房產(chǎn)稅與個人所得稅的要素比較及征管策略

趙吉文，李忠華

（1.中共安徽省宿州市埇橋區(qū)委黨校，安徽 宿州 234000；2.沈陽大學經(jīng)濟學院，遼寧 沈陽 110041）

土地是我國人民最主要的不動產(chǎn)之一，也是大自然賦予的最好的禮物之一。對于房屋而言，無論是昂貴的建筑材料，還是優(yōu)秀的建筑設計風格，其價值都會隨著時間而不斷降低，而土地則不同，在社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展之下，土地資源的稀缺程度將會越來越高，其價格也會隨之提升。因此，征收房產(chǎn)稅能夠有效的調(diào)節(jié)土地資源的各種問題。我國對于房產(chǎn)稅的重視程度較高，有大量重要的研究成果，袁野（2013）提出了，想要對房產(chǎn)稅進行革新，需要通過全國人民代表大會投票，并以法律的形式產(chǎn)生，才能夠獲得全社會的普遍認同。夏商末（2011）認為，房地產(chǎn)稅對于抑制房價、降低收入差距所起到的作用沒有理論上那么明顯，不應該對房地產(chǎn)稅寄予過高的期望。劉成奎（2012）認為發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅經(jīng)驗更加豐富，并且理念先進，可以通過學習發(fā)達國家經(jīng)驗的方式，解決我國房地產(chǎn)稅征收上存在的問題。并且所獲得的經(jīng)驗，要注重結(jié)合我國發(fā)展的實際情況，賦予地方政府部分立法權。本文的特色在于通過將個人所得稅與房地產(chǎn)稅進行對照分析從而找出房地產(chǎn)稅管理與控稅的關鍵所在。首先從制度、風險與管理三個方面對房地產(chǎn)稅與個人所得稅進行了詳實的比較；其次從化解房地產(chǎn)稅稅收風險，做好住房登記和房地產(chǎn)價值評估工作，加強欠稅清繳違法懲處等方面歸納了房地產(chǎn)稅征管的要點。

一、房地產(chǎn)稅與個人所得稅的要素比較

（一）制度要素比較

論文通過將房地產(chǎn)稅與個人所得稅進行對比來討論征管方案的設計問題。（下同）從某種程度上看房地產(chǎn)稅與個人所得稅有許多相似之處，如都是由個人繳納的稅，稅源零散、納稅人眾多，繳納方式有代扣代繳和自行申報兩種，以及對納稅人自覺納稅意識依賴較強等。從表一反映的情況看，房地產(chǎn)稅與個人所得稅在征稅對象、計稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)、稅收優(yōu)惠方面存在著一些差異，這些差異導致兩種稅的稅收管理取向不同。如征稅對象上個人所得稅是“所得”，而房地產(chǎn)稅是“房產(chǎn)”。從控稅的角度看，“所得”的稅源存在形式是“信息”，直接體現(xiàn)納稅能力；“房產(chǎn)”的稅源形式是“實物”，間接的體現(xiàn)納稅能力[1]。結(jié)果是，如果征稅人不能清楚的知道納稅人的所得信息，而納稅人隱瞞不報，個人所得稅就會流失；而房地產(chǎn)稅的征稅標的物房產(chǎn)是有實物形態(tài)的，只要實現(xiàn)稅務與房管部門聯(lián)網(wǎng)，摸清單位及個人房產(chǎn)的存量、增減量信息，稅源即清晰可控。因此，在稅源管控方面，房地產(chǎn)稅較比個人所得稅有一定的優(yōu)勢。但從形式上看，實物形態(tài)的房產(chǎn)與貨幣形態(tài)的稅金處于分離狀態(tài)，納稅人雖有房產(chǎn)，但作為稅本的房產(chǎn)是不能直接用于交稅的，交稅需納稅人另行支付貨幣，這樣就存在著如果納稅人“不愿交”或“無力交”，房地產(chǎn)稅就會陷入“征收難”的尷尬境地[2]。

