產業園區金融服務的本質探索

李佳雯

一、產業園區與傳統地產在開發運營階段均存在差異

近年來，在住宅為主的傳統房地產市場，白銀時代已成行業普遍，企業紛紛轉型尋求新的利潤增長點。隨著樓市政策越來越嚴苛，傳統住宅、商辦類項目受到限制，房企拿地難度加大，發展產業園區成為企業獲得資源的有效途徑。然而，傳統住宅地產開發基本屬于“賣完走人”的高周轉模式，而產業園區需要更長期的投入，開發難度更大。綜合來看，產業園區在融資、開發、產業導入和運營服務等多個環節均與傳統地產有明顯差異。

1.在土地獲取和規劃建設方面，產業園區更關注當地產業基礎和政策規劃

由于物業形態、開發目的的不同，產業園區在土地獲取方面需要考慮的因素比傳統地產更為復雜，更注重區域產業基礎、資源稟賦和政策規劃等因素。傳統地產以區位和價格作為最主要的衡量標準，選擇好的地段，項目已經成功了一半。而對產業園區來說，一般體量較大且多數位于目前基礎設施、交通條件相對較差的新城區，其目標是促進區域產業結構調整和發展，因此更多考慮區域發展戰略、經濟條件、產業基礎和人才資源等因素。

從區域發展戰略角度來說，當一個區域納入國家或區域級發展戰略，意味著該區域獲得了政府政策傾斜，有利于基礎設施的完善和人才資金等多種資源引進。企業在進行產業園區的拿地選址時，應當將區域發展戰略作為重要衡量標準，有助于其借勢提升行業影響力并獲得更多資源支持。

從區域經濟條件和產業基礎角度來說，產業園區由于體量更大，且包括大量商業、工業性質地塊（甚至不包括可售型物業），最終落地有賴于當地產業基礎，其發展以豐富和完善當地產業布局為目的。脫離當地產業鏈和市場的產業園區，必定面臨失敗。一般來說，產業園區的發展應以產業鏈上的龍頭企業為抓手，進而引進上下游配套企業，促進區域產業集群的形成。

此外，人才資源和完善的基礎設施也是產業園區選址的重要參考標準。以武漢東湖高新區為例，當地聚集了武漢大學、華中科技大學等眾多全國知名高校和科研機構，為建設以光電子、生物醫藥等新興產業為主導的產業園區提供了先天的人員和科教資源優勢。武漢還是中國中部高速鐵路和航空樞紐，具有較強的物流輻射能力，在一定程度上降低了物流成本。

2.在銷售和運營管理方面，產業園區更注重產業導入和運營服務體系搭建

對于大部分有區位優勢的住宅來說，終端客戶為個人，在當地市場熱度較好的情況下，只要做好宣傳推廣，即可快速去化完成銷售目標；銷售的終結也是整個項目的終結，不存在后續運營管理問題（近年，物業服務對住宅價值的提升空間越來越大，但從現金流角度出發，銷售即意味著企業已獲得了絕大部分利潤）。對于產業園區來說，其最終用戶是一家家企業，在招商過程中形成產業鏈的整合是非常重要的。現實情況中，不同的園區項目具有吸引不同產業的地緣優勢，不同產業又需要不同的產業配套。對于沒有產業基礎的開發商來說，在短時間內完成產業配套的整合是很難實現的，完成以后又很難在不同地塊中復制。因此，產業園區的招商對地塊區位和開發商的產業導入能力都有更高的要求。

在園區完成招商后，還需要為入園企業提供運營管理后續服務，這對園區開發企業的運營管理能力提出了更高的要求。從某種層面上說，公共服務平臺是衡量一個產業園區運營水平的主要依據。園區公共服務平臺包括企業孵化、企業優惠扶持政策申報、金融對接、技術服務、法律咨詢、產業交流、市場推廣、人才招聘等綜合內容。通過服務平臺，可以幫助企業成長，提升園區品牌競爭力，同時也是園區創收的一部分。

一個優秀的產業地產項目，可以帶動地區經濟發展、促進產業結構優化，帶動更多相關產業的發展（如圍繞十大新興產業開發的各類科技型產業園區），從而帶來更多的勞動就業機會，促進城市的繁榮和提升。

二、傳統的地產金融產品難以支撐產業園區長周期資金需求

早期設立的產業園區多屬于地方政府主導的開發區，盡管也有很大的資金短缺問題，但得到政府給予的大量政策性扶持，如上市指標和政策性貸款支持、土地一級開發反哺等，極大增強了園區建設的投融資能力。然而，隨著越來越多社會資本介入產業園區的開發和土地一級開發市場的規范化，單純的政策支持逐漸被更加市場化的運作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，融資問題成為產業地產發展最為棘手的問題。

