財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

文/浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所

自改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三十余年的高速增長(zhǎng)，無論在經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)總量還是在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量方面都取得了舉世矚目的成就。但是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)的住房需求也在不斷增加，尤其是大量的閑置資本流向住房投資領(lǐng)域，將我國(guó)的住房?jī)r(jià)格不斷推向新的高度。為了抑制不合理的住房投資行為，我國(guó)相關(guān)部門也在不斷頒布調(diào)控房?jī)r(jià)的財(cái)政政策，希望將住房?jī)r(jià)格控制在合理的水平范圍內(nèi)。雖然新的財(cái)政政策在不斷頒布實(shí)施，但住房?jī)r(jià)格依然未得到有效控制。對(duì)于大部分有住房需求的中低收入階層而言，依然無力購(gòu)買住房。在這樣的背景下，本文針對(duì)財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行研究，希望通過研究，能夠發(fā)現(xiàn)我國(guó)財(cái)政政策在影響房?jī)r(jià)時(shí)暴露出的主要問題，并針對(duì)這些問題提出相應(yīng)的完善對(duì)策，從而能對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格的調(diào)控提供有建設(shè)意義的參考。

一、財(cái)政政策在影響房?jī)r(jià)時(shí)暴露出的主要問題

不同的財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不相同，甚至相同的財(cái)政政策在不同地區(qū)的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對(duì)房?jī)r(jià)都會(huì)產(chǎn)生不同的影響。為抑制房?jī)r(jià)不合理的高速增長(zhǎng)，我國(guó)過去頒布了很多財(cái)政政策，但是很多財(cái)政政策并未達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。通過分析我國(guó)目前調(diào)控房?jī)r(jià)的財(cái)政政策后發(fā)現(xiàn)，缺乏調(diào)控房?jī)r(jià)的稅收政策，保障性住房財(cái)政政策未得到有效實(shí)施，以及房?jī)r(jià)調(diào)控依然停留在限貸限購(gòu)階段等問題是我國(guó)財(cái)政政策在影響房?jī)r(jià)時(shí)暴露出的最為突出的幾個(gè)問題。

（一）缺乏調(diào)控房?jī)r(jià)的稅收政策

雖然稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響在理論界得到了廣泛的認(rèn)可，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)也已進(jìn)行多年，但調(diào)控房?jī)r(jià)的稅收政策依然缺乏，除極少數(shù)試點(diǎn)城市外，在房?jī)r(jià)的調(diào)控機(jī)制中依然缺乏稅收政策的身影。稅收政策，尤其是房地產(chǎn)稅以及增值稅在房?jī)r(jià)調(diào)控中具有非常重要的作用，稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不容忽視，稅收政策也將是房?jī)r(jià)調(diào)控的重要手段之一，但是我國(guó)長(zhǎng)期以來在房?jī)r(jià)調(diào)控中依然缺乏稅收政策的身影，這在一定程度上限制了我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控財(cái)政政策的影響力度。

（二）保障性住房財(cái)政政策未得到有效實(shí)施

保障性住房的定位是滿足有住房需要但是無力購(gòu)買住房的中低收入階層的住房需求，通過保障性住房，使這些中低收入者也能實(shí)現(xiàn)人人有屋可居的目標(biāo)。然而，盡管我國(guó)保障性住房財(cái)政政策推出已久，但我國(guó)保障性住房財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響卻并不明顯。其主要原因在于保障性住房財(cái)政政策并未得到有效實(shí)施。雖然很多城市都推出了保障性住房財(cái)政政策，但由于未得到有效實(shí)施，因而修建的保障性住房數(shù)量非常有限。有限的保障性住房資源面對(duì)巨大的中低收入階層的住房需求顯然是杯水車薪，并不能發(fā)揮保障性住房政策應(yīng)具有的重要作用。

（三）房?jī)r(jià)調(diào)控依然停留在限貸限購(gòu)階段

縱觀我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)控的財(cái)政政策，使用最多的仍然是限貸和限購(gòu)政策。限貸，是限制銀行向居民發(fā)放第二套及第二套以上住房的購(gòu)買貸款，通過提高首付比例以及貸款利率的方式對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控；而限購(gòu)則是限制居民購(gòu)買第二套以及第二套以上住房的財(cái)政措施。通過分析我國(guó)近年來的房?jī)r(jià)調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)調(diào)控依然停留在限貸限購(gòu)的階段，如此單一的房?jī)r(jià)調(diào)控政策顯然已經(jīng)不能滿足我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)調(diào)控需要。

二、完善財(cái)政政策在調(diào)控房?jī)r(jià)方面的建議

針對(duì)我國(guó)財(cái)政政策在影響房?jī)r(jià)時(shí)暴露出的缺乏稅收政策、保障性住房財(cái)政政策未得到有效實(shí)施以及房?jī)r(jià)調(diào)控依然停留在限貸限購(gòu)階段等問題，應(yīng)分別采取相應(yīng)的措施予以應(yīng)對(duì)，以發(fā)揮財(cái)政政策在調(diào)控房?jī)r(jià)中的重要作用。

