房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”初期出現(xiàn)的問題及對策

李薇　裴瀟

[摘要]我國實施“營改增”的重大舉措后，房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”的初期會出現(xiàn)一些問題，使得其減輕稅負的效果并沒有預(yù)期中那么明顯。文章主要就實施“營改增”的必要性和“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)初期出現(xiàn)的問題進行分析，并提出相應(yīng)的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；“營改增”；企業(yè)稅負；財務(wù)管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201809146

1引言

自從國務(wù)院在2011年批準(zhǔn)了營業(yè)稅改增值稅試點方案，“營改增”在我國拉開了歷史性的序幕。從2012年1月1日開始上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的小范圍幾個行業(yè)的“營改增”到2016年5月1日最終把建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍的全國性所有行業(yè)的“營改增”。營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑。“營改增”勢在必行。它不僅可以完善稅收制度，將以往造成“增值稅鏈條”斷裂的環(huán)節(jié)完全納入增值稅征收范圍，形成完整的征收鏈，避免偷稅漏稅，提高增收率，還可以減輕企業(yè)稅負，促進企業(yè)發(fā)展，激發(fā)市場活力，最終促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)一直對國家經(jīng)濟的穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用，由于房地產(chǎn)本身存在著很大的復(fù)雜性，因此將房地產(chǎn)行業(yè)作為“營改增”的收官之作是我國“營改增”戰(zhàn)略性的一步。房地產(chǎn)行業(yè)上有鋼鐵、建材、銀行、工程承包等產(chǎn)業(yè)，下有建材、家居、營銷等產(chǎn)業(yè)。因此在其“營改增”初期存在著很多問題，這是值得我們關(guān)注并且需要我們?nèi)ソ鉀Q的。

2“營改增”的必要性分析

21促使稅收制度進一步完善

以往增值稅在具體應(yīng)用過程中，由于各行業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅種不同，所受的限制因素較多，致使增值鏈條出現(xiàn)斷裂；“營改增”后營業(yè)收入由以前的含稅收入轉(zhuǎn)變?yōu)椴缓愂杖耄餍袠I(yè)收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)趨于一致，使各行業(yè)數(shù)據(jù)更具有可比性；另外“營改增”實施后流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)兩大稅種合并成一個稅種，更利于國家稅務(wù)部門對企業(yè)的稅收管理，因此，“營改增”的實施令稅收制度得到進一步完善。

22減輕社會稅負，促進國民經(jīng)濟發(fā)展

“營改增”實施后，所有企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)只就增值部分征收增值稅，取消以前流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)按照營業(yè)收入全額征稅的營業(yè)稅，使上、下游企業(yè)之間及企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系更加緊密，從而進一步促進產(chǎn)業(yè)內(nèi)部及產(chǎn)業(yè)之間的分工合作，擴大企業(yè)的規(guī)模，通過降低企業(yè)稅負達到降低社會整體稅負的目的，從而提高社會整體經(jīng)濟效益，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)性增長，最終直接促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也對推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變具有重要且深遠的意義。

3出現(xiàn)的問題

31房地產(chǎn)企業(yè)上游企業(yè)增值稅發(fā)票管理問題

營業(yè)稅是對其營業(yè)額征稅，增值稅是由銷項稅額減去可抵扣的進項稅，因此“營改增”加大了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理難度。同時，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在增值稅中適用11%的稅率也比營業(yè)稅中5%的稅率高了很多。因此可抵扣的增值稅專用發(fā)票對房地產(chǎn)企業(yè)減稅起著至關(guān)重要的作用。要想發(fā)揮增值稅的最大作用，那么就得保障房地產(chǎn)企業(yè)上游企業(yè)的增值稅專用發(fā)票管理制度順利運行。但是目前鋼鐵、建材、銀行、工程承包等產(chǎn)業(yè)存在著小散戶、發(fā)票管理制度不健全等問題，這使得增值稅發(fā)票的取得非常困難，而且可抵扣額度也很小。最終造成適得其反的效果，不僅沒有減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，還會增加其成本。