傳統的地產金融產品主要源于債權型融資思維，通過資產抵押/質押等方式進行風險把控；由于產業園區貸款成數低、產權期限短、租金收益低等原因，開發貸、按揭、經營性物業貸等傳統融資產品難以滿足產業園區發展的資金需求。

傳統債權融資周期與產業園區盈利周期不匹配。一般來說，產業園區投資周期長，資金回收慢。首先，項目規模龐大，建設期間需要大量資金注入，建成后又需要較長時間才能完成產業招商和后期運營服務。此外，產業園區的產權時間相對較短，項目收入大部分來自園區的長期出租運營，而非傳統地產的一次性銷售，這使得園區的資金回收周期較傳統地產更長。依據國內大多數銀行的風控標準，對產業園區開發企業發放的項目開發貸款多以中短期貸款為主，額度難以覆蓋園區整體開發建設及運營成本，且后期需要一次性還本付息，這與園區長期持有運營的發展模式不匹配。此外，由于產業園區土地屬性多為工業用地或混合用地，地方政府出于保護產業發展的需要，經常給予產權無法分割或不能轉讓出售等限制，因此產業園區類項目很難僅僅通過銷售按揭回籠資金。在后期運營過程中，經營性物業貸款則存在期限較短、費率較高、降低物業流動性等問題；收費權ABS的規模受到限制。

三、產業園區金融服務的核心：由融資思維向投資思維轉變

如上所述，產業園區面臨資金占用量大、投資回收期長、物業屬性特殊等局限性，難以通過傳統的債權融資渠道獲得足夠的資金支持。由于具有開發經營時間長、合理運營后收益穩定的特點，產業園區應當選擇能夠提供長周期穩定資金的融資模式。園區開發企業應加快多元化融資步伐，金融機構在為園區開發企業提供金融服務時，應當從債權性融資思維向權益性融資思維轉變。

從產業園區的發展規律上來看，一個優質園區的誕生離不開高強度投資和持續精細化運營，是一個長周期低回報經營的過程。一方面，產業的培育、集聚和發展需要大量資金投入，是一個較為漫長的過程；另一方面，產業園區的運營服務需要長期探索并建立一套科學、規范、完善的內部運營管理體系。近年來，對產業園區的綜合實力評估，逐漸體現出從重視硬性環境到強調軟性環境的轉變。硬環境提升只需要足夠的資金和時間投入就可以實現，而軟環境的復制則十分困難，需要長期精細化運營、孵化培育產業，促進產業鏈上下游的匯集協同，形成相對完整的產業發展閉環，才能最終構建一種可持續發展的園區運營模式。

針對產業園區的金融服務應當建立在對其發展規律的深刻把握上。傳統債權性融資思維更加注重風險控制，在確保資金安全的前提下獲得固定收益，一般需要土地和在建工程抵押等作為基本條件，具有對賭、排他性，融資期限較短等特點。而權益型融資思維更加看重園區未來的發展潛力，抵押擔保并非必要條件，更多的是以一種開放合作的態度引入多個具有資源導入能力的股東方，助力園區發展，融資期限也更長，是一種合作共贏的融資模式。因此，權益性融資思維更匹配產業園區高強度投資、長周期精細化運營的發展規律。

綜合來看，產業園區的金融服務大體可分為兩類：一類面向園區開發企業，結合前述分析和當前金融環境，未來可供企業選擇的創新型模式包括園區開發股權投資、園區資產證券化、園區運營主體資本運作等。

另一類是面向入園企業的金融服務，當前已有大批業內知名企業涉足該領域，不僅為服務提供者帶來較高的收益，更重要的是推動了園區運營機構與入園企業的資源互補，促進了產業價值鏈在園區內的集中整合。總的來說，入園企業的金融服務包括入園企業股權投資（包括孵化器、天使投資、VC/PE等多種形式）、供應鏈融資、上下游并購整合等多個方向。由于彼此之間的緊密關聯，針對產業園區的金融服務體現出不同于一般金融服務的特點，具體如下：

1.通過股權投資基金，實現園區開發的輕資產化運作

傳統的地產基金在國內已經歷多年，受銀行信貸偏好和金融環境影響，多數基金均以債權投資為主。與債權投資不同，股權投資周期更長，注重被投資企業未來的發展前景與資本增值，通過參與企業經營管理及重大運營決策當中與企業共擔風險。具備良好資產管理能力的股權投資基金，能夠更好地匹配產業園區開發長周期的資金需求；此外，股權投資基金方在園區開發投資之外，多數還會介入到各種新興產業的投資，能夠更好地匹配園區發展在先期開發和后期運營管理上的資金需求，是園區開發更好的合作方向。

