以新時代視角看待房地產趨勢變化與機遇出路
——“十九大后中國房地產的機遇和出路——暨第五屆海南高峰論壇”上的講話

文/劉志峰

這次論壇是在深入貫徹黨的十九大和中央經濟工作會議精神的重要時刻召開的。希望論壇能對今年房地產行業開好局、起好步發揮一定的作用。下面，我就房地產業如何把握新趨勢、適應新變化、滿足新需求，談三方面看法。

一、把握新趨勢

城鎮住房制度改革以來，尤其是黨的十八大以來，我國住房發展取得了舉世矚目的成就，實現了從“憂房階段”到“有房階段”再到“優房階段”的轉變。當前，我國經濟保持相對平穩，經濟結構調整加快，消費對經濟增長驅動增強，城鎮化水平不斷提高，老百姓收入水平和生活品質進一步提升。隨著住房制度改革深化和調控政策的貫徹落實，房地產業出現了以下新的趨勢。

（一）住房短缺狀況得到根本改變

過去五年，我國城鎮居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米，2017年1-11月，全國商品房銷售面積14.7億平方米，同比增長7.9%。國家統計局數據還沒出來，但預計全年銷售面積將達16億平方米，成交額在13萬億元左右，有望再創歷史新高。隨著老百姓居住條件的改善，城鎮住房短缺的狀況得到根本改變，住房消費仍將是居民消費的主要方面。從現在看，房地產業的根本任務已經從解決總量不足的矛盾，轉向解決區域、城市、不同家庭間的結構性、系統性矛盾。我的看法是，今年房地產市場的成交量肯定要比去年有所減少，房地產企業在制定目標和完成任務時要保持頭腦冷靜，實事求是、量力而行，把發展質量和效益優先放在首位，不追求那些不切實際的目標。

（二）“居住為主”的導向得到確立

在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，房地產市場調控成果持續顯現。2017年，熱點城市提高首付比例和貸款利率，一百多個城市采取了限購政策，其中包括新購住房3-5年內限售，土地出讓限房價、競地價，熱點城市加大土地供應政策等，一線和熱點二線城市房價漲幅回落，三四線城市房價趨穩，房價過快上漲而且輪漲的勢頭得到了抑制，市場逐步回歸理性。房地產去庫存取得積極成效，截至去年11月底，全國商品房待售面積5.96億平方米，同比下降13.7%，大多數城市商品房去化周期已回到合理區間。以居住為主的政策得到了社會肯定。今年，因城因地施策的調控不會放松。

（三）“租購并舉”獲得前所未有的重視

2016年，我國租房人口基數約2億人，到2020年將增至2.2億人。一方面，國家在12個人口凈流入試點城市加快住房租賃試點，探索發展共有產權住房，建立以政府為主導的服務平臺，培育專業化、機構化住房租賃機構；另一方面，房地產企業將閑置廠房、商業用房、自持物業改建為租賃住房，競拍自建自持型租賃住房用地，參與集體建設用地建設租賃住房試點。目前，政府正在研究制定《住房租賃條例》，保護個人住房租賃和承租人、出租人的合法權益，支持專業機構整合租賃房源投放市場。新市民、新就業大學生、各類人才的住房需求得到分流，情況有所緩解。

（四）改善住房供求關系得到重視

房地產行業深化供給側結構性改革，改善供求關系。主要有以下四方面措施：一是引導人口和住房需求合理分布，在廣東、江蘇制定以“互聯互通、加快農業人口市民化”為主的區域住房協調機制，推進大中小城市住房協調發展。二是改善租購比例不平衡的狀況，爭取用3-5年時間，將租賃住房占新增住房供應量比例提高到50%左右。三是降低公租房的準入門檻，優先保障公交、環衛等住房困難群體，將符合條件的青年教師、青年醫生納入保障范圍。四是對熱點城市繼續執行嚴格的調控政策，對潛在熱點城市比照熱點城市管理，防止對受熱點城市輻射的三四線城市進行投機炒作。隨著住房針對性供應和有效供應的增強，住房供求關系將有所改善，并逐步達到均衡。