（一）建立房產(chǎn)稅制度，加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控

雖然我國(guó)建立了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅制度，并在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的不合理增長(zhǎng)，但是房產(chǎn)稅制度的缺失顯然不利于財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，為此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立房產(chǎn)稅制度，以加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。在建立房產(chǎn)稅制度的過程中，一方面應(yīng)當(dāng)在總結(jié)當(dāng)前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，正視試點(diǎn)過程中出現(xiàn)的問題，研究可以在全國(guó)全面實(shí)施的房產(chǎn)稅制度，另一方面應(yīng)當(dāng)加大房產(chǎn)稅制度方面的智力和財(cái)力投入，通過加大智力投入，使更多的專家學(xué)者研究房產(chǎn)稅制度，通過加大財(cái)力的投入，營(yíng)造房產(chǎn)稅制度所需要的硬件和軟件環(huán)境。

（二）加強(qiáng)保障性住房財(cái)政政策實(shí)施力度

充分發(fā)揮保障性住房在調(diào)控房?jī)r(jià)中的重要作用，只有通過加強(qiáng)保障性住房財(cái)政政策實(shí)施力度的措施才能實(shí)現(xiàn)。保障性住房財(cái)政政策之所以未能發(fā)揮作用，主要是由于在保障性住房領(lǐng)域的財(cái)政投入嚴(yán)重不足，所建設(shè)的保障性住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低收入階層的需求。因此，加強(qiáng)保障性住房財(cái)政政策實(shí)施力度，最為重要的是加大在保障性住房方面的財(cái)政投入，建設(shè)更多的保障性住房，以滿足中低收入階層的住房需求，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的重要目標(biāo)。

（三）積極研究新的房?jī)r(jià)調(diào)控財(cái)政政策

過于依賴限貸和限購(gòu)的財(cái)政策略，顯然并不能對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。限貸措施并不能杜絕投資者通過全款的方式炒房，而限購(gòu)的措施也很難杜絕投資者使用他人身份購(gòu)房，也無法限制居民通過假離婚以及其他方式逃避政策影響。因此，應(yīng)當(dāng)針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，積極研究新的房?jī)r(jià)調(diào)控財(cái)政政策，加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。在積極研究新的房?jī)r(jià)調(diào)控財(cái)政政策過程中，不僅需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，充分掌握我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，還需要積極借鑒國(guó)外先進(jìn)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上積極探索符合我國(guó)國(guó)情的房?jī)r(jià)調(diào)控財(cái)政政策。

（四）加強(qiáng)金融政策的支持

房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方都離不開資金的支持。因此，金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大的影響。金融政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響以及對(duì)購(gòu)房者的影響，都會(huì)影響未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。當(dāng)前，我國(guó)的金融政策多表現(xiàn)為利率政策，利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。存款利率的調(diào)高，直接影響到房地產(chǎn)投機(jī)行為。投機(jī)行為的減少，將使成交量下降，從而可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅的回落，推動(dòng)房?jī)r(jià)理性回歸；貸款利率的調(diào)高，一方面會(huì)增加貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本，從而抑制購(gòu)房需求，另一方面會(huì)提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)減少房源的供給量；存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，商業(yè)銀行放款及創(chuàng)造信用的能力將下降，其結(jié)果是銀根收緊和貨幣供應(yīng)量減少，導(dǎo)致利息率的提高和房地產(chǎn)投資需求的減少。

（五）構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)測(cè)度體系

通過構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)測(cè)度體系可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不良傾向，從而采取措施進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)，將房地產(chǎn)價(jià)格保持在可控的范圍內(nèi)。具體而言，房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)度指標(biāo)主要包含總量類、生產(chǎn)類、銷售類、收入類、金融類等幾個(gè)方面，相關(guān)管理部門可以實(shí)時(shí)監(jiān)控幾個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)，并以此為依據(jù)制訂相應(yīng)的事前、事中、事后預(yù)警監(jiān)管和應(yīng)對(duì)措施。

（六）充分發(fā)揮銀行信貸對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的作用

政府應(yīng)該引導(dǎo)銀行建立較為完善的信貸政策體系，通過銀行信貸，調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。尤其當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)，可以提高房地產(chǎn)信貸條件，防止更多的信貸資金被房地產(chǎn)投資商濫用。

（七）借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控經(jīng)驗(yàn)

相比發(fā)達(dá)國(guó)家政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，我國(guó)相關(guān)管理部門的管理理念和方法明顯滯后。因此，應(yīng)吸收和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果。其一，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)厲打擊囤積房產(chǎn)、哄抬房?jī)r(jià)等惡性行為；其二，制訂相關(guān)管理政策，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種投機(jī)行為；其三，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給調(diào)控力度，最大限度緩解土地資源短缺的壓力。

三、結(jié)語(yǔ)

通過本文的研究表明，雖然財(cái)政政策已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于房?jī)r(jià)的調(diào)控，在理論和實(shí)踐中對(duì)于財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響問題也有一定的認(rèn)識(shí)，但是在實(shí)際使用財(cái)政政策調(diào)控房?jī)r(jià)的過程中依然還存在著一些問題，這些問題的存在給我國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控帶來了一定的負(fù)面影響。具體而言，在財(cái)政政策影響房?jī)r(jià)過程中主要存在缺乏用調(diào)控房?jī)r(jià)的稅收政策、保障性住房財(cái)政政策未得到有效實(shí)施以及房?jī)r(jià)調(diào)控依然停留在限貸限購(gòu)階段等問題。針對(duì)這些問題，我國(guó)應(yīng)當(dāng)通過建立房產(chǎn)稅制度加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房政策實(shí)施力度、積極研究新的房?jī)r(jià)調(diào)控財(cái)政政策等措施予以應(yīng)對(duì)。