近年來，隨著國內資本市場日趨成熟，股權投資基金規模已達到數千億規模。2017年5月，萬科集團與招商銀行共同發起兩支商業地產投資基金，為其一系列商業項目開發建設提供資金支持，萬科向該只基金出資50.3億元，獲得39%股權。通過設立商業地產投資基金，萬科得以借助外部資本力量，通過輕資產化運作方式，加快在商業地產領域的布局。傳統商業地產在一定程度上與產業園區類似，同樣具有資金用量大、投資周期長、需要精細化運營才能獲取穩定收益的特點，其通過股權投資基金的方式進行項目開發建設對產業園區具有借鑒意義。

在產業園區投資開發過程中，采取結構化基金操盤的模式，一方面可以由各方分擔風險，并按照資源貢獻的多少分配收益；另一方面，可以更好得引入各方資源，發揮各方在資金供給、開發建設、產業導入和運營管理等不同領域的優勢，有利于園區后續運營發展。當前，產業園區投資專業化、分工精細化已逐漸成為一種趨勢，通過基金操盤可以發揮專業化管理優勢，降低投資風險、提高投資效益。在募資渠道方面，保險資金具有規模大、期限長、投資方式靈活、追求穩定收益的特點，與產業地產的資金需求具有良好的匹配性。

2.通過資產證券化方式，實現園區資產的可持續運營

任何重資產運營都需要找到一種合適的退出路徑。對于產業地產運營商來說，當一個園區項目運作相對成熟的時候，可以考慮通過基金并購的方式實現向輕資產運營的轉變，即將收益穩定的長期持有物業從企業資產負債表中剝離出來，通過資產證券化（包括ABS、REITs等）方式回收資金，繼續用于其他園區開發。這種操作模式一方面可以提高園區運營商的資金使用效率，加快其規模化擴張步伐，另一方面還可以通過基金分紅獲取優質物業的長期收益。

我國的產業地產基金仍處于比較初級的階段，目前國內有針對商業物業的REITs（如2005年越秀投資在香港證券市場發行的越秀REITs，是我國首只房地產信托投資基金），但尚未出現以產業園區為投資標的的產業地產基金。放眼全球，則有眾多外資產業地產項目采用了基金并購的模式，其中比較有代表性的有物流園區運營商普洛斯。通過地產基金退出，普洛斯得以提前兌現旗下物流園區的收益，并將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金將用于新的園區開發建設中，從而形成了物業開發、物業管理和地產基金之間的有效閉環，使得普洛斯能夠在輕資產、高周轉的運營模式下迅速擴張。

3.通過對入園企業的孵化投資，實現產業鏈內生增長

產業是園區的核心和基礎，優質的產業園區在產業規劃方面與區域市場和產業發展的需求高度契合。這些產業園區經過數十年的探索與經營管理，對相關產業領域的發展規律積累了豐富的經驗，能夠迅速判斷出哪些區域適合哪些產業、哪些產業中的細分領域存在市場潛力，這就使得園區運營商在產業孵化和投資領域具備了先天優勢。因此，“產業+基金”的發展模式是近年來產業園區運營的重要發展趨勢。

目前，國內一些知名的園區企業紛紛從單純的“產業園區開發商”向“產業園區綜合服務商”轉型，即從產業研究、園區運營與投資孵化等幾個維度深入產業價值鏈，從中尋找新的盈利模式。特別是在投資孵化領域，部分企業已從早期對入園企業的租金/房產入股、孵化/股權投資等階段性的投資行為，演變成為把握科技前沿與市場前瞻性需求，結合地方產業轉型升級的趨勢，培育孵化特色優勢產業，并為園區內企業提供從天使投資到上市后私募的全生命周期股權融資融智服務。

其中較為典型的是上海張江高科。從2006年開始，張江高科就開始了產業投資之路，一方面吸引優質企業入駐并提供配套服務，另一方面對其中的優質企業進行股權投資。目前，張江高科已經形成了專業投資團隊，通過直投、參與基金投資、管理基金投資等多種方式進行產業投資布局。2016年，公司實際完成股權投資總額6.28億元，在公司利潤結構中，產業投資與園區開發帶來的物業租售業務利潤貢獻并駕齊驅，產業投資利潤占比已經超過50%。張江高科目前已不再是一個單純的“房東”角色，而是從產業地產業務向“科技地產+產業投資”轉變。通過產業投資，成為高科技企業的“房東+股東”，同時以股東身份，吸引企業進入張江。

綜上所述，產業園區運營商要改變發展思路，從“重資產”向“輕資產”的商業模式轉型，要一手抓產業、一手抓金融，打造產業、金融、園區相互融合的生態系統，分享產業發展與物業回報所帶來的長期資本增值.

本文由啟迪云澤資本供稿