計算機信息技術在征地補償評估中的應用探索

文/裘炯

在征收集體土地房屋補償評估實務中，估價機構不僅要評估房屋價值，還會涉及裝修、附屬物及設施設備等多項評估內容。估價師在完成外業勘察、測量記錄工作后，往往需要在較短時間內完成大量的資料整理、數據統計、價格測算、報告制作等工作。上述工作如果完全依靠估價師人工完成，不僅速度慢、效率低，而且容易產生各種簡單的低級錯誤，影響評估質量。

為了解決這些問題，上海城市房地產估價有限公司把計算機信息技術運用到征收集體土地房屋補償評估實務中，結合工作特點和實踐經驗研制開發了“征地補償評估管理系統”，從根本上改變了原有的工作方式，明顯提高了估價師的工作效率和項目的管理水平。現將目前征地補償評估工作中存在的主要問題以及“征地補償評估管理系統”的主要特點、實踐應用和一些體會進行介紹，供廣大同行批評指正。

一、目前征地補償評估工作中的主要問題

（一）需處理的數據信息量大，時間緊

在征收集體土地房屋補償工作中，進行房屋價格評估時，需要記錄整理建筑結構、層數、高度等房屋基本信息，并以此為依據進行價格測算。評估裝修、附屬設施時，需要對房屋的裝修，室外的場地、圍墻、地下管道、苗木等眾多項目逐項統計和測算評估價格。對于非居房屋，還可能會涉及設施設備搬遷補償等評估內容。因此，從外業勘察到最后出具報告，估價師通常要在較短時間內完成大量的數據統計、價格測算工作，需要進行處理、計算的各類數據信息量很大，容易忙中出錯。

（二）項目參與人員多，要保持統一的操作口徑

在同一征收基地范圍內，被征收人收到評估報告后，難免會進行相互詢問和比較。估價機構在工程量計算、評估價格測算甚至報告的內容格式等方面都必須保持統一的操作口徑。保持測算口徑的統一，才能保證評估工作的公平、公正；保持報告內容格式的統一，才能保證報告質量，體現估價機構的專業形象。由于一個征地補償評估項目往往需要多位估價師同時參與，操作口徑不統一可能影響征收補償工作的正常進行。

（三）人工制作分戶報告效率低、出錯率高

在征收集體土地上居住房屋補償評估時，一個評估項目可能涉及幾百戶甚至上千戶被征收人，需要分別進行測算評估，并制作分戶報告。每份分戶評估報告都要包含封面、編制說明、房屋、裝修、附屬物及設施設備的估價明細等多份資料。許多信息在價格測算時已經輸入了計算機，需要再按分戶報告的規定格式進行排版打印，會有大量的簡單重復勞動，如由估價師人工完成，則不僅速度慢、效率低，且容易出現低級的打印錯誤。

（四）評估測算數據分散，互相對比困難

在征收集體土地房屋補償評估中，由于參與人員多，完成外業勘察后，在資料整理、價格測算、分戶報告編寫期間，評估資料、測算數據由各人分散保管，缺少統一的管理。這樣既難以保證資料和數據的安全，也難以對不同被征收人的房屋、裝修、附屬物和設施設備等評估項目進行橫向比較。

二、“征地補償評估管理系統”的主要特點

根據征收集體土地房屋補償評估工作中的主要問題，上海城市房地產估價有限公司結合多年的評估實務經驗，研制開發了“征地補償評估管理系統”，可以較好地解決上述問題，同時將與評估項目有關的基礎信息全部納入系統的數據庫中進行統一管理。這樣既保證了數據信息的安全，也便于項目管理者進行檢索查詢。

（一）實現移動辦公，系統操作有記錄可循

估價師可以多人同時通過互聯網端口連接系統的服務器，隨時隨地進行遠程操作。估價師登錄評估系統后，可按相應的權限進行操作，操作內容都會留下系統記錄。管理人員可以在系統中方便地查詢何時何人完成了某一被征收戶的實地勘察和系統錄入工作，何時又進行了復核調整等，還能及時掌握項目組中各位估價師的工作情況，便于進行項目管理。

