售方式，由于預售商品房的建設周期長，而且房屋價格升值空間大，所以導致預售商品房再轉讓現象比較多。本文對商品房預售轉讓的概念以及預售商品房轉讓的法律屬性進行了簡單的介紹，對商品房預售合同轉讓過程中存在的法律問題進行了研究，提出了對商品房預售合同轉讓法律制度完善的幾點建議。

關鍵詞 商品房 預售 合同效力 法律制度 預告登記

作者簡介：鄭楠，沈陽工業大學文法學院，碩士，研究方向：經濟法學。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.038

我國的房地產經濟增長快速，已經成為我國的重要經濟支柱。房地產是民生產業，與人們的生活息息相關。預售商品房銷售價格低而且后期的升值空間很大，是我國房屋銷售的主要方式，但是關于商品房預售合同轉讓的相關法律制度還是存在很多的不足。我國商品房預售轉讓過程中，炒房者抬高價格，破壞了房地產市場的穩定秩序，對我國的經濟發展造成一定的影響。同時我國的商品房預售合同轉讓法律的相關立法不健全，法律的缺少對合同轉讓的效力都造成一定的影響。所以在維護房地產市場的穩定發展中，商品房預售合同轉讓法律的建立和健全是非常重要的。

一、商品房預售轉讓相關概念分析

（一）商品房預售概念及特點分析

商品房是房地產公司為了營利，而把建造的房屋進行出售或者出租。商品房的建設和出售都是要經過相關的政府部門批準的，商品房預售是在房屋建成之前對房屋進行預售的一種模式，預購商品房的消費者在對未建成的房屋進行購買的時候，要向房地產開發商交付前期房屋購買費用，待房屋完工之后在交付后期的尾款。預售商品房在法律本身上具有獨特的屬性，在房屋交易行為中，預售商品房交易具有不平等的關系。商品房銷售出現供小于求的時候，開發商會采用商品房預售的方式來銷售房屋，購買者在不平等的交易中支付巨額的費用，并獲得兩者之間的承諾書，建立了一種不平等的交易關系。商品房預售在市場經濟中具有很大的風險性，因為預售的房屋沒有完工，容易受到多方面的因素，造成商品房無法正常施工，甚至會出現爛尾的情況。商品房建設周期長，預售期限不明確，增加了預購者的風險。在法律上，預售商品房涉及到的法律方面很復雜，這些都會影響購買者的合法權益。

（二）預售商品房轉讓特點分析

預售商品房轉讓是預購者通過預售者來購買房屋，將購買的房屋再次轉讓給第三人，預購者是商品房預售轉讓合同的主體。轉讓合同直接關系到預購者本身的切身利益，預購者購買的房屋一般都是在建房屋，沒有房屋所有權，再次向第三者轉讓房屋的時候就會與預售者發生相應的關系。在我國的市場經濟發展中，預售商品房轉讓可以促進房地產市場的發展。我國的經濟體制主要是社會主義市場經濟體制，商品是自由買賣和流通的。預售商品房是市場中的商品，所以在市場經濟發展中進行買賣流通是符合經濟發展的客觀需求的。商品房在建的周期比較長，高質量和高技術的要求決定了造成市場供不應求的情況。商品房預售轉讓要根據一定的法律條例進行，目前我國的商品房管理法沒有對商品房預售轉讓作出明確的規定，在法律條文上沒有明確說明禁止商品房轉讓。根據合同法的規定，預售商品房是可以正常進行轉讓的，在轉讓合同雙方建立合同時候，在不違法的前提下可以對合同的具體內容進行制定，并且生成的合同內容是有效的，按照轉讓合同的規定預售商品房轉讓是有效的。

二、我國商品房預售合同轉讓法律立法現狀分析

我國對商品房預售合同轉讓的法律制定方面現在沒有完善統一的立法，在司法界和法律研究領域也沒有形成統一的意見，這些都造成了我國商品房預售轉讓過程中出現問題。1995年在管理法中對房地產轉讓進行了規定，沒有取得房屋產權的房屋不可以進行轉讓，但是對預售商品房的轉讓預售要由國務院進行規定，但是國務院沒有履行被授予的立法權，沒有對房屋預售轉讓建立有效的立法法規。在2005年國務院在發布的七部委的意見文件中指出，禁止對未竣工的商品房進行預售轉讓，但是這并不是法律上的明確規定。目前在一些地區，政府針對商品房預售轉讓相關的法律建立了法律法規，對合同轉讓建立了相應的規制，但是從法律效力上來看，兩者規定不一致，并且法律的適用存在很大的困難。在合同法中對轉讓有明確的規定，但是預售商品房合同轉讓和一般的合同轉讓還是有一定區別的，合同法中的規定不能完全覆蓋預售商品房轉讓合同規定。

三、商品房預售轉讓中存在的法律問題分析

（一）預售商品房合同是否可以轉讓觀點不一致

在房地產發展的不同階段和時期，政府和社會對預售商品房合同轉讓的觀點不一致。一種觀點是商品房預售合同的轉讓可以對市場交易起到促進作用，理由主要是預售商品房可以滿足市場經濟發展的需要，通過市場交易流通可以發揮商品房的一定效用，可以使實現房屋的使用價值。預售商品房在市場交易中是一種商品，從經濟學角度出發，市場對商品資源的配置是允許的，預售商品房作為商品也可以再市場交易中自由轉讓。一種觀點認為房地產市場價格過高，預售商品房合同轉讓給市場經濟的健康發展帶來一定的隱患。預售商品房合同的轉讓造成市場房地產價格提高，造成房地產泡沫的形成，而且房屋在市場的供給和需求兩者之間發生脫節，很多房屋在購買后發生閑置的情況。商品房價格上漲在很大程度上不符合商品房的內在使用價值，一旦房價下降就會造成房地產市場崩盤。另外商品房預售合同的轉讓還可能造成市場不公平的競爭。我們應該在防范的基礎上，抑制商品房預售合同轉讓帶來的市場風險。

