中央經濟工作會議再次強調加快建立租購并舉制度

文/卞夢健

2017年12月20日閉幕的中央經濟工作會議，明確了2018年中國樓市發展方向，進一步強調了長期租賃。會議指出：要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展；完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

發展住房長期租賃市場成為主要任務

住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽在2017年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議上表示：2018年要大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規范、激活和調控作用。積極抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。

不可否認，在“租購并舉”的號召下，租賃市場正在從多維度進行完善，并從多個角度滿足消費者的租賃需求，挖掘與激發租房訴求。但“租”是否真的能與“購”并舉？無論是切身體驗，還是實際經歷，都使消費者對此存有疑問。當然，目前，租賃房還在剛剛啟動的階段，租賃房市場如何開展、如何增加租賃房的供應是2018年房地產市場最值得關注的政策焦點。因為租賃房供應可能有以下幾個途徑：由政府主導建設租賃房；對城中村或者農村集體用地進行土地制度改革，在農村集體用地上直接建設租賃房，只能租不能賣；最近北京市使用工業用地和事業單位用地進行開發租賃房，或許這是未來一線城市最主要的租賃房供應渠道。

但從目前的租售比看，房企發展租賃房基本還停留在“喊口號”階段，如何落地，能不能落地，依然是未來政策研究的方向。預計后續將有更多的政策出臺，支持做租賃端的企業發展。有關專家認為，未來的住房制度將進一步體系化，住房制度應該是包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產權住宅和租賃住宅的四位一體綜合制度。多主體供應意味著未來可能不僅僅是國有土地獨家壟斷，集體土地也可以進入租賃住房市場，企事業單位自有土地也可用于住房或租賃住房，甚至商改住、工改住。未來住房也不一定只是由開發商進行建設，還可以由企事業單位、農村集體組織等多主體進行供應。

根據推算，2017年全國約1.9億人有租房需求，且大多集中在一、二線重點城市。作為租房市場主力的城市流動人口，也是當下“租售同權”最大的訴求方。實際上，無論租房還是購房，人們內心的最終訴求都是“擁有自己的家”。租售同權制度的出臺，一定能讓外來人口在大城市安家。“大城市”的定義已經不限于傳統意義上的超級大城市，新興城市的發展正為外來人口培植“安家”的土壤。一個值得關注的現象是，近年來一線城市的外來人口凈流入比例正在逐步降低，而熱點城市的外來人口凈流入快速增長，其增長態勢預計還將在未來持續相當長的一段時間。

按照《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。事實上，長期租賃不是永久租賃，從市場發展角度看，未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前，市場上不僅缺少3-10年期的租賃房源，也缺少這部分客戶。在現有的市場里，90%以上的交易都是一年期租賃。

未來租賃期將定為3至10年

自黨的十八大提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度后，我國樓市調控政策出臺從未間斷,“分類調控、因城施策”的房地產市場調控政策效果近年來逐步顯現。從2013年我國樓市快速攀升至高點，2014年、2015年開始出現階段性調整和分化，再經歷2016年的“冰火兩重天”后，如今多數熱點城市開始“高燒退溫”。在此形勢下，大力發展長期租賃，加快推進立法保護各方利益將成為2018年的主要任務。針對中央經濟工作會議提出的“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”這一要求，2017年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

其實，2017年下半年，住房租賃制度改革已經成為全國房改的重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點，全國超過50座城市出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應，多地上線政府運營的住房租賃服務平臺。“保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，發展長期租賃市場，要利用機制去激勵市場主體去從事長期租賃業務，如在稅收、土地方面采取措施使開發自持住房的企業利益得到保障。“同時，制度上要對租期等進行規定，建議是3年為一個租期，除非承租人提出解約，出租人不能提前結束租約。”倪鵬飛補充說。當前國內保護承租人利益的法律法規還不夠明確，導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為，這些都需要通過完善相關法律法規進行約束。

2016年底召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，確定了2017年全年樓市調控的總基調。在此基礎上，2017年底的中央經濟工作會議指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，同時完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

