試析房地產業高質量發展

文/穆子犁

中國特色社會主義進入新時代，我國經濟發展也進入了新時代。黨的十九大報告指出“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段”，這一判斷，既指出了新時代我國經濟發展的鮮明特征，也為今后的經濟工作指明了主攻方向。今年的中央經濟工作會議指出，必須加快形成推動高質量發展指標體系、政策體系、標準體系、統計體系、績效評價、政績考核，創建和完善制度環境，推動我國經濟在實現高質量發展上不斷取得新進展。我國經濟轉向高質量發展階段的思路和一系列舉措，對房地產業的影響也是至關重大的。

一、房地產業轉向高質量發展階段是必然趨勢

（一）房地產業向高質量發展是解決資源錯配的途徑

改革開放40年來，房地產業的發展對我國經濟發展作出了重大貢獻。房地產業的貢獻，一般認為集中體現在促進經濟增長、財政增收、拉動相關產業發展、創造就業機會、改善城鄉面貌、完善城市功能等六個方面。在肯定房地產業發展對經濟社會發展的巨大貢獻的同時，房地產業的過度發展、房價上漲過快帶來的負面影響也是沉重的：一是人口、土地、資源環境之間的矛盾已經十分突出；二是我國經濟增長過度依賴房地產業，導致經濟結構一定程度上的畸形，結構很不合理；三是房價上漲過快，加劇了收入分配不公和不同收入階層的對立，高房價也必然抑制居民在其他領域的合理消費；四是房地產業的高利潤吸引各行業大量資金，對技術創新投入的動力弱化，企業的可持續發展動力降低，長此以往導致實體經濟有空心化的危險。

我國房地產業發展自改革開放初期起步，在從產業起步期進入產業加速期的發展階段，其特征是規模急劇擴張，企業數量大增，產出量猛漲，以粗放經營為主，產品質量不穩等。自上世紀90年代末開始進入產業的加速期，其特征是企業數量企穩，企業開始技術開發，競爭加劇，質量提高，由于住宅消費成為新的經濟增長點，供需旺盛，導致房價過快上漲。隨著我國的經濟政策重心從穩增長更多轉向對質量的追求和結構調整，房地產業存在的問題有望得到遏制并逐步解決。

（二）房地產業向高質量發展是實現“住有所居”的基礎

住有所居是人民群眾的基本要求，住房始終是社會發展和人民生活的基本物質要素。隨著社會經濟發展，人們的住房需求層次會不斷提高，從保障型、小康型向舒適型、享受型發展，住宅的功能不斷擴大，科技含量不斷增加，居住生活將越來越高檔，不是僅有個棲身之處即可，還需要住得舒適、住得安全、環境優美、出行便捷、鄰里和睦和社區文化氛圍好等，追求有利于人的全面發展的居住條件。習近平總書記指出：“以前我們要解決‘有沒有’的問題，現在則要解決‘好不好’的問題。我們要著力提升發展質量和效益，更好滿足人民多方面日益增長的需要，更好促進人的全面發展、全體人民共同富裕?！敝袊厣鐣髁x進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。這一主要矛盾貫穿于社會主義初級階段的整個過程，這一主要矛盾其實是社會基本矛盾在社會的直接反映。社會發展由生產力和生產關系的矛盾運動而推動，從這個意義上說，我國當前的主要矛盾不僅是中國經濟發展的動力源泉，也是房地產業發展的動力源泉。

房地產業必須轉向高質量發展階段，還在于當前住房增量已經過剩，住房存量巨大，房地產市場已經從供應不足轉變為供需基本平衡甚至供大于求。數據顯示，中國自有住房率高企，超過84%。2017年初匯豐銀行對全球9個國家約9000名“千禧一代”進行調查的結果顯示，中國“千禧一代”擁有住房的比例最高，達70%。雖然擁有住房狀況在不同等級的城市存在著不平衡，但是如此高的自有住房率，特別是年輕人七成的自有住房率，意味著房地產市場在一段時間內基本飽和。在這樣的情勢下，購房動力未來或有不足——無論是剛需群體還是改善性住房群體，可以說能買房的大多買了。而剩下的兩到三成無房戶，他們是真正的剛需群體，是有著強烈安居愿景的人群。

住房發展不平衡、住房結構不平衡的現狀，要求必須依靠制度、機制、規則將房地產業引入充滿活力、富有效率、健康和可持續的軌道，推動房地產業發展質量變革、效率變革、動力變革。

二、什么是房地產業高質量發展

房地產業高質量發展，是指房地產業要改變其在快速發展時期粗放、無序、失衡的狀況，向與社會經濟發展相協調、綠色低碳生產和消費、生態環境保護等方向著力，以平衡發展，促進結構優化和質量效益提高，推動形成總量趨于基本平衡、結構基本合理、房價房租水平與消費能力基本適應的住房供需格局，充分滿足廣大人民群眾對居住生活多樣化的需求。

房地產業是否得到高質量發展，可以通過以下制度的建立和實施成效來衡量：

（一）全面建立“讓全體人民住有所居”的住房制度

黨的十八大報告提出“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。兩次黨代會對住房制度的提法有所不同，可以看作是對住房制度認識的與時俱進，是對住房制度內涵的充實、豐富和深化。

“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”是我國今后住房供應的基本框架，根本目的是以多層次、多樣化的住房供應和保障制度，維護公民居住權利，滿足城鄉居民住房需求，實現住有所居。對這個“雙軌制”的住房制度的資源配置方式作概括性區分，可將其分為“市場軌”與“保障軌”。住房制度的“市場軌”由市場機制主導，政府的職責重點是做好基于公平競爭的調控和監管，主要管規則、管稅收。住房制度的“保障軌”由政府為主體來主導，政府職責重點是組織資源，制定規則和實施對保障對象“進與退”的管理。在“雙軌制”住房制度的總體資源配置格局中，政府和市場既各司其職，又分工協作，互為補充并形成合力。

