三四線樓市去庫(kù)存的方向

董建國(guó) 馬姝瑞 高博

近日，與多數(shù)一二線熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)入“休假模式”不同，不少三四線城市抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的時(shí)機(jī)去庫(kù)存，樓盤銷售較往年活躍。與此同時(shí)，另一些三四線城市由于過(guò)去盲目開(kāi)發(fā)，庫(kù)存壓力依然較大。有專家認(rèn)為，精準(zhǔn)調(diào)控是未來(lái)去庫(kù)存的方向。

部分三四線樓市春節(jié)成交較往年活躍

正月初五，在山東煙臺(tái)市芝罘區(qū)的某學(xué)區(qū)房樓盤，十幾名購(gòu)房者在與售樓人員交談。銷售人員介紹說(shuō)，這幾天成交了十多套，春節(jié)前來(lái)買房的人比較多。“孩子要上幼兒園了，今年春節(jié)想在老家買一套房。”購(gòu)房者劉先生說(shuō)。

2018年2月24日，山東濰坊青州市一商品房樓盤

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)假期的前一周開(kāi)始，熱點(diǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了“休假模式”。2月上旬，一線代表城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%。三四線代表城市成交量雖然環(huán)比下降9%，但同比上升35%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)期間，一線、二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停，主要以三線、四線城市為主。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測(cè)的11個(gè)城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長(zhǎng)53.6%。其中，6個(gè)同比增長(zhǎng)的城市平均增幅超400%，主要以三四線城市為主。

春節(jié)期間，江蘇連云港商品房銷售面積2.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約一成，其中成交面積的98%在縣區(qū);廣西貴港市春節(jié)期間商品房成交300多套，同比增長(zhǎng)52.47%。

“當(dāng)前三四線樓市去庫(kù)存進(jìn)入新階段。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2018年春節(jié)期間，大部分三四線城市的市場(chǎng)成交均比往年活躍，預(yù)計(jì)隨著去庫(kù)存政策繼續(xù)深入、基礎(chǔ)設(shè)施陸續(xù)完善等，今年全國(guó)樓市的主要支撐仍然來(lái)源于三四線城市。

三四線庫(kù)存分化加劇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年底，全國(guó)商品房待售面積58923萬(wàn)平方米，比上年末下降15.3%，其中住宅待售面積比上年末降25.1%。易居研究院發(fā)布的《2017—2018年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至2017年末，全國(guó)商品房去化周期接近2012年低位水平。

易居研究院智庫(kù)中心主任嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去庫(kù)存積極有效，但未真正到收尾階段。“目前很多城市去庫(kù)存周期明顯收窄，2018年去庫(kù)存依然要圍繞一些三四線城市進(jìn)行，尤其是中西部的三四線城市和一些縣城庫(kù)存規(guī)模依然較大。”

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存存在區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的分化。

一些三四線城市因過(guò)去盲目開(kāi)發(fā)，去庫(kù)存壓力仍然較大。安徽金寨縣房管局局長(zhǎng)郝兵說(shuō)，當(dāng)?shù)貙?duì)在縣城購(gòu)房戶實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼，但全縣商品房庫(kù)存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

一些三四線樓市從庫(kù)存積壓變成了房?jī)r(jià)上漲，轉(zhuǎn)而控房?jī)r(jià)。在2016年前后，全國(guó)100多城市密集出臺(tái)政策去庫(kù)存，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等多種形式。去年以來(lái)，包括江蘇鎮(zhèn)江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購(gòu)房補(bǔ)貼”政策;山東東營(yíng)、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價(jià)行列。

一些城市還在春節(jié)前后加緊調(diào)控。2月11日，海南三亞市發(fā)文要求加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理;13日，山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績(jī)r(jià)、限轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，在住宅加速去庫(kù)存的同時(shí)，一些地方的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量依然在增加。在福建晉江市，目前住宅庫(kù)存去化周期僅為9個(gè)月左右，但辦公樓去化周期高達(dá)幾十個(gè)月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明顯縮短，但非住宅去化周期反而增加了約8個(gè)月。

謹(jǐn)防“按下葫蘆浮起瓢”

2017年底的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，庫(kù)存較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。在今年省級(jí)地方兩會(huì)上，甘肅、青海、遼寧等多省繼續(xù)強(qiáng)化“去庫(kù)存”，把去庫(kù)存的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向三四線城市和縣城。

業(yè)內(nèi)人士建議，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，因城施策去庫(kù)存。“去庫(kù)存既要精準(zhǔn)施策、有的放矢，更要防止‘按下葫蘆浮起瓢。精準(zhǔn)調(diào)控是未來(lái)去庫(kù)存的方向。”張大偉認(rèn)為，一些庫(kù)存高企的三四線城市和縣城，應(yīng)從價(jià)格、政策等方面支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。

“對(duì)于一些銷售情況比較火的三四線城市，建議土地供應(yīng)也要相對(duì)緊縮，防止再次出現(xiàn)供給嚴(yán)重大于需求的局面。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

目前，三四線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱已出現(xiàn)端倪。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線的拿地面積同比增加了145%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到了55%。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高的地方，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛建議，調(diào)整住宅和商業(yè)的供地結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控寫字樓土地供應(yīng)。“地方政府在規(guī)劃和用地審批過(guò)程中，嚴(yán)格按照市場(chǎng)規(guī)律和行業(yè)特點(diǎn)適當(dāng)控制數(shù)量，避免過(guò)剩。”