（二）轉讓法律效力在認定上不一致

商品房預售合同在法律效力上存在認定不一致的問題，在城市房地產管理法和合同法中的相關內容之間存在法律規定的沖突矛盾，在法律適用上沒有司法解釋的有效引導。在法律效力上發生沖突的時候，法院以政府調控的相關政策為導向對沖突進行裁判。比如在2005年山東省發生的一起關于商品房預售合同違約案件中，原告要求開發商履行合同上的相關義務，要求開發商協助原告辦理預售商品房合同轉讓的相關手續，但是在法庭上經過審理后，認定原告在轉讓預售商品房的行為違背了城市房地產管理法的規定，在合同法中認定轉讓合同無效，原告要求被法院駁回。在這個案件中，法院的裁決主要是根據政府對房地產調控的規定為依據的，抑制房地產投機行為。endprint

（三）預售合同登記備案和預告登記制度之間存在的問題

商品房預售人要按照國家相關規定對預售合同在相關房屋土地管理部門進行備案，預售商品房合同轉讓，要到房管部門辦理預售合同登記變更手續。在物權法的不動產登記規章制度中，對預告登記進行了嚴格的規定，在時間上預售合同登記備案與預告登記有先后順序，預售合同登記備案是商品房預告登記的前置時間，預告登記和預售合同登記備案兩者之間有著緊密的聯系。但是在業務上兩者是分屬不同的管理機構，政府房地產開發主管部門負責對上平方預售合同進行登記備案，房屋登記部門負責進行預告登記，在預告登記的過程中需要攜帶商品房預售合同的備案手續，所以在登記前后會產生一些矛盾。商品房預售合同備案和預告登記分別是經過不同部門辦理的，業務登記管理部門之間的數據信息互通不暢，沒有有效的銜接。

四、完善商品房預售合同轉讓的法律建議

（一）在立法中要明確預售商品房合同轉讓的合法性

在我國的房地產市場的發展中，預售商品房合同轉讓存在的問題，需要在立法中對其合法性進行明確規定。建立健全我國的預售商品房合同轉讓法律法規，保證房地產市場秩序的有效進行。制止通過預售商品房進行炒房的違法行為發生。通過立法對預售商品房合同轉讓進行規定，可以解決房地產市場中的炒房問題。預售商品房轉讓合法性的建立，保證預購人可以維護自己的權益。預售商品房轉讓合法性有利于促進市場經濟的健康發展，可以有效的對市場資源進行合理配置，保證供求平衡。在房地產交易的相關法律文件中對預售商品房合同轉讓進行合法性的規定，明確合同轉讓的合法權益，建立健全預售商品房合同轉讓的法律制度。在合同法和物權法中明確合同轉讓的合法性地位，對預售商品房合同轉讓的條例進行嚴格規定，保證我國房地產交易市場的健康發展。

（二）建立健全預售商品房轉讓的程序和條例

建立合法有效的合同轉讓協議，通過法律手段來保證預售房交易雙方買賣人的合法權益。建立法律層面的書面合同，維護商品房預售雙方的合法權益。建立健全預售商品房轉讓程序，建立預售商品房合同備案登記制度，避免因為開發商的違法行為對消費者造成的侵害，建立健全物權法。國家要對預告登記制度進行管控，維護房地產交易市場的正常秩序。簡化預售商品房預告登記的審批程序，節約行政審批資源。建立預告登記對預售商品房轉讓進行監督，禁止炒房等牟利行為的發生。通過預告登記制度的建立，為我國房地產正常的制度提供數據信息。通過預告登記制度的建立，讓房屋所有人可以獲得房屋所有權。商品房預購者可以作為商品房預售交易的法律證人，這樣避免了惡意炒房行為的發生，在房款沒有完全支付的轉讓過程中，受讓人可以持有原先的預售轉讓合同，保證在一定時間內，可以對預告登記進行變更。

（三）加強政府對商品房預售合同轉讓的監督和管理

政府可以建立商品房交易網絡平臺，加強對我國商品房的網絡化管理，建立電子信息制度對轉讓和登記進行信息化的管理。政府加大對預售商品房合同轉讓違法行為的懲罰，建立違約和惡意炒房行為的懲罰制度，對預售商品房轉讓交易進行規范。建立預售商品房誠信檔案，通過誠信檔案來約束企業和房地產商的經營行為。政府要建立房地產管理部門的溝通制度，對辦事的程序要簡化，對房地產市場交易的違法行為要進行查處，對違法行為要進行法律的制裁。政府對商業炒房等行為要嚴格進行管控，通過立法對其進行管理，對受讓人的第二次轉讓行為要進行限制，受讓人買到預售商品房后不得再進行再次的轉讓交易，這樣可以很好的對商業炒房行為進行遏制，政府對房地產工作人員進行監督和管理，對違規操作的行為要進行嚴格的處罰。

五、總結

商品房預售合同轉讓法律的研究就利于我國房地產市場的健康發展，保證商品房預售轉讓可以有法可依，通過對商品房預售合同轉讓的立法的建立，規范了我國的房地產交易市場的穩定秩序。

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