表1 房地產(chǎn)稅與個人所得稅制度要素比較

（二）風險要素比較

繼續(xù)上面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)個人所得稅的主要風險在于稅源管理，即在于征納雙方“信息不對稱”或“信息不完全”的情況產(chǎn)生的“道德風險”，納稅人通過隱瞞其收入信息實現(xiàn)逃稅。管理的重點在于稅源監(jiān)控，需要通過支付單位與稅務部門聯(lián)網(wǎng)、個人收入實名制、減少現(xiàn)金支付等提高管控水平。房地產(chǎn)稅的主要風險在于征收，在稅源明確、房產(chǎn)信息清晰的前提下，稅制設計清楚，征管系統(tǒng)會自動按納稅人分戶計算出計稅依據(jù)、適用稅率，并計算出分戶納稅人的應納房地產(chǎn)稅。（見表二）但如同園區(qū)的物業(yè)費總會有一些人因為種種原因抵制或不交或拖欠一樣，房地產(chǎn)稅存在著部分納稅人欠稅風險。實踐中，如果這樣的群體很大，即可能是稅收設計不合理、稅法宣傳不利、稅務管理弱化等原因所致?；蛐枰皶r調(diào)整稅制，或需要加強稅法宣傳，或需要改變征收方式，或需要提高稅收管理水平；如果這個群體較小，則可能是稅制或征收制度本身不存在問題，而是稅法宣傳、稅款征收、違法懲罰的力度不足，需要進行強化。

表2 房地產(chǎn)稅與個人所得稅風險要素比較

而通常稅務機關使逃稅人、欠稅人就范的手段主要有行政手段、經(jīng)濟手段、法律手段，對不同的群體可選擇運用不同的手段。對于在機關、事業(yè)單位任職，國有企業(yè)任高管等房地產(chǎn)稅納稅人可偏重于使用行政手段；對于個體戶、企業(yè)家在稅法宣傳等手段無效的情況下，應采取經(jīng)濟與法律并用的手段強化房地產(chǎn)稅的征收管理工作。

（三）管理要素比較

如前所述，房地產(chǎn)稅與個人所得稅有許多共同之處，但也有許多不同：首先，個人所得稅的標的物是所得，而房地產(chǎn)稅的標的物是房產(chǎn)，所得是無形的，房產(chǎn)是有形的，從稅源清晰性和可控程度上看，房地產(chǎn)稅優(yōu)于個人所得稅。其次，實踐證明，個人所得稅是對個人所得征稅，凡征稅機關對扣繳人和納稅人可控的稅，如機關事業(yè)單位、大型企業(yè)的工資薪金所得稅等，則稅收不易流失；凡征稅機關對扣繳人和納稅人不可控的稅，如中小企業(yè)、個體戶的工資薪金個所得稅，財產(chǎn)所得個人所得稅等，則比較易于流失。而房地產(chǎn)稅如果是在納稅人取得房產(chǎn)時征收的稅，如對增量住房征收的房地產(chǎn)稅，則因為有辦房證、過戶等約束納稅人，相對征收較為容易；如果是在持有期間征收，則因控稅手段缺失，如由于征稅人未能有效控制納稅人相應的現(xiàn)金流，或征收機關沒有可約束納稅人手段，征稅會難度較大[4]。再次，在個人所得稅征稅時，不合法、不正當?shù)乃貌粚儆谡鞫惙秶?，而且通過正常的稅收執(zhí)法行為，這類所得通常不會被執(zhí)法機關發(fā)現(xiàn)。而房地產(chǎn)稅因為摸清稅源的方法是實物普查，因房產(chǎn)屬于有形的不動產(chǎn)，在稅源普查時，合法與不合法、正當取得和不正當取得的房產(chǎn)都不會被排除在調(diào)查之外，最終都會被統(tǒng)計出來，因稅務機關本身不具備打擊違法、犯罪和反腐的功能，這對稅務機關征稅無疑是很大的挑戰(zhàn)。所以應銜接好稅源基礎數(shù)據(jù)調(diào)查、稅款征收、處罰執(zhí)行之間的“協(xié)調(diào)”與“銜接”的關系，準確界定“合法”與“非法”，“應稅”與“非稅”的界限。