（五）行業面臨的風險加大

中央經濟工作會議將防范風險作為今年經濟工作的主要任務之一。未來，房企的資金壓力大，融資成本上升。尤其是實施差別化信貸政策、加強資金管控、防止資金違規流入房地產業等政策的實施，使房地產企業的成本和債務壓力加大，房地產企業資金供給的不確定性增加。在國內融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也有所增加。因此，今年是房企自2013年以來資金壓力最大的一年。房地產企業要在去杠桿、降負債、增利潤方面有充分的心理準備。

（六）房地產業圍繞城市競爭力布局趨勢更為明顯

兩年前我曾提出一個觀點：高鐵、城市軌道交通的線路長度和客運量，快遞業的日均處理量和服務人次，教育醫療資源的配置和擁有量，將決定房地產業投資在一個城市的活躍度。未來這種情況將愈加明顯。1.在國家郵政局公布的2017年全年快遞情況統計中，快遞業務量最大的廣東、江蘇、浙江、福建，在房地產銷售排位中也居于前列，快遞收入最高的是上海、天津、廣州、深圳、廈門、青島等城市，這也說明了這個問題。快遞量最大的地級市（包括縣級改革市）是義烏、東莞、泉州、臺州、嘉興，與房價上漲的邏輯同樣吻合。2.2012年到2016年，我國新增軌道交通1600多公里、城市道路5.54萬公里，主要分布在京津冀、長三角、珠三角，而這些城市群和由其輻射的中小城市，房地產交易活躍、集中度較高。3.教育醫療資源排名前列的是北京、上海、杭州、南京、成都，充分表明了房地產業正在圍繞城市競爭力展開布局。這些變化一定要引起我們的關注。

（七）行業集中度進一步提高

隨著房地產行業資源整合、兼并重組、項目優化、跨界合作步伐的加快，2017年前十強的銷售額約占整個市場的24.1%，前五十強的銷售額約占整個市場的45.9%。房地產市場的競爭更加激烈，分化進一步擴大。隨之而起的代建制、品牌輸出、聯合體總承包、城市運營服務等模式將對行業發展方式的轉變產生越來越重要的影響。

這些新趨勢，有些是宏觀調控政策作用所致，有些是房地產業投資增長速度趨緩的結果，有些是房地產業自身結構調整和轉型升級的需要，但也帶來了新變化。

二、適應新變化

黨的十九大提出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。“房地產”的主要矛盾，已經從數量需求轉向品質需求，從高速增長轉向高質量發展，從滿足普通居住轉向滿足美好生活和精神享受。其中，有五個變化值得我們關注并應盡快適應。

(一)住房發展理念和政策思路的變化

主要體現在以下幾個方面：一是黨的十九大以人民為中心，把老百姓對美好生活的追求作為設計住房基本政策、推進住房制度改革的主要依據，強化了對房地產業的指導管理。二是按照住房發展不平衡不充分的結構性、系統性矛盾，提出深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房基本政策，將“租”置于“購”之前，在12個城市先行試點，通過加快發展住房租賃改善供應結構。三是注重在改革中保持政府、行業、企業和各方面的協作，形成有針對性、整體性的工作推進和具體措施。如萬科今年提出的發展目標是促進租購并舉、推動高質量發展、瞄準消費升級，幫助群眾實現美好生活，這些都與新時代房地產業發展目標任務相吻合。未來，行業上下要認識到這些變化，在發展理念和思路上與中央保持一致，促進房地產行業轉變發展觀念，豐富發展內涵，提高發展質量。

（二）群眾對住房品質要求的變化

經濟社會發展到一個更高的層次，就會從追求簡單的“衣食住行”轉向追求豐富的品質和精神享受。房地產品質既包括規劃設計、項目施工、后期管理、公共設施配套等硬件的投資建設，也包括綠色環保、人居環境、科技創新、時尚藝術、社區服務、住區健康等軟性積累的內在之美。就城鎮化而言，我國城鎮化率從2012年的52.6%提高到2016年的57.4%，城市數量達到657個，城市建成面積從4.56萬平方公里增加到5.43萬平方公里，數量上達到一定的峰值，促使城市白領、產業工人、新市民對住房品質的需求進一步提高，打造品質住房的愿望增強、步伐加快。就房地產而言，我國2016年城鎮居民人均住房建筑面積比1998年增長了118.65%，這個“量變”同樣促使群眾對住房產生“質變”的需求。因此，房地產在品質提升方面有著迫切的需求。未來，圍繞住房品質提升，對住宅的適用性能、安全性能、經濟性能、環境性能和耐久性能的要求更高，而現在房地產業一些粗放發展方式，已經很難保證建設配套齊全、環境優美、舒適宜居、智能安全的高品質住宅。

