租賃市場未來出現1000億元市值公司很正常

巴曙松

我國租賃市場具備產生高市值公司的基礎條件：市場規模足夠大。隨著我國房地產市場逐步邁進存量時代，租賃市場也在“租購并舉”的政策下迎來蓬勃發展。我國是世界上租賃人口最多的國家，人口13.7億，租賃人口近1.9億。

2017年，我國整體租賃市場租金規模約為1.3萬億元，僅為美國同期的三分之一。中國城鎮化所帶來的人口流動和遷徙，也不斷促進租賃市場的增長。預計到2025年，中國租賃市場成交總額（GMV）將達到3萬億元規模。租賃業將是我國房地產行業中增長最大的市場。

行業趨向于集中化。目前我國主要供應方式是個人房源，機構化的公寓運營方在市場供應占比不到5%。從國際經驗看，美國機構運營的公寓市場滲透率為30%，日本超過80%。

我國租賃行業起步晚，但隨著房地產長效機制的建立與租賃需求的全面崛起，未來B2C機構運營發展空間巨大，機構運營將成為行業主力。市場表現亦是如此，自2014年以來，機構運營的長租公寓增速明顯，房源年增長率達35%。

從國際情況對比看，我國公寓運營公司的集中度很低。目前全國機構運營商數量超500家，超80%機構運營商的門店數量少于50個，行業集中度低，大量供給存在于城中村村民或私人房東中，品牌化程度不高。

美國前十大公寓運營公司管理的房源數在整體租賃市場的市占率約為7%，日本為31%，而我國這一比例不到0.2%。

國際經驗表明，公寓行業具有規模經濟特征，隨著公寓持有或管理公寓數量的增加，系統化、專業化下，服務人員管理半徑與管理效率將顯著提升，使得單位人效增加。……