房地產企業并購后的財務整合分析

張春霞

摘要：房地產企業在并購完成后，必須對被并購企業進行整合。并購后的整合是企業并購行為成功與否的關鍵，而財務整合在其中發揮著重要作用。房地產企業并購后的財務整合內容豐富多元，房地產企業應該樹立先進的財務整合理念，科學、高效地實施并購后的財務整合活動。

關鍵詞：企業并購；財務整合；財務協同效應

一、房地產企業并購后的財務整合及其影響因素

房地產企業并購的實質，就是通過并購企業對被并購企業實施的并購活動來獲取被并購企業的優質資產，主要包括優質土地資源和優質房地產項目，并通過運營取得財務協同效應。并購對于企業發展具有重要意義，可以幫助并購企業以最快捷有效的方法獲得優勢資產，進而提升其市場綜合競爭能力，實現企業戰略發展目標。

房地產企業并購成功與否，財務整合在其中發揮著關鍵的作用。所謂財務整合，就是并購企業對被并購企業的財務管理體系、會計核算體系實施統一管理、籌劃的過程。從本質上講，企業并購行為就是一種財務投資籌劃行為，因而可以說房地產企業并購后的財務整合效能直接影響著企業并購戰略的成敗得失。房地產企業并購后的財務整合影響因素也較為復雜多元，具體可以包括財務管理目標、財務會計準則、財務制度、財務會計機構及其組成人員、運營資金、存量資產、涉稅問題、財務績效考核，以及債權債務等前期遺留問題等。

二、房地產企業并購后財務整合的內容

（一）財務管理目標的整合

通常而言，參與并購的雙方財務目標并不一致。被并購企業為的是獲取發展中急需的資金、資源，解決企業發展困境；而并購企業的目標則是獲取優勢資產，實施企業更長遠的戰略發展目標。因此房地產企業并購后首要的任務是將并購后企業的財務目標同企業既定戰略目標相鏈接，短期目標應重點考慮企業的更好發展和盈利，確保股東利益最大化；長期目標則應鎖定企業市場地位的鞏固及戰略發展。

（二）財務會計準則的整合

為充分體現會計準則在財務合并報表中對投資者、管理者和債權人的保障效用，體現會計準則的嚴謹性、完整性、體系性、實用性和高效性，應形成一套適合房地產企業、適合并購企業發展的會計準則體系，進而指導合并后企業的會計實踐。具體而言，對于房地產企業并購符合股權交換和融合條件的，應該采用權益結合法；而符合資產購入條件的，則應采取購買法，這就要求企業財務整合時應注重會計準則的選擇和運用，采用適合企業合并的模式和方法。

（三）公司財務制度的整合

房地產企業并購后的財務整合，必須要有配套的財務制度體系做保障，不僅要明確財務整合與其他經濟法規的關系，也要明確財務整合過程中各個主體之間的法律和經濟關系，理順財務規范和會計準則之間的關系，推進企業財務整合相關制度體系的建設和完善。實際操作中，可以通過上市、出售、清算、增資擴股等不同形式對被并購企業不同資產實施不同的財務管理，將被并購企業納入到并購企業的財務管理制度體系之下。

（四）財務會計機構及其組成人員的整合

房地產企業并購之后，企業部分部門、人力資源可能整合、精簡，這就涉及到財務會計機構及其組成人員的整合。對于這一問題，應該堅持“優勝劣汰”的原則，通過科學評估，對于被并購企業必要的、核心的財務會計職能部門和優秀人才，且是并購企業內部不具備或者不具有優勢的，應該采取保留和引用的方法進行合并歸化；對一些職能重疊的財務會計機構和人員，則應整合和精簡；對于不具優勢、非必要的財務會計機構和人員則應通過撤銷及轉職轉崗等方式給予處理和妥善安置。

（五）運營資金的整合

資金流是企業運營的重要依托，房地產企業更是如此。房地產企業資金投入大，經營活動需要大量運營資金。在當前“現金為王”的經濟形勢下，房地產企業應高度關注企業現金流，對于被并購企業的運營資金應該毫不猶豫地在相關法律法規許可的范圍內快速收歸集團統一管理，并對集團資金進行統籌規劃、預算安排，提高運營資金使用效能，提升投資回報率。