（三）群眾對綠色健康消費的需求不斷增長

從住房消費升級的趨勢看，群眾希望購買的不僅僅是簡單的房子，而是綠色的生活方式和舒適健康的宜居體驗。住宅不僅是物質空間需求，更是高層次、多樣化的精神生活享受，這也是經濟社會高質量發展的要求。綠色低碳、生態環保、健康智能已成為群眾對美好生活追求的一部分。從市場反饋情況看，以綠色生態為特征、代表高品質住房水準的綠色建筑、健康住宅、百年住宅溢價明顯高于普通住宅，尤其是健康住宅需求不斷增長。截至去年10月，全國共建設63個健康住宅試點工程，面積超過2000萬平方米。遠洋、綠地等大型房地產企業紛紛進入健康住宅領域，通過設計創新、技術創新、標準創新，豐富健康住宅內涵。山東菏澤丹陽房地產開發有限公司運用科技手段，建造“恒溫、恒濕、恒氧”住宅，室溫24℃左右，濕度55%-60%，負氧離子達到3000-5000個/立方厘米，滿足了老百姓對室內環境的健康需求。健康住宅的增長，既滿足了居民對室內健康環境的需求，也促進了城市居住環境健康、空氣質量健康、飲用水健康，對人居健康和提升住房品質都有好處。

（四）群眾有關人居環境的意識進一步增強

當前，老百姓的居住觀念正在轉變。部分消費者從“買地段”轉向“買生態”，從“買面積”轉向“買環境”。隨著更多城市把好山好水好風光融入城市保護和有效利用，城市發展開始由外延擴張向內涵提升轉變，房地產開發也由粗放向精細、集約轉變。一方面，群眾對圍繞生態環境發展的養老養生、健康醫療、鄉村民宿等產品的購買和消費意愿增強，對利用自然和村落等原生態資源，挖掘歷史文化，體現地域和民族特色的旅游休閑、景觀項目產生了興趣；另一方面，一些城市過去只強調基礎設施建設，現在開始注重環境改善和城市美化提升。2012年到2016年，我國新增城市綠地41.8萬公頃，城市生活垃圾無害化處理率和污水處理率分別提高了7.2和11.8個百分點，進一步增強了城市的宜居性。一些城市之所以有口碑、有品牌、有影響力，良好的人居環境起到了很大作用。群眾綠色環保意識的增強，要求城市尤其是大城市不僅要盡快治理人口擁擠、交通擁堵、城市內澇、垃圾圍城、空氣環境污染等“城市病”，還要不斷滿足群眾對水更綠、山更青、天更藍、地更凈、親近自然的需求，使城市的硬軟環境都有相應的優化。

（五）群眾對共享融合的運用和期待增多

以“互聯網+”為代表的共享經濟已經融入每個人的生活當中，催生出共享單車、電動車充電樁、智能停車場等共享新理念新模式。在房地產領域，共享經濟也十分活躍。一是以“互聯網+”、大數據為特征的共享方式，豐富了住房交易手段，優化了住房供需結構，加深了房地產業與交通、商業、金融、教育、旅游、娛樂、大健康的融合。二是以盤活閑置資源和存量資產為特征的共享方式，如共享辦公場地、長租公寓，既盤活了房地產存量市場，化解了庫存，也推動租購并舉和帶動了創業就業。三是以產業化、集成化為特征的共享方式，如裝配式建筑、BIM技術、家裝家具一體化等，既提高了住宅建設的工業化水平、優化了住宅的適用功能，也引導了綠色低碳消費。四是以產業協同和跨界合作為特征的共享方式，促進了房地產業與規劃設計、施工建造、運營管理、現代服務業的緊密對接，并且與建材和部品部件采購等方面實現了產業鏈上的共享發展。共享經濟不僅改變了老百姓的居住方式，也讓房地產業跳出了傳統思維，增加了滿足老百姓對美好生活需求的方式和手段，讓我們有了更多新的認知和期待。

