宜居視角下的居住小區綠化現狀調查與經濟評價研究

張璋　曹玉潔　龍承柱

[摘要]文章通過網絡問卷平臺，利用“社會關系網”的原理，對北京住宅小區內的居民隨機抽樣，調查北京市居住小區的綠化水平和居民對其居住環境的綠化滿意度。調研結果表明，北京市的小區綠化仍然存在許多問題，居民對于小區綠化的滿意度不高。未來應加快居住小區綠化的相關立法和監管，明確小區綠化的相關產權，提升物業管理服務，加強小區綠化的宜居性經濟評價。

[關鍵詞]宜居；綠化率；居住小區；經濟評價

[DOI]1013939/jcnkizgsc201808117

1引言

小區綠化直接影響著居民的生活質量，因此住宅小區環境綠化設計的重要性日益受到人們關注。一方面，各地方規劃對于小區綠化率有明確的標準；另一方面，消費者在購房時，小區的綠化設計會被考慮其中，因此，開發商在銷售過程中開始注重樓盤環境的宣傳以及標識綠化率指標等相關數據。由于住宅小區綠化的規劃設計不僅要結合綠地的構成元素、原有樹種、周圍建筑，還應該考慮居民的行為、心理需求等，使住宅小區的綠化更貼近居民生活的基礎，體現出宜居性。龐潔等（2011）指出宜居要“宜地、宜時、宜人”，宜居的評價指標既要包括客觀評價指標又要包括主觀評價指標。楊靜怡等（2014）指出居住小區的綠化環境不僅對小區的宜居性具有重要影響，同時還是城市綠地系統的重要組成部分，在對居住小區綠化進行評價時，應著重考慮綠化能否滿足居民對居住環境提出的舒適、美觀、健康等需求，讓居民參與到小區綠化方案設計之中。本文對北京市居民展開了調研，調查北京市小區綠化及經濟評價現狀，研究居民對小區綠化的滿意度，對住宅小區綠化存在的問題進行分析，以期為建設宜居的小區居住環境提供相關政策建議。

2小區綠化現狀調查

本文于2017年7月至8月在北京進行調研，通過網絡問卷平臺，利用“社會關系網”的原理，對北京住宅小區內的居民隨機抽樣調研，共發放問卷300份，其中有效問卷215份，無效問卷85份。本次調研的受訪者主要為北京市住宅小區居民，男女比例基本合理，絕大部分為高中以上文化水平，樣本能較好地滿足本文的研究目的。

21綠化的經濟評價不一

76%受訪者認為小區綠化非常重要，但本文在調研過程中發現，居民表現出對于小區綠化的認識不一，因此導致小區綠化的經濟評價不一。絕大部分居民認為綠化率也即綠地率，綠地率=綠地面積/土地面積，亦即居住區用地范圍內各類綠地（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等）占小區面積的比率。極少數居民提出的綠化率類似與綠化覆蓋率的概念，亦即綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地高一些。但居民對于公共綠地的理解僅限于有綠色覆蓋的土地，事實上公共綠地內占地面積不大于1%的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑也可視為綠地。

22小區綠化的居民滿意度不高

61%的受訪者表示其所在的小區綠化面積并不能滿足他們對居住環境的需求。超過80%的居民表示希望居住在綠化覆蓋率高的小區，如果自己住在別墅的話，希望會有生態種植園。受訪者對自己所在的小區綠化滿意的僅有59%，原因主要如下：一是絕大部分居民表示，雖然在購房時，購房合同上注明了小區綠化率，但入住后的實際綠化率與當初開發商所保證過的綠化率并不一致；二是有2/3的受訪者表示規劃中的綠地在實際中改成了其他基礎公共設施；三是私人侵占綠地時有發生，物業管理人員不作為，將近一半的受訪者表示，有其他居民在綠化區內種菜的現象時有發生；四是部分綠地被機動道路和車位占用，一半以上的居民們認為，當機動車位跟綠地面積沖突時，應當減少機動車位而不是削減綠地面積。

23小區綠化宜居性體現不夠

根據調研結果，受訪者所在的小區中的植被種類，以喬、灌、草復層混交為基本形式的占40%，以開闊的草坪為主的占3488%，以高大落葉喬木為主的占1488%，以常綠喬、灌木為主的占93%。北京地處我國北方，東經116度24分，北緯39度54分，可成活植物種類較多，因此3163%的受訪者對所在小區提出的建議是增加植物種類，豐富植物景觀；21%的受訪者提出，希望物業加強對植被的修建和日常養護。綠化能美化小區的面貌，多姿多彩的花草樹木，層次分明的植物花卉，可以讓人感到耳目一新，心曠神怡，因此有1256%的居民希望可以豐富季相和色相的變化，并體現出一定的人文色彩，使小區綠化能更為宜居。

3小區綠化問題的原因分析

31缺乏小區綠化的經濟評價標準

小區綠化的經濟評價標準基本是要明確綠化率。建設部出臺的《居住區環境景觀設計導則》中明確指出，綠化率的標準是住宅小區的綠化率不低于30%，集中綠化不小于10%。北京市規定的小區綠化率最低也為30%。事實上在調研過程中，有329%的居民認為開發商為了吸引消費者，故意虛高綠化率，甚至在住宅區的規劃和設計時，有些開發商為了提升綠化率，采取的計算方法和園林主管部門的計算方法有所不同。有的開發商在實際建造過程中，開發商為了節約建造成本，最終并沒有達到所承諾的綠化率。且綠化率還和季節有關，夏天進行綠化的費用相對較低，但冬天則需要增加額外維護費用。為了達到最大的效益，部分開發商在樓盤驗收合格以后，不再對于綠化部分做任何維護。

