從地方兩會看地產

宋慧芳

自1月21日起，歷時13天，全國31省區市2018年省級兩會紛紛閉幕。繼2017年12月中央經濟工作會議傳遞了今年經濟工作任務后，地方兩會結合各地實際情況在更為具體的層面部署2018年的主要工作任務。此外，今年全國兩會（全國政協十三屆一次會議和全國人大十三屆一次會議）于3月3日和3月5日在北京開幕，根據以往經驗，地方政府報告釋放出的關鍵性政策信號對全國兩會具備較高的參考價值。《中國經濟信息》記者通過對31個省市兩會房地產的發展情況進行梳理總結后發現：調控更加精準化，不再一味收緊，一線樓市仍將嚴控，二三線樓市將以精準、分類調控為主。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，從當前各地兩會的房地產政策和表述來看，都明確了一個“房住不炒”的思路，這一點是具有較為積極作用的。而類似表述，也和政策實施的穩定性和持續性等特征掛鉤，嚴控房地產市場的調控政策已成為基調。另外一個特點就是兩會當前明確提到了對租賃住房發展的導向，所以實際上更多的是住房制度改革的一個動向。實際上我們看到，今年金融市場勢必是有收緊的態勢，尤其是險資等方面會有較大的動作，所以對于房地產領域來說，一些金融管控會比較嚴厲，這對于房地產市場的影響是直接和持續的。而一些爭論的內容，包括房地產稅等，預計還會有提及，類似內容提及說明房地產市場的思路是明確的，長效發展機制的建立依然是常態。

把控風險長效機制

在十九大報告和中央經濟工作會議上，習近平總書記多次提到堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

在2018年各地政府工作報告中，上海提出“堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，加強房地產市場調控不動搖、不放松。提高中小套型供應比例，促進商品房有效供給。”海南提出“決不讓海南變成房地產加工廠，以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。同時，防范房地產風險，堅決遏制土地投機炒作，防止高地價推漲房價，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性。”

對于其中提到的減少對于房地產業的依賴，嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，其二者的意義有所不同。對于上海房地產市場來說，當前調控思路是清晰的，也是穩定的，即房地產市場背后的各類風險會加大剔除，包括類似土地財政的風險、資產泡沫的風險等。對于此類市場來說，管控的決心不會變，而且也確實需要不斷增加釋放嚴管的信號，防范各類投資投機等炒房需求的抬頭。

然而，在嚴躍進看來，對于海南市場，房地產的發展前景較好，但也容易綁架當地的經濟。所以政策里面提到了對此類依賴程度的降低，其實很大程度上也是說明，當前此類區域需要積極調整產業結構，過于單一的房地產開發和經營模式，會對地方經濟和產業經濟形成沖擊和影響。所以類似依賴程度的降低，也是讓房地產市場平穩發展，進而形成更為長效的發展機制。對于房地產風險海南趨向于遏制土地投機炒作推漲的房價。

其實，對于把控房地產行業的金融風險，南京也提出，“有效防范化解金融風險，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部良性循環，做好重點領域風險防范和處置，嚴密排查、嚴厲打擊非法集資等違法違規金融活動，嚴格互聯網金融市場準入，積極穩妥做好金融風險個案穩控化解工作，設立金融監督管理局。”

“類似地方兩會的內容，預計最后會在全國兩會上集中體現，即房住不炒以及把控房地產風險都是很重要的內容。”嚴躍進表示。

購租并舉

從十九大報告和中央經濟工作會議可以看到，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源、加快形成“租購并舉”新格局是各地2018年完善房地產調控的大方向，也成為地方兩會重點議題，各地紛紛將增加租賃房供給、搭建租賃服務平臺寫進政府工作報告。截至2月12日，北京、上海等30個省市提出要鼓勵住房租賃市場發展，建立租購并舉的住房制度。

作為樓市政策風向標的北京，在今年的政府工作報告中提出，“完善租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場特別是長期租賃，推進集體建設用地建設租賃住房，鼓勵產業園區建設職工集體宿舍，多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題。規范住房租賃市場管理，落實承租人穩定居住和享受公共服務的各項保障政策。”上海根據其自身的住房特點提出，“加大租賃房建設力度，支持專業化、機構化的代理經租企業發展，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，建立住房租賃服務平臺，落實相應的公共服務。”南京提出“2018年將籌集租賃房源100萬平方米，保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上”等。浙江、山東均提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，福建、河南等省市提出支持機構化、規模化、專業化的住房租賃企業發展。

據統計，北京、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都及南京等超過10個城市的租賃土地供應不斷加速。從全國范圍看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過10萬套。

對于多渠道保障方面，各地也是紛紛提出目標。具體來看，北京提出，“著力推進已供地290萬平方米共有產權住房和600萬平方米商品住房建設，盡快形成市場供應。建設籌集各類保障性住房5萬套，完成棚戶區改造2.36萬戶。”上海提出，“系統推進大型居住社區配套建設，新增供應5.5萬套各類保障房，完善共有產權住房制度，放寬廉租住房準入標準，確保保障房應保盡保。”等等。

去庫存

經過2年的房地產去庫存，截止2017年12月，我國商品房待售面積已下降至58923萬平方米，較2016年的高點降幅達20.3%，但庫存分布的地區差別較大。據《中國經濟信息》記者梳理發現，2018年遼寧省、云南省、廣西壯族自治區等8省市在政府工作報告中提及房地產去庫存，其中5個屬于中西部省份。當前，我國各地房地產市場差異顯著，東部地區去庫存初步完成，已在推進長效機制的建立完善，而中西部部分地區仍有大量庫存有待消化。同時，在這些省內的各城市之間也存在差異，因此在實際執行中，很多省份采取了因城施策，多措并舉的方式。

具體來看，在對過去五年的回顧中，福建省提到，“房地產去庫存取得積極成效。”山西省提到，“加大房地產去庫存力度，全省商品房待售面積、庫存消化周期實現‘雙下降。”但是在對于未來五年的規劃和2018年的規劃中，山西省和福建省卻再未提出去庫存的問題，可見其已恢復到合理區間。

也有一些省市還在去庫存的路上繼續前行，但各地也是因城施策促進房地產業健康發展。具體來看，遼寧提出，“繼續因城因地施策，重點化解縣城房地產庫存，用3年左右時間將商品住宅去化周期控制在合理區間。”天津提出，“持續深入去庫存，盤活空置樓宇300萬平方米、示范工業園區低效閑置土地1500畝”。廣西壯族自治區提出，“堅持房子是用來住的定位，繼續實行分類調控，因城因地施策，合理引導市場預期和購房行為，進一步化解房地產庫存。”云南提出，“因城因地去庫存，優化供需結構，促進房地產業持續健康發展。”等等。