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，是我國今后住房制度運行的主要機制，即在“雙軌制”住房制度的基礎上實行“租購并舉”策略，在住房租賃方面補短板、強弱項，讓“租購并舉”構成覆蓋不同群體、相互銜接、滿足多層次需求的住房供應體制。實施“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，要始終遵循習近平總書記多次強調的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，行政和經濟手段都應聚焦這一基本導向。

（二）構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制

十九大報告提出：“構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制”，房地產業高質量發展只有在這樣的經濟體制下才能實現。

市場機制是通過市場價格的波動、市場主體對利益的競爭追求、供求關系的變化來調節經濟運行的機制，是價值規律、供求規律、競爭規律等對市場經濟規律發生調節作用的機制。市場經濟是以市場機制為基礎來配置社會資源和調節人們關系的一種經濟運行方式和經濟調節手段，通過發揮市場經濟規律，引導資源由低效率向高效率、由供應過剩向供應不足的部門或領域流動，最終實現資源要素的合理配置。如今房地產業的市場化程度已經比較高，但必須防止政府對房地產市場過度干預和政府部門監管不到位，影響經濟發展的活力和資源配置的效率。規范有序的市場秩序和公平競爭的市場規則是房地產市場有效運行、健康發展的基本保證。

微觀主體有活力，對房地產業而言，主要是指房地產業的各類企業高效率運行。房地產業的各類企業都應當按照現代企業制度的要求，做到產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學。政府應當加快建立統一開放、競爭有序的現代市場體系，讓各種所有制經濟主體權利平等、機會平等、規則平等、平等競爭，讓企業自主經營、自負盈虧，參與市場競爭，實現優勝劣汰、有序進退，增強活力，促進要素合理流動、使資源高效配置、市場深度融合。企業的核心就是實現高效率，除了追求利益最大化、不斷增強經濟活力外，還要按照習近平總書記指出的要求，“推動制造業從數量擴張向質量提高的戰略性轉變，讓提高供給質量的理念深入到每個行業、每個企業心目中，使重視質量、創造質量成為社會風尚”。

宏觀調控有度，是黨的十九大報告對宏觀調控的范圍和力度提出的新要求。今后要在保持房地產市場調控政策連續性和穩定性的同時，創新調控理念，統籌科學調控。要逐步改變房地產市場調控依靠總量調控、速度調控、短期調控的模式，堅持總量與結構并舉、短期與中長期結合、改革與發展協調的原則。要改進調控方式，豐富政策工具，分清中央和地方事權，實行差別化調控，采取相機調控、精確調控措施，適時預調微調，提高宏觀調控的針對性和有效性。在土地供應制度方面，要合理確定土地供應規模，有效控制土地價格；在金融財稅政策方面，要綜合運用貨幣、信貸、宏觀審慎和微觀監管政策，平衡好房地產業與其他行業資金配置，加強對房地產開發、交易和持有環節的財稅調節，引導合理開發、合理消費；在市場監管方面，要加強對房地產企業的管理，推動企業誠實守信、依法經營，確保信息全面準確真實公開，建立評價預警機制，實現對住房供應交易的動態監測、科學研判、有效調節。

（三）建立完備的房地產法規體系

房地產法規體系，是指有關房地產法律規范按其規范的對象和內容分類組合而又有內在聯系的有機整體。房地產法規在市場經濟中，發揮著引導和促進、保障和制約的作用。市場經濟是自主性經濟，企業是最基本的市場主體，要求用法律確認市場主體資格、明確產權，充分尊重和平等保護各類市場主體的財產權及其意志自由。市場經濟是契約經濟，契約成為經濟交往的主要形式，有助于維護市場交易信用，保障市場交易安全，降低市場交易成本。市場經濟是競爭經濟，要建立正常的競爭秩序，保護經營者和消費者的合法權益，必須要有法制的力量對其加以規范約束。法制是實現宏觀調控的有效保障，只有以法律形式明確國家宏觀調控的范圍、任務、方式，規范政府部門的職能和活動界限，才能防止政府越位和缺位，杜絕政府直接干預企業的生產經營活動。我國房地產業在發展過程中之所以會出現許多問題，在很大程度上與法制缺失和執法不嚴有關，因此，建立完備的房地產法規體系迫在眉睫，特別是作為房地產長效機制的土地改革、稅收改革、金融創新等更需要立法的保駕護航。日前，財政部部長肖捷撰文表示，2018年將房產稅納入立法議程，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法。

建立完備的房地產法規體系，是房地產業高質量發展的重要基礎，必須全力以赴實現目標。上海在加強房地產法制建設過程中，于十多年前提出的房地產立法框架思路，仍然可以作為參考。

以培育和發展房地產市場為主線，將房地產市場作為推動房地產業發展的核心，以“結構合理、協調發展、流通暢達、規范運作”的房地產市場發展為目標，建立規范市場主體、市場客體、交易形式以及市場保障的房地產市場機制。

以立法框架的完整性為基礎，房地產管理立法內容應當覆蓋房地產業各個領域的各個方面，又要兼顧協調社會各方面的管理，立法要保證內容上的完整性、框架設計上的系統性。

以市場經濟的超前性為靈魂，全面了解、把握市場經濟條件下房地產業運行和管理中出現的問題和矛盾，以超前的意識去設定管理目標和研究解決矛盾的手段，維護房地產市場正常秩序。