（二）自動完成房屋、裝修、附屬物和設施設備等項目的評估價格測算

在房屋建安重置價格評估時，根據輸入的房屋狀況信息，預先設定好不同房屋類型的基價和價格修正體系，系統可以自動測算不同類型房屋的建安重置價格。在裝修、附屬物等評估價格測算時，可通過數據庫中相應項目預先設定的綜合單價自動進行價格計算、匯總。除特殊項目需要通過人工干預進行調整外，大部分項目的評估價格都可以由系統自動完成測算。系統采用同一套價格體系進行測算，既確保了計算口徑的一致性，也保證了計算結果的準確性，工作效率大幅提高。

（三）自動生成評估報告，按要求統一排版打印

運用計算機信息技術可以在系統中便捷地調用已錄入的房屋、裝修、附屬物和設施設備等項目信息，根據設定好的報告模板自動生成分戶評估報告，把估價師從簡單的文字編輯和格式排版工作中解放出來。如果要對分戶報告的內容格式作臨時調整，傳統的做法是打開已完成報告的電子文件，逐份進行編輯修改和保存；采用“征地補償評估管理系統”后，只需對預先設定的分戶報告模板進行調整，可以馬上生成新的分戶報告，節約大量的人力和時間。在打印分戶報告時，可以根據估價師要求打印某一戶征收人的分戶報告，也可以批量打印全部報告。

（四）數據信息統一管理，實現數據快速檢索和對比復核

對估價師輸入系統數據庫中的評估信息，項目負責人可以進行統一管理。數據統一入庫管理后，估價師還可以按村、隊坐落地址，姓名等關鍵字進行信息篩選、檢索和修改。如征收單位調整補償方案，被征收戶的魚塘不再計入評估范圍，需要扣除已評估的魚塘，按照傳統的做法，需要花費大量人力對被征收戶信息進行逐一檢查，刪除魚塘項目，而利用系統數據庫的篩選功能，把征收范圍內的“魚塘”作為關鍵信息進行篩選，可以進行批量刪除。系統也可以按房屋、裝修、附屬物和設施設備等信息導出分類匯總表，做到數據實時分析，在多人參與的大項目中進行數據對比檢查。

三、“征地補償評估管理系統”的實踐應用

應用計算機信息技術建立“征地補償評估管理系統”，最大的改變在于估價師只負責整理、錄入項目信息，建立數據庫。由計算機系統負責進行后續數據處理，完成價格測算和報告編制。

圖1 評估作業流程圖

第一步：估價師在完成外業勘察和資料初步整理后，將登錄“征地補償評估管理系統”，選擇相應的征收評估項目進行數據輸入。系統可以容納多人同時在線，實現移動辦公。

第二步：建立被征收人（戶）的檔案，輸入戶名、坐落地址等基本信息，由系統生成對應的編號，通過該編號對該戶的評估資料進行管理。

圖2 新建被征收人信息界面

第三步：在被征人界面中選擇建筑物、裝修、附屬物和設施設備等選項，分別錄入該戶對應的項目信息。

圖3 房屋信息錄入界面

圖4 裝修信息錄入界面

第四步：系統根據輸入的項目信息按預先設定的測算參數和計算規則自動完成房屋、裝修和附屬物等項目的價格測算，再根據已輸入的被征收人信息，按預先設定的分戶報告格式，自動生成分戶報告。

第五步：在打印分戶報告時，可以按分戶檔案編號選擇打印某一戶的分戶報告，也可以選擇批量打印多戶的分戶報告。分戶報告都按設定順序打印，完成打印后，不需要再整理先后順序，直接裝訂即可，提高效率的同時也保證了報告內容的準確性。

圖5 報告打印界面

四、“征地補償評估管理系統”的應用體會

（一）估價師的能力對評估質量起決定性作用

作為一種高效的評估輔助工具，計算機評估系統大大提高了估價師的工作效率和工作質量。但就評估工作性質而言，估價師進行外業實地勘察、獲取評估所需的基礎資料時，需要與項目當事人面對面地溝通交流，評估價格的確定測算、對評估結果的合理把握更離不開估價師的專業判斷和分析。計算機評估系統的設計開發與操作運用，也都是按估價師的要求進行的。在評估實務工作中，對計算機自動測算的評估結果需要估價師逐一核對確認，對評估質量起決定性作用的是估價師的專業能力。

（二）計算機信息技術在評估實務中有廣泛的應用需求

目前，在日常的評估工作中，我們發現“征地補償評估管理系統”功能的開發和應用還有待進一步完善和擴展，如把外業勘察時拍攝的照片導入系統中統一保存、加強評估電子資料的檔案管理等，這些將是系統未來完善的方向。