32房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅進項稅時間不匹配

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其多采用預(yù)售模式進行，使得銷售項目周期長，且成本與收入周期背離，因此房地產(chǎn)企業(yè)在一開始便產(chǎn)生了銷項稅額，而此時并沒有獲得相應(yīng)的可抵扣進項稅額。如果初期不能取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，那么會對其企業(yè)資金流動性造成很大的影響，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，降低了企業(yè)的債務(wù)償付能力。

4對策

41針對房地產(chǎn)企業(yè)上游企業(yè)增值稅發(fā)票管理的問題

（1）政府應(yīng)該加強上游企業(yè)的增值稅發(fā)票意識。對于一些小散戶而言，發(fā)票管理意識很薄弱，也缺少相應(yīng)的財務(wù)人員。政府應(yīng)該組織相應(yīng)的稅務(wù)人員與小散戶進行增值稅的溝通與交流，組織有關(guān)增值稅發(fā)票管理的講座或視頻的方式在行業(yè)之間流傳，增強他們對增值稅的理解和認識。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)必須加強內(nèi)部控制，同時加強發(fā)票的管理，并制定完善的發(fā)票管理制度，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定完善的增值稅發(fā)票專人保管制度，企業(yè)必須要求采購人員在采購時一定要獲得能夠抵扣的增值稅發(fā)票，財務(wù)部門工作人員也要對采購人員的行為進行嚴(yán)格的監(jiān)督，保證增值稅發(fā)票是一定能夠抵扣的，從而降低企業(yè)的稅負。

42針對財務(wù)人員缺乏相應(yīng)的增值稅財務(wù)知識的問題

（1）政府應(yīng)該制定詳細的稅改制度，針對晦澀難懂的地方進行詳細的解釋，及時聽取來自企業(yè)的意見和建議，不斷地完善稅改制度。

（2）企業(yè)應(yīng)該積極地組織財務(wù)人員的技能培訓(xùn)活動，加大培訓(xùn)資金的投入，或者建立相關(guān)的激勵機制激發(fā)財務(wù)人員的學(xué)習(xí)興趣。對于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)也可以聘請相關(guān)的稅務(wù)專家為企業(yè)進行稅務(wù)籌劃，真正達到“營改增”實際上要減輕企業(yè)稅負的目的。

（3）企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)保持相應(yīng)的職業(yè)道德和職業(yè)操守，增強自身的學(xué)習(xí)意識，不斷提高自己的學(xué)習(xí)技能，緊貼“營改增”的浪潮，積極地理解“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)制度。

43針對房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅進項稅時間不匹配的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門應(yīng)隨時保持與上游企業(yè)的聯(lián)系，及時取得增值稅發(fā)票，盡量縮小其時間上不匹配的問題。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強內(nèi)部核算管理，動態(tài)監(jiān)測每期應(yīng)納稅額。

（3）變更業(yè)務(wù)模式，以適應(yīng)“營改增”的稅收政策。比如對供應(yīng)商、客戶群體進行分類及管理。

5結(jié)語

綜上所述，在經(jīng)濟不斷增長和社會不斷進步的環(huán)境背景下，“營改增”是符合經(jīng)濟發(fā)展潮流的，是結(jié)構(gòu)性減稅政策的主要內(nèi)容之一，但是我們也得承認，“營改增”在某些行業(yè)存在著不減反增的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象并非反常現(xiàn)象，作為一種局部性的矛盾，我們應(yīng)該切記不能片面地夸大“營改增”的負面影響，也不應(yīng)單純以企業(yè)稅負變化作為評價“營改增”成效的標(biāo)準(zhǔn)。要理性地看待這個問題，適時地采用宏觀方面和微觀方面的舉措來解決這個問題，使增值稅最大可能性地發(fā)揮其優(yōu)勢，促進企業(yè)和國家的良好發(fā)展。

參考文獻：

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