同時，正如前文所述，房地產(chǎn)稅征收是關鍵，房地產(chǎn)稅屬于對個人財產(chǎn)征收的直接稅。從我國的稅收管理實踐上看，直接稅比間接稅征管難度大，對個人征收的直接稅比對單位征收的難度更大。所以應在健全征收體制，完善征收制度，實現(xiàn)應收盡收方面下功夫。房地產(chǎn)稅與個人所得稅一樣最重要的任務是稅收征管問題。（見表三）一般認為，逃稅率、欠稅率及納稅人對立情緒等與稅收法律的嚴密性、稅法公平性、納稅服務水平、稅收信息化程度、納稅便利程度、稅務稽查能力、征稅范圍、稅收征管能力、稅收處罰嚴厲程度等成反比；與稅率、納稅成本、稅收優(yōu)惠數(shù)量等成正比。所以，稅制和征管體系設計應力爭使與逃稅率、欠稅率及納稅人對立情緒的互補性因素影響降低，如盡力提高稅收法律的嚴密性、稅法公平性、納稅服務水平、稅收信息化程度、納稅便利程度、稅務稽查能力、征稅范圍、稅收征管能力、稅收處罰嚴厲程度等；適度采用低稅率，降低納稅成本，減少稅收優(yōu)惠數(shù)量等。

表3 房地產(chǎn)稅與個人所得稅管理要素比較

二、房產(chǎn)稅的稅收征管策略

（一）完善與房產(chǎn)稅相關的稅收征管制度

1、構(gòu)建內(nèi)部監(jiān)督檢查制度。通過構(gòu)建完善的監(jiān)督檢查體系，一方面，能夠有效的提升房地產(chǎn)稅收征管水平，另一方面，還能夠起到規(guī)范房產(chǎn)稅執(zhí)法工作的作用，降低了收稅腐敗問題和錯誤執(zhí)法問題發(fā)生的可能性。除此之外，還要對稅務執(zhí)法進行定期檢查和不定期抽查，檢查稅務執(zhí)法過程中是否存在不規(guī)范等問題，并及時的將檢查結(jié)果公示，對于稅務執(zhí)法能力優(yōu)秀的要加以表彰，而執(zhí)法不當?shù)膭t要及時的進行批評，從而提升稅務執(zhí)法能力。

2、注重開展風險分析。稅務部門要對納稅情況進行定期的檢查，對于一些不按照規(guī)定流程進行納稅，或有逃稅傾向的人，要及時的進行提醒或警告。如果稅務部門掌握了納稅人逃稅的政局，還可以采取相關的管理辦法，責令其立即繳費。

3、進行納稅評估。納稅評估具有流程簡單、成本低等特點，能夠有效的解決稅收風險。因此，要進行納稅評估建設，在原有納稅評估的基礎上，結(jié)合社會發(fā)展的實際，進行不優(yōu)化和完善。同時，要加強信息庫的建設，將稅務信息進行儲存，并通過評估人員對其進行評估，從而達到納稅評估的目的。

4、重視稅務稽查。稅務稽查能夠有效的檢查逃稅案件，并起到相應的震懾作用，促使納稅人自發(fā)的守法，對于降低稅收風險具有重要的作用。稅務稽查具體應做好以下幾方面工作：一是定期進行納稅檢查，檢查納稅人或企業(yè)是否存在偷稅漏稅的行為，并對違規(guī)行為進行警告，發(fā)揮出稅務稽查的威懾作用。二是保證稅務稽查的準確性，既要降低逃稅漏查的可能性，又要最大限度的減少誤查的可能性。三是對逃稅行為進行嚴格的懲罰，從而體現(xiàn)出稅務稽查的震懾作用。

（二）房地產(chǎn)稅的征收和估值工作，注意進行統(tǒng)籌的安排和協(xié)調(diào)