如何適應這些變化？我認為，要繼續深化供給側結構性改革，逐步在行業內建立高品質住房體系，在房地產領域補短板、強弱項，滿足群眾對美好居住生活的需求。

三、滿足新需求

新時代為群眾提供美好居住生活，就是要在滿足居住空間要求的同時，提供精神方面的享受，這既是我國從“有房住”向“住好房”轉變的主要標志，也是通過提升住房品質解決住房發展不平衡不充分矛盾的關鍵所在。提升住房品質和高層次、多樣化的需求，途徑有很多，我今天主要講以下幾個方面。

（一）滿足基本需求和改善需求

提高住房品質首先要保證基本需求。滿足群眾住房基本需求是確保實現“住有所居”的主要內容，也是我國消費驅動的主要方面。改善需求是滿足群眾不斷增長的美好生活的重要方面，也是住房品質提升的時代要求。這兩方面的需求無法滿足，就談不上住房的民生作用，也不符合“房子是用來住的”要求，更談不上提升住房品質。

當前，一些城市的城鄉接合部和大量的“城中村”，人居環境差，衛生條件落后，市政排污設施簡陋，用電用水未納入城市管理，火災、治安等事故頻發。如能使這些數量大、條件差的出租屋和個人住房經維修改造后成為具備條件的租賃住房、集體宿舍，再投放市場，不僅能快速地發揮其作用，也能滿足新移民、新就業員工的基本住房需求。目前萬科正在對深圳部分“城中村”進行運營整治，探索“統租運營+物業管理+綜合整治”模式，升級改造“城中村”的出租房，其他有條件的房地產企業也可以借鑒。當前，最緊迫的是，要以滿足基本需求為導向，向一些住房緊張的城市提供中小戶型、中低價位的租賃住房，確保基本需求得到滿足。

（二）加快發展長租公寓

2016年，我國公寓市場規模1.38萬億元，預計到2020年，市場規模將接近2萬億元。其中，長租公寓在整個租賃市場中作用較大，是住房租賃發展的重點。原因是：1.長租公寓主要集中在一二線城市，尤其是12個試點城市，這些城市流動人口多、租房需求旺、房源供給充足，比較容易形成穩定的租賃關系。2.長租公寓租戶收入較為穩定，具有一定支付能力，有提高住房品質的需求，比較容易形成穩定的租金租期。3.大型房地產企業在轉型中，對自持資產、閑置資產、存量物業進行升級改造，將其中一部分用于租賃和公寓業務后，能較快形成品牌影響力。4.部分中介企業占有一定的信息和客戶資源，比較容易對長租公寓建立和拓展自己的客戶群。

下一步，要加快整合房源，建立由政府主導、各方參與，集信息發布、合同網簽、登記備案、資金監管、信用評價于一體的住房租賃交易服務平臺，把好房源的真實關、交易的透明關、租房使用的評價關。同時要設計改造和建成更多優秀的品牌長租公寓，找出依靠租金營利的辦法，用產品和服務占領市場，贏得租戶信任。

（三）大力發展健康住宅

黨的十九大提出為人民群眾提供全方位、全周期的健康服務。人在住宅停留的時間占生命的50%以上，老人和兒童停留的時間更長，沒有全方位、全周期的住宅健康環境和服務，是狹隘的健康、發展不充分的健康，談不上住房品質，更談不上“健康中國”。

全方位、全周期健康服務具體到住宅領域應該有兩個方面：全方位的健康服務，應該包括居住環境的健康，空氣質量的健康，飲用水方面的健康和疾病預防、食品安全、無障礙設施等，而不僅僅是室內環境的健康；全周期的健康服務，應該包括與建筑壽命有關的住宅全生命周期、家庭不同生命階段和不同代際關系的健康需求，是一種健康需求更廣，健康追求更高，健康訴求更人性化、多樣化、可持續的大健康服務。如室內燈光，老年人和兒童都要有保護性照明，長期在光污染下生活，老年人白內障發病率將提高40%左右，兒童近視率將提高50%左右。再如，廚房抽油煙機的風道、風速、風量等設計標準和管理等缺陷，也會影響老百姓的居住質量。