“此次中央經濟工作會議繼續關注租賃市場，尤其提到了長期租賃概念，預計后續會有各類支持性政策出現。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從目前情況看，租賃市場發展無疑已經成為住房制度改革的核心內容之一，2018年相關市場發展值得關注和期待。除租賃市場，房地產稅也是樓市調控長效機制的重要一環。在中央經濟工作會議閉幕當日，財政部部長肖捷在《人民日報》撰文指出，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。

此次中央經濟工作會議指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，在中原地產首席分析師張大偉看來，與以往政策相比，最大的變化是提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。“多主體供應將改變過去幾十年房地產市場發展的邏輯。”張大偉表示，只有企業供應商品房、政府供應保障房并不能稱為多主體供應，多主體必然要求供應多元化。過去的土地制度決定了住房來源基本為獨有商品房。未來，集體、企業可能逐漸進入住房供應體系。

發展租賃市場要平衡好各方利益

此次中央經濟工作會議提出，為完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，要分清中央和地方事權，實行差別化調控。“房地產市場的長效機制也發生了變化，從‘研究建立’轉變為‘完善促進’，表明‘房地產長效機制’已從理論層面進入到實踐層面。”有業內人士認為，結合2017年全年各地的房地產市場調控政策的，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制呼之欲出，預計2018年后續將有更多的制度性政策發布。“幾個字的差別，是否說明長效機制已初步形成，但仍需完善？”對此，專家認為還有待進一步觀察。

北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志認為，中央經濟工作會議中有關“住房制度”方面的表述有三個地方值得關注：

第一，第一次提出了“保護租賃利益相關方合法權益”。“在建立租賃并舉過程中，確實出現了一些偏頗或者不均衡傾向，過去政策更多傾向于承租人。”陳志認為，政策要能夠使租賃市場的供給側和承租人雙方都能受益。陳志解釋，目前市場上租賃供給主要有三個來源：企業增量市場上拿地的新建房屋、集體土地正在建設的租賃住房和老百姓自有房，而這三種租賃供給源頭都涉及供給側和承租人的利益均衡問題。以企業提供租賃住房為例，新建房屋價格與租賃價格之間存在錯位現象，且資金成本在不斷上升，不能忽視提供租賃住房企業自身的營利追求。如果提供租賃房的企業不能營利，租賃市場的發展就無法具有可持續性。所以說，不能為了推“租賃”而推，要平衡好各方的利益。

第二，與前一段基調不一致的是，會議重提了“促進房地產市場平穩健康發展”。在有關專家看來，保持房地產市場的平穩發展，有必要進行調控，但也不應該一味打壓或者抑制市場。因為房地產市場是一個綜合體系，不僅包括住宅，還包括旅游住宅、租賃住宅等。整個房地產體系要保持相應的平穩性，尤其是經濟動力互換的過程中，房地產市場在短期內還要扮演相應的重要角色。換言之，既不能使房價增長過快，又不能使房地產業成為其他領域調整的阻礙。

第三，中央經濟工作會議提出“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”。針對這一提法，有分析認為，宏觀調控的目標是不使市場大起大落，保持市場平穩。調控政策在保持連續性的同時，也要具有靈活性，政策要與當時的市場情形、社會目標相適應。在“分清中央和地方事權，實行差別化調控”這種提法中，“分清事權”指的是中央定調控原則、方向和實現目標，地方政府應根據本地區市場的具體情況作相應的調整，而不是簡單地根據中央政策制定“一刀切”的政策，要根據市場實際狀況實行“差別化調控。”

總之，強烈向好的政策預期，使研究機構對于2018年房屋租賃領域的投資機會進一步看好。其中，中信證券表示，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，主要依靠金融和土地領域政策的支持。金融領域的支持主要是給予住房租賃企業以極大的融資手段上的支持，以求解決住房租賃企業資金沉淀多、經營發展困難的問題。土地領域支持主要是通過出讓只租不售、價格明顯比開發用土地低廉的地塊，增加企業持有并出租公寓類資產的租金回報率，為社會提供穩定的租賃房源。相信2018年長租公寓行業將繼續迎來制度紅利。