政府稅務部門要建立專門的土地評估部門，對房地產(chǎn)的土地價值進行評估。房地產(chǎn)的土地價值影響因素較多，一方面，需要采用遙感技術等土地監(jiān)測技術，另一方面，還需要與多個著呢功夫部門相結(jié)合，才能夠更好的進行房地產(chǎn)土地估值工作。除此之外，土地價值評估還需要結(jié)合發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，例如在美國政府中，針對房地產(chǎn)稅源建立了完善的信息管理制度，并且每一戶的信息完備，定期更新，通過分戶信息卡片可以了解到每一家的土地情況，這也就使得美國的稅源管理能力較強。因此，我國也要進行相應的革新，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，要建立完善的信息管理制度，保證轄區(qū)范圍內(nèi)每家每戶都進行了信息登記。其次，房地產(chǎn)估值結(jié)果要對全社會公開，體現(xiàn)出我國政府工作的透明性。最后，房產(chǎn)稅改革涉及的內(nèi)容較多，要保證與其他改革和部門進行銜接。

（三）積極地進行房地產(chǎn)稅的宣傳工作，長期欠稅的要依法懲治

房地產(chǎn)稅與水電費等有所不同。用戶水電費長期不補交，水電企業(yè)可以通過斷水、斷電等方式迫使用戶補交費用，而房地產(chǎn)稅在本質(zhì)上，政府部門并沒有直接給納稅人提供服務，因此無法利用這種形式進行強制要求。許多納稅人認為自己不納稅也能夠享受到國家和政府的整體性服務，這也就導致了許多人逃稅的問題。因此，想要解決這種問題，需要通過執(zhí)法部門利用多種手段，如扣除納稅人存款、稅收警告等方式，迫使納稅人補交稅款。

而對于一些利用多種手段逃稅或拒不納稅的，需要聯(lián)合公安部門或司法部門，通過強制執(zhí)法的方式進行征稅，一方面，能夠有力的減少偷稅、漏稅、逃稅等問題，另一方面，還能夠起到稅務震懾的作用，提升政府的公信力，從根源上減少逃稅行為的產(chǎn)生。除此之外，還要建立完善的稅務服務體系，定期的向納稅人進稅務情況進行匯報和統(tǒng)治，并加強稅務宣傳，提升人民群眾對于房地產(chǎn)稅重要意義的認知水平，從而讓人民群眾自發(fā)的進行繳稅。

（四）整合房地產(chǎn)稅的征管資源，實現(xiàn)各個組成部分之間有機合作

發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅有完善的財產(chǎn)登記、房產(chǎn)信息共享、房產(chǎn)評估、稅收征管等制度作為基礎，房地產(chǎn)稅均由納稅人自行計算稅款，自行計算減免稅，代扣或自行申報。在美國、加拿大等國土面積較大的國家房地產(chǎn)稅由地方政府征收，評估部門向地方政府或議會提交納稅人應稅清單，由地方政府或議會任命征收官負責房地產(chǎn)稅核定，提交稅務機關征收。美國多數(shù)州的房地產(chǎn)稅由核稅官按照市、鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一要求，按時將區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)稅的計稅價值核定完畢，結(jié)合本區(qū)域房地產(chǎn)總價值與預算支出數(shù)確定房地產(chǎn)稅的稅率，報州或縣市政府批準后由稅務部門實施。而象日本、新加坡等國土面積較小的國家房地產(chǎn)稅由中央政府征收。幾乎所有國家都對公益用途用房、自住用房以及對老弱病殘人群用房等規(guī)定了房地產(chǎn)稅優(yōu)惠[8]。借鑒國外作法，設計的我國房地產(chǎn)稅納稅申報與征管體系應包括:實行自主申報與代收代繳、代扣代繳相結(jié)合的方式，單位房產(chǎn)出租、出借的，應由單位代扣代繳、代收代繳；有物業(yè)管理的社區(qū)房，由物業(yè)公司或管理部門代扣代繳、代收代繳；納稅人新增的房產(chǎn)由房管部門代扣代繳、代收代繳；其他的房產(chǎn)則由稅務機關上門征收或納稅人自主申報。

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