（六）存量資產的整合

房地產企業并購的直接目的在于實現資產的優化配置，挖掘資產的最大價值，進而增強企業競爭力。因此對于財務整合中的存量資產整合，首先需要做的就是剝離不良資產。針對房地產企業而言，如被并購企業原有的運營不良、業績不佳的酒店、商場、商務樓等，要盡快通過轉讓、轉股等剝離出去，而對于被并購企業的優勢存量資產應納入企業發展規劃中來，予以重新整合、管理，挖掘效益。

（七）并購后涉稅問題的整合

房地產企業并購后，并購企業由于資產類型、經營業務等的變更，其稅務方面也可能發生一定程度的變化，這就涉及到并購后的涉稅問題整合。并購企業應該首先熟悉相關稅制，并在合法合規的范圍內，通過科學的稅收籌劃來達到合理避稅的目的。衡量房地產企業并購合理避稅效應可以通過稅費節省率來反應，爭取合法合規前提下的稅費最小化和節稅最大化。

（八）與營銷整合等相一致和配套的財務績效考核整合

財務績效考核整合對于并購企業提高財務效能、提升財務運營能力具有重要作用。通常而言，財務績效考核整合應該著重關注并購后房地產企業的業務和財務指標體系，如變現能力指標、盈利能力指標、資產管理效率指標等；也可以采用合適的綜合評價方法，如沃爾評分法、杜邦財務分析法等進行并購后的財務績效考核。

（九）被并購企業前期遺留問題的專項解決與整合

對于被并購企業前期遺留的問題，應該具體問題具體分析、專項解決。必要時可指定專人或與法律、商務等專業人士組成專項問題小組。在涉及債權和債務關系上，應該根據并購相關的法律法規對被并購企業遺留的債權債務關系進行接收繼承和跟蹤管理，重點關注債務問題的解決和整合。由于債務具體性質、方式不同，采取的處理和整合方法也不同。具體可以采用消除債務、延長債務期限、債轉股、非現金資產償還等方式對被并購企業遺留的債務問題進行妥善處理，同時還可以利用處理債務的契機實現自身的資產結構優化。

三、強化房地產企業并購后財務整合的有效策略

（一）更新觀念，提高企業并購后的財務整合意識

財務整合對于房地產企業并購戰略的成功與否影響重大，因而房地產企業在實施并購案時，一定要更新觀念，樹立現代化的財務整合意識，事先科學籌劃財務整合相關流程、規則及細節，制定相應的整合規范，設置專門的機構和人員具體負責。籌劃實施財務整合的人員既要了解并購項目，也要具備高度專業的財務能力和水平，熟識現行財務法律法規，這樣才能做好兩個不同公司之間財務管理上的合二為一，才能實現1+1>2的財務協同效應。

（二）確保企業并購后具有明確的財務整合目標

財務整合目標對于房地產企業并購后的財務整合十分重要，通常目標決定企業并購后的發展方向、發展模式、發展規劃等等一系列問題。財務整合目標科學，能合理契合并購后企業的戰略發展目標，才能保證企業在并購后良好運行，向企業戰略目標方向前進。因而房地產企業并購后的財務整合一定要科學設置財務整合目標，讓財務目標契合并購戰略的總體目標并為之服務。財務整合要明確的一個關鍵問題是：財務整合目標定位并非簡單的將兩套財務體系合二為一，而是要立足于為未來企業核心能力的構筑、培育和轉移服務。

（三）依據現實情況采取恰當的整合模式實施財務整合

不同的房地產企業并購模式，其并購后財務整合模式也不盡相同。一般情況下可選方式有：其一，移植方式，即將并購企業的財務體系全盤移植到被并購企業中去，從而完成財務體系的整合、統一。其二，融合方式，即將被并購企業財務體系中先進的、科學的東西加以吸收融合，在并購企業中形成新的財務體系。前者適用于財務體系已經比較建全和完善的并購企業，后者則較為科學有效，取其精華而用，能產生新的、更具競爭力的財務組織管理模式和生產經營模式。

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（作者單位：成都合力達房地產開發有限公司）