32綠化面積容易被占用

《全國優秀管理住宅小區考評驗收標準》中的綠化管理標準要求為：新建小區人均公共綠地不小于1平方米，舊城改造小區人均公共綠地不小于05平方米。然而，隨著城市化進程速度的加快和房價的不斷攀升，城市小區用地越來越緊張，開發商則在建筑設計和實際開發中，縮小樓間距，縮小層高，小區的人口密集度越來越大，除去應有的過道，可供綠化的土地面積少之又少，部分小區人均公共綠地達不到應有標準要求，甚至出現小區綠化被機動車道、車位等公共基礎設隨意占用的情況。

33綠化設計對宜居性考慮不夠

一是“為綠化而綠化”的觀念還比較普遍。有些綠化建設單位以為只要種上綠草、栽上綠樹、鋪上草坪，就認為可以達到綠化目的了，而沒有對小區的地型條件、氣候條件、土壤性質等地域性問題進行充分的考察、調研、分析，沒有細致地考慮所選種植物的生長規律和所選種植物對環境條件的要求，難以滿足居民生活休閑方面的需求。二是綠化設計雷同現象還比較嚴重。大多數城市居民在購買房子使用后發現他們所居住的小區的綠化幾乎沒有一點獨特的特色，幾乎與其他小區一樣的空間布局，就連配備種植的植被也都一樣，沒有充分地考慮到居民對小區綠化的宜居需求。三是綠化設計未全面考慮植物群落和人文內涵，還存在單一性問題。不能很好地顯現植物群落效應和應有的人文內涵，以至于小區綠化建設的實用性不大，景觀性和人文效應都比較差。四是后期養護管理技術薄弱。據調查，很多的小區基本沒有自己的專職綠化管護員工，當綠化出現問題時，就找些臨時工對小區快干枯的綠化澆澆水、施施肥，對有蟲害的樹木花草噴噴藥，對過高的草坪和過長的樹枝條進行修剪，對小區綠化植物的制度化管理和專業的養護等工作還需加強。

34相關部門監管不到位

開發商的小區規劃設計報規劃行政主管部門審批，綠化率的審核交由林業綠化行政主管部門會簽。雖然規劃部門在小區房屋竣工后要進行驗收，但并不負責小區建成后的綠地驗收工作，因此，開發商在實際的開發過程中，原本是綠地的用地面積，開發商可能改變用途，修成了停車場或道路。如果購房者因此向園林主管部門投訴，園林主管部門因為有審批權而無執法權，對此也無可奈何。小區綠地最后變成了沒人管的“尷尬地”。調研中，有21%的居民認為對于小區綠化的規定是一紙空文，開發商即使沒有真正落實也無處可告。

35小區物業管理松懈

小區綠化與小區物業管理關系緊密，物業管理的好壞直接影響小區綠化的質量。目前，相關地方性法規與《物業管理條例》之間沒有明確責任主體，造成對綠化設施管理混亂，這是綠化設施的管理與養護脫節的根本因素。58%的受訪者指出雖然物業費當中包括了綠化的費用，但很多小區的物業管理松懈是導致小區綠化問題的重要原因。

4相關政策建議

41完善法律規范，加強監管

鑒于我國目前城市住宅小區綠化管理體系的缺失，應加快相關規章制度的建立。在質檢部門不管和園林部門也不管的情況下，為了保證居民的合法權益，政府部門應落實小區綠化監管的歸口部門，明確綠化率的具體指標，加強對小區綠化的審批和驗收管理。同時，即使修訂相關法律法規，在《城鄉規劃法》或《物業管理法》中加以規定，各地方政府可以依據當地自然特點制定符合本地區的實施細則。

42明確綠化設施產權，提升物業管理服務

雖然《物權法》將小區綠地的權屬都納入全體業主的權利之中，但對小區的綠化設施并未做出明確規定。一旦發生權屬上的爭議，居民的綠化權益受到侵害。本文認為綠化設施大多為物業公司管理小區綠地所購買使用，綠化設施的所有權應當歸物業管理公司，但物業管理公司對于小區綠化應負有維護義務。如此可以使物業管理公司更好地利用和維護綠化設施，且對于使用設施以及養護所產生的費用可以通過設定物業服務費用予以收取，如此也能增加物業管理公司維護綠化的動力。

43加強小區綠化的宜居性經濟評價

居住小區的綠化不僅為居民提供生活休閑場所，也能同時起到改善城市環境的作用。小區綠化評價應以宜居為重要前提，遵循經濟、文化和生態三大原則，采取多元化的方式對小區綠化進行評價。在對小區綠化進行評價時，不僅要園林主管部門參與進來，小區居民甚至城市居民都可以參與進來，尤其注重居民對于小區綠化滿意度的評價，促使居民對于小區綠化的參與從“被動接受”到“主動參與”。

參考文獻：

[1]楊靜怡， 馬履一，張博，等北京市宜居小區綠化評價研究[J].南京林業大學學報：自然科學版， 2014（3）：134-138

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[3]朱珊珊淺析中小城市居住小區綠化規劃及植物配置[J]. 中國園藝文摘， 2017， 33（2）：97-98

[4]龐潔， 盧廣昌， 唐楚亮居住小區宜居綠化設計及評價[J]. 現代農業科技， 2011（5）：230-231