當前發展符合標準的健康住宅，是滿足老百姓對美好居住生活需求的重要方面。不久前，我去遠洋集團參加健康建筑品牌發布會，他們按美國WELL健康建筑標準，也是國際第一部專注于居住者衛生與健康的標準，從空氣、水、營養、光、健身、舒適、精神等七個方面，對健康住宅項目的設計建設、運營維護進行嚴格規范，既注重住宅的舒適、安全、健康、環境、好的空氣質量以及安全的飲用水，也注重周邊學校、醫院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務，還讓居民參與社區設計，充實居民的精神生活。這類健康住宅，具有時代感、先進性，值得借鑒。

（四）推廣示范百年住宅

黨中央、國務院去年發布了《開展質量提升行動的指導意見》，明確提出要建設“百年工程”。房地產行業要按“百年工程”的要求打造百年住宅。為什么要在我國提倡建百年住宅？一是百年住宅能讓老百姓獲得更高的舒適程度、更高的功能配置、更高的技術集成、更高的性能標準、更高的質量保障和更長的使用年限，符合高品質住房體系的要求。二是滿足老百姓對美好居住生活的需求，尤其對改善性需求和消費提升具有吸引力。目前，我國人均GDP超過8600美元，經濟發達的城市已普遍超過1萬美元，一線城市達到1.6萬美元以上的水平。隨著國力的增強和老百姓收入的提高，老百姓對住房品質的要求越來越高，各地政府對住宅產業化的配套要求也越來越高，這為百年住宅發展創造了有利條件，因此，在滿足老百姓對美好居住生活的需求方面，百年住宅大有發展前景和市場空間。今年，我們將制定《百年住宅設計建設標準》，擴大示范推廣。

（五）創建培育綠色社區

一個綠色城市是由綠色社區、綠色機關、綠色校園組成的。綠色社區承載著向居住者普及推廣綠色生活方式的重要功能。作為國際認可的可持續發展居住區，它既有居住功能，又提供綠色循環低碳生活的體驗。從實踐看，有些房企如當代置業多年從事綠色社區開發運營，它們在綠色社區開發的節能舒適型建筑，室內PM2.5凈化率在95%以上，全年室溫控制在20℃到26℃之間，室內噪音低于國家標準5分貝。有些房企和物業公司在綠色社區推廣垃圾分類、污水處理、節水節能等技術，增強社區居民維護居住環境的自覺性，促進居住、生活、生態三方面融合，既有益于人的身心健康，又與城市的整個經濟社會、環境保護協調發展。當前，綠色社區還有必要與城市更新、舊區改造結合。此外，應同時加快發展綠色金融。今年年底，我國城鎮綠色建筑占新建建筑比例將力爭達到40%。為實現這么大的比例，必須拓展發展綠色建筑和建筑節能的融資新通道，促成綠色項目獲得綠色信貸，擴大個人和社會的綠色消費，讓綠色金融為我所知、為我所用。

（六）推進城市更新和舊房改造

近兩年，我國住房供應結構發生變化，存量住宅總量接近2.5億套，二手房交易總量和比重逐步增大，已成為居民住宅消費的重要組成部分。2017年底，全國有17座城市的二手房交易量超過新房，其中8座城市是2017年新增的，預計2018年有近30座城市的二手房交易量將超過新房。很多城市已由住宅增量發展進入存量更新階段。因此，依托城市功能提升、城市空間修補、城市生態修復帶來的城市更新和舊房改造，成為城市的新興產業，這也是發展品質城市不可或缺的一部分。目前，通過城市更新對既有建筑、老舊街區、舊民居以及“城中村”進行提升改造，空間很大。部分房企正在由普通住宅的開發，轉向城市更新和存量資產的專業化運營，這方面，我們可做的事情還很多。