促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的對策

文/賈廣葆

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，使全體人民住有所居。這是下一階段我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控的指導(dǎo)思路和基本原則。對于大連而言，重點應(yīng)推進以下幾點工作。

一、探索建立大連房地產(chǎn)市場長效機制

房地產(chǎn)市場長效機制是以土地、交易、信貸、稅收、保障、登記、信息等房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度為核心的一種中長期的制度安排，包括房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)和政府調(diào)控兩類機制，對大連而言，應(yīng)著重建立以下機制：

一是建立供應(yīng)機制。其內(nèi)涵包括：編制大連市未來10年住房發(fā)展規(guī)劃，確定建設(shè)用地總量、結(jié)構(gòu)和布局；抓好三個平衡，即土地供應(yīng)量與住房需求的平衡，城市規(guī)劃中對土地、人口、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與城市宜居的平衡，城市資源配置與公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的平衡。

二是建立監(jiān)測機制。建立大連市房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，有效防范房地產(chǎn)市場大起大落，有效防范各種風(fēng)險。

三是建立調(diào)控機制。在國家調(diào)控政策統(tǒng)一安排下，針對大連房地產(chǎn)市場實際，有針對性地制定穩(wěn)定樓市的各項具體政策。

四是建立監(jiān)管機制。首先是強化政府調(diào)控主體的責(zé)任，堅持“因城施策”和“一區(qū)一策”的方針，因地制宜地出臺和實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策；其次是建立監(jiān)管平臺，建立房地產(chǎn)信用管理平臺，實施動態(tài)管理與信用管理相結(jié)合的市場監(jiān)管模式，加強房地產(chǎn)信息發(fā)布管理，建立政府房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺，及時發(fā)布真實可信的房地產(chǎn)信息；再次是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案管理和住房租賃備案管理；第四是建立守信激勵和失信懲戒機制，對于違法違規(guī)擾亂市場的行為，依法嚴(yán)肅處理，維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

二、繼續(xù)保持大連房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和持續(xù)性

為增強大連房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的有效性和可持續(xù)性，防范可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險，必須深入研判，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，研究房地產(chǎn)市場走勢，把握市場特點，正確分析處置房地產(chǎn)市場面臨的復(fù)雜矛盾。主要思路為：

一是把短期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與中長期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策相結(jié)合，抓緊制定和公布大連市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃。結(jié)合2017年4月14日國務(wù)院批復(fù)的《大連市城市總體規(guī)劃（2016—2017）》，加快制定大連市未來10年的住房發(fā)展規(guī)劃，為大連房地產(chǎn)市場調(diào)控提供合理可靠的依據(jù)。

二是穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性。在目前大連房地產(chǎn)市場日趨回暖、走勢比較平穩(wěn)的態(tài)勢下，宜繼續(xù)采取連續(xù)的、溫和的、寬松的鼓勵自住性、改善性住房政策。需要注意的是，刺激需求的短期政策不宜力度過大，要掌握分寸、控制節(jié)奏、注重時效、恰到好處。如果房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、預(yù)期過強，則應(yīng)擇機調(diào)整政策，以確保市場平穩(wěn)發(fā)展。

三是進一步加強對大連房價走勢的有效引導(dǎo)和調(diào)控。應(yīng)當(dāng)從促進大連房地產(chǎn)市場中長期穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過一系列積極措施引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性合理定價，政府也要適度掌控土地出讓價格和清理開發(fā)建設(shè)過程中的收費，以降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，進一步穩(wěn)定房價。

四是繼續(xù)落實2016年6月7日發(fā)布的《大連市人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，繼續(xù)堅持對人才購房、房交會購房實行獎勵優(yōu)惠政策。購買東港商務(wù)區(qū)40年產(chǎn)權(quán)公寓房的，水、電、氣等公用事業(yè)性收費按70年住宅標(biāo)準(zhǔn)收取。

三、從“穩(wěn)增長”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”兩方面有效引導(dǎo)房地產(chǎn)投資

2017年，隨著大連經(jīng)濟企穩(wěn)回升、持續(xù)向好，商品房庫存逐漸消減，政策重心應(yīng)繼續(xù)置于“穩(wěn)增長”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”方面。

一方面，在短期內(nèi)要盡可能穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，防止投資過快過大下滑，帶來經(jīng)濟下行壓力；另一方面，從中長期看，既要促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、規(guī)范發(fā)展，又要防止拖累供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和經(jīng)濟健康發(fā)展。

四、采取多種措施有效化解商品房庫存

大連商品房去庫存任務(wù)仍然比較艱巨，需要采取多種措施繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

一是去庫存與去房地產(chǎn)產(chǎn)能相結(jié)合。從去房地產(chǎn)產(chǎn)能入手，對于過剩的、落后的房地產(chǎn)產(chǎn)能，要多管齊下、多措并舉。對已興建并具備可售條件的房屋，如當(dāng)?shù)貨]有有效需求或需求不足，則應(yīng)使長期擱置待售的房屋盡早轉(zhuǎn)變用途，盡快變現(xiàn)；對開發(fā)企業(yè)資金斷裂，無法繼續(xù)建設(shè)的“半截子”工程，可采取拍賣的形式，重新尋找買家，盡快完成后續(xù)資金投入，完成房屋配套，投放市場；對已興建的房屋，因經(jīng)濟糾紛、股權(quán)利益而導(dǎo)致房屋工程擱置的，可由法院訴訟解決，確定工程所有權(quán)人；對土地確權(quán)、規(guī)劃、開工、銷售等手續(xù)不全的房屋工程，可采取補辦手續(xù)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，盤活在建工程；對建筑不足、設(shè)計落后、戶型不合理、配套不全、環(huán)保不達標(biāo)的在建房屋項目，應(yīng)及時關(guān)停。

二是去庫存與加強保障住房相結(jié)合。政府購買商品住房用于增加保障房房源，將住房保障范圍擴大到已在城鎮(zhèn)長期定居的低收入農(nóng)民工家庭，綜合發(fā)展實物配租、貨幣補貼等多種住房保障方式。鼓勵開發(fā)企業(yè)與政府合作發(fā)展公租房業(yè)務(wù)，實施租賃與銷售可變通的多種經(jīng)營，消化過多的商品住房庫存量。借鑒上海、北京等城市經(jīng)驗，實行政府與購房者共有產(chǎn)權(quán)的住房制度。

三是去庫存與調(diào)控供地結(jié)構(gòu)布局相結(jié)合。目前，大連房地產(chǎn)庫存主要集中在縣市區(qū)，而城鎮(zhèn)化的未來趨勢是人口流入城市中心區(qū)域，這導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的區(qū)域錯配。化解大連縣市區(qū)等區(qū)域的高庫存商品房，從房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革角度考慮，則要從供給結(jié)構(gòu)和供地布局上加以改革。對城市中心區(qū)域普通商品住房“供不應(yīng)求”的狀況，應(yīng)適當(dāng)適時增加住宅用地供應(yīng)。對縣市區(qū)住宅市場“供過于求”的情況，應(yīng)減少供地數(shù)量、降低供地速度，通過市場手段減少土地、住房供給，逐步化解庫存壓力。中長期而言，需要加大城市外圍優(yōu)質(zhì)社會公共資源配套設(shè)施的建設(shè)力度，將空間開發(fā)向周邊外溢發(fā)展，有效化解城市外圍的商品房高庫存量。

五、充分利用市場機制積極做好開發(fā)企業(yè)的并購重組，提高大連開發(fā)企業(yè)規(guī)模化和集中度

一是利用市場機制，優(yōu)勝劣汰，鼓勵并購重組。近年來，隨著央企和外地品牌開發(fā)企業(yè)進入大連房地產(chǎn)市場，一方面帶來了資金、帶來了開發(fā)經(jīng)驗，使大連房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化程度和集中度大大提高，促進了大連房地產(chǎn)市場發(fā)展，但另一方面，“大魚吃小魚”、“快魚吃慢魚”，市場競爭日趨激烈，大連房地產(chǎn)市場面臨又一次洗牌。因此，應(yīng)充分抓住這次房地產(chǎn)市場調(diào)整改革的機會，利用市場機制，優(yōu)勝劣汰，一企一策，鼓勵開發(fā)企業(yè)并購重組，在規(guī)模化、專業(yè)化、精細化上下功夫，做強做大品牌企業(yè)。

二是做好開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的調(diào)查摸底工作。一方面，從開發(fā)企業(yè)入手，掌握大連全市開發(fā)企業(yè)數(shù)量，摸清開發(fā)企業(yè)的開發(fā)強度和開發(fā)進度，將注冊成立公司已久卻未進行任何開發(fā)項目的“僵尸企業(yè)”關(guān)停并轉(zhuǎn)，對拿土地不開發(fā)、加價倒賣土地項目的開發(fā)企業(yè)予以整頓懲處。另一方面，從開發(fā)項目入手，掌握開發(fā)項目的融資能力、營利能力和開發(fā)進程，鼓勵央企和品牌大企業(yè)做強做大，縮短土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、驗收、預(yù)售等審批環(huán)節(jié)的時限，積極幫助開發(fā)企業(yè)解決開發(fā)過程中的實際困難，使開發(fā)企業(yè)專心推出住房產(chǎn)品。

六、大力培育和創(chuàng)新發(fā)展大連住房租賃市場

在國家、省、市統(tǒng)一部署安排下，積極探索和創(chuàng)新發(fā)展大連住房租賃市場，當(dāng)前，要著重抓好以下事項：

一是大力宣傳倡導(dǎo)租房消費理念，消除“重買輕租”、“住房一次到位”等傳統(tǒng)住房消費理念，引導(dǎo)公眾樹立理性的居住觀，倡導(dǎo)住房租賃消費、“先租后買”的理念。

二是建立和發(fā)展規(guī)模化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)，應(yīng)勢利導(dǎo)、因地而宜，提供諸如土地、開發(fā)、建設(shè)、稅收、行政性收費等各種優(yōu)惠政策，使在大連發(fā)展的央企、品牌大企業(yè)以及本地中小型房企盡快利用各自的優(yōu)勢進入或參與大連住房租賃市場，組建和培育一批有實力的規(guī)模化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)。同時，建立商品住房租賃運營企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，規(guī)范運營企業(yè)的經(jīng)營行為。

三是在土地政策上，適當(dāng)向住房租賃用地傾斜，大膽創(chuàng)新，靈活多樣供應(yīng)租賃住房用地，在土地供應(yīng)上，統(tǒng)一安排市內(nèi)中心區(qū)、縣市區(qū)住房租賃用地，優(yōu)先鼓勵開發(fā)企業(yè)競標(biāo)住房租賃用地。在城市近郊區(qū)域可使用部分農(nóng)村集體經(jīng)營性土地，靈活運用中央倡導(dǎo)的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)”分離原則，即集體所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，土地、房屋經(jīng)營權(quán)歸運營企業(yè)所有，租賃房使用權(quán)歸租戶所有，三方各得其所，農(nóng)民收取土地租金、運營企業(yè)收取房屋租金、租戶居住房屋。

四是廣泛拓展租賃房源的供應(yīng)渠道。對目前開發(fā)企業(yè)未售出的整體公寓、商用住房或超建、多建、手續(xù)不全的“半截子”住房工程和有問題的類住宅，應(yīng)分門別類地按區(qū)域劃分、確定產(chǎn)權(quán)、補齊手續(xù)、補交費用，允許開發(fā)企業(yè)將其盤活，改造成長租住房，增加商品租賃住房房源。對新市民聚集的區(qū)域、大專院校周圍、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊大量存在的長期空置的“小產(chǎn)權(quán)房”，如南關(guān)嶺、夏家河、營城子、革鎮(zhèn)堡、大連灣等區(qū)域，在土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的原則下，出臺政策，允許一部分“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)方將其盤活改造，或由住房租賃運營企業(yè)注入資金，搞好市政配套設(shè)施，統(tǒng)一改造成租賃房，用于滿足新市民、打工者以及無力購房群體的住房需求。

五是創(chuàng)新租購并舉的轉(zhuǎn)換機制。租購并舉、租購?fù)瑱?quán)是中央確定的住房租賃政策，鼓勵住房租賃的轉(zhuǎn)化，制定房屋的認(rèn)購、回購和轉(zhuǎn)租，以及租賃權(quán)或購置權(quán)的取消等措施，向合格、規(guī)范的住房租賃運營企業(yè)提供稅收優(yōu)惠，對租房定價實行政府指導(dǎo)價格的企業(yè)免征增值稅。

六是租購?fù)瑱?quán)，保障住房租戶利益。將商品租賃住房租戶統(tǒng)一納入社會公共服務(wù)體系，租購?fù)瑱?quán)，租戶與購房者享有同等的一切社會服務(wù)。對于在一個區(qū)域內(nèi)租賃住房達到一定年限的家庭，可在教育、醫(yī)療、社會保障、就業(yè)、戶籍等方面加快推進其均等化、公平化享有社會公共服務(wù)進程。

七、完善住房供應(yīng)體系和市場體系

結(jié)合目前大連市住房多樣化、多層次和多元化需求的狀況，構(gòu)建更加完善的住房供應(yīng)體系和市場體系。

一是在住房制度領(lǐng)域，建立個人、家庭、法人，公有和共有等“多元所有”的住房產(chǎn)權(quán)保護制度，完善承租者權(quán)益保護制度，構(gòu)建多樣化租購住房的保護機制。

二是在住房需求方面，建立充分競爭、租售均衡的住房需求機制。一方面，完善二手房交易和租賃市場制度，打通新房與舊房、出租與出售、商品與保障的供應(yīng)市場體系，形成租售并舉的“階梯消費”機制；另一方面，完善商品房和保障房承租人優(yōu)先購買的制度，形成“租售并舉、先租后買”的機制。

三是在住房供給方面，完善多元競爭、租售均衡的住房供給機制。建立政府、集體單位組織、個人、開發(fā)企業(yè)等主體多元經(jīng)營制度，形成競爭性開發(fā)經(jīng)營機制。同時，建立開發(fā)、租賃、經(jīng)紀(jì)與金融服務(wù)等混業(yè)經(jīng)營制度，逐步建立現(xiàn)房銷售制度，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例，形成出售與持有均衡機制。

四是在住房保障需求方面，構(gòu)建多渠道住房保障機制。多層次、多元化、多方面保障住房需求，從滿足新畢業(yè)大學(xué)生、農(nóng)民工等新市民住房需求出發(fā)，完善公共租賃住房、棚戶區(qū)改造安置住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等住房保障體系，拓寬滿足城鎮(zhèn)居民基本住宅保障需求的渠道。