租押借款融資模式研究

羅兆希 劉書蘭

一、租押借款融資模式的起源、發展及影響

1、起源。租押借款融資模式誕生于湖北省竹山縣，創始人是一些小開發商。他們在城郊開發房屋，需要融資，但由于這些房屋手續不全，不能辦理抵押登記，銀行拒絕貸款。沒有其他途徑，這些開發商們，就從民間想辦法。開發商與民間的出借人協議約定：出借人把錢借給開發商，開發商把已經開發出來的房屋“押”給出借人。但房屋是不動產，無法像動產那樣可以直接交給對方而達到質押的目的。開發商的這個房屋，怎么“押”？當地人一開始的做法就是：開發商把開發出來的房屋直接交給出借人，由出借人對交過來的房屋親自“看管”，從而達到“押”的目的。

那么，這些出借人怎么親自“看管”呢？最有力的辦法就是占有、使用。問題是，出借人把錢借給開發商是借款法律關系，這是非常明確的合法的；但出借人占有、使用這些房屋，又是什么法律關系呢？為了把出借人占有、使用房屋這一法律關系，也明確化、合法化，后來開發商們就創造性的提出了“租賃”這一辦法。這樣，出借人通過租賃的合法形式，達到占有、使用房屋的目的，從而實現開發商將該房屋“押”給出借人的目標。由于這是通過“租”的形式將這些房屋“押”給出借人，所以在當地被稱為租押，也有被稱為押租、租借的。

2、發展。起初，出借人把錢借給開發商，出借人收到開發商交付的房屋，都是自己居住、看管的。后來發現，有的出借人自己本身有房屋不需要居住，或者因為其他原因沒有時間、精力來居住看管的，這時候就發展為可以轉租他人。

目前，又有一個新的發展，就是產權手續齊全的房屋，業主因為短期周轉困難，需要盡快獲得資金，而銀行抵押貸款手續復雜、速度慢、周期長、很難一時取得，于是也開始采用這種模式——你把錢借給我，我把我的房屋用出租的方式押給你，即租押借款融資模式。

租押借款融資模式的具體操作，也是一個由簡易到規范的過程。剛開始的時候很簡單，就一張借條，把房屋鑰匙交過去就行了。后來，規范為一份協議；再后來，規范為兩份協議，一份借款協議，一份租賃協議；現在又都規范為一份協議中，同時包含借款、租賃兩項內容。

借款利息與房屋租金的具體操作，也是多種多樣。兩項沖抵，開發商不付利息，出借人不付租金的，這種情況大多都是有購買意向的，出借人（即占有、使用、看管人）最終是要購買這套房屋的；當然，也確有僅為短暫居住，需要租房而把錢借給該房屋主人（房東）的，雙方各取所需，房東不付利息，房客不付租金，屆時還錢退房，這種情況多屬房屋在城區手續齊全的那一類，其中也有租金、利息各自計算，多退少補的；要求開發商支付利息，并將房屋轉租經營的，多屬民間放貸沒有購買意向的一類。

3、影響。租押借款融資模式的最直接影響就是擴大了銷售，盡管該模式產生的原因在當初是融資而不是銷售，但每個承租人都成了潛在的購買者，而且轉租人為了能讓開發商盡快還本付息，也就成了免費的推銷員。另外一個影響就是，在對一時資金短缺無法很快取得貸款的資金需求者和手中有閑散資金外出創業需要租房居住的求租者之間，都產生良好的、積極的影響。

二、租押借款融資模式與其他類似融資模式的比較分析

1、與融資租賃模式相比較。租押借款融資模式，非常類似融資租賃模式中的銷售式租賃，但又不是融資租賃模式。首先，融資租賃模式中的銷售式租賃，出賣人和出租人在形式上是兩個不同的主體，而租押借款融資模式的出賣人和出租人是同一人；其次，融資租賃模式中的銷售式租賃，是通過租金來融資的，而租押借款融資模式是通過借款來融資的；最重要的是，融資租賃模式中包含的法律關系是買賣合同和租賃合同，而租押借款融資模式包含的法律關系是借款合同和租賃合同，買賣合同關系最終可能發生，但并不必然發生，而融資租賃模式中的買賣合同關系是必然要發生的，二者有著根本上的區別。

2、與典當模式相比較。租押借款融資模式，類似典當，但又不是典當。首先，典當要到典當公司才能辦理，而租押借款融資模式是在民間出借人那里辦的，這是首要的一個明顯區別；其次，典當的當物主要是動產，而租押借款融資模式的標的物是房屋等不動產，因為如果是動產能夠直接交付，采取質押方式就行了，無需采取本文所講的租押方式；再次，盡管典當的當物也有房屋等不動產，但依據《典當管理辦法》第四十二條，必須先行辦理登記手續，再辦理典當手續，而租押借款融資模式是無法辦理登記的。

3、與質押模式相比較。租押借款融資模式，類似質押，但又不是質押。因為質押中的質物必須是動產或者財產權利，而租押借款融資模式的標的物是房屋等不動產，所以二者是不一樣的。

4、與抵押模式相比較。租押借款融資模式，類似抵押，但又不是抵押。首先，不動產抵押必須要到不動產中心去辦理抵押登記，而租押借款融資模式的標的物雖是不動產，但無需到有關部門去辦理登記，當然這其中也有租押借款融資模式的標的物大部分手續不全無法辦理抵押登記的原因；其次，抵押無需移交、占有、使用，而租押必須移交、占有、使用。所以，二者本質上的區別相當大。

5、租押借款融資模式就是一種創新。租押借款融資模式的核心本質內涵就是不動產權利人（控制人）運用租賃的形式，將不動產“押”給資金擁有者，從而使資金擁有者能放心的把錢借出來。該模式融合了借款關系和租賃關系，與其他融資模式完全不同，在一定意義上就是一種創新。只是因為這些不動產有相當一部分沒有權屬證書，因而不能把這些業主都視為權利人，對產權手續不全的房屋的業主可視為控制人。

三、租押借款融資模式產生的原因及風險分析

（一）產生的原因

1、房屋正規手續不全，無法辦理抵押登記，不能獲得銀行貸款，是租押借款融資模式產生的直接原因。

銀行為了規避風險，不管在建工程，還是竣工工程，給予貸款都得抵押擔保，而《物權法》第一百八十七條規定，抵押擔保“應當辦理抵押登記”。這就是擺在這些開發商面前的難題：房屋手續不全，銀行拒貸；開發房屋，資金大量沉淀，而又一時難以出售獲取回款，急切需要資金。正是這種艱難的資金環境，才創造出民間這種新型的融資模式。試想，如果能夠辦理抵押登記，銀行等金融機構就會趨之若鶩積極貸款，這些開發商們當然就不會選擇民間辦法，也就創造不出這種融資模式。

2、租房需求和融資需求，二者有機結合，各取所需，是租押借款融資模式產生的根本原因。

毋庸置疑，剛開始的時候，這些開發商選擇的都是普通的民間借貸。只是后來，這些債權人（出借人）并不放心——我把錢借給了你開發商，而你開發商并沒有給我任何保障。于是就想到占有、使用房屋。再后來，開發商們融資，就干脆、直接提出“交付房屋占有、使用，給你的資金以安全保障”，并專門尋找那些租房（住房）需求者。這樣，租房需求和融資需求的有機結合，就誕生了租押借款融資模式。這種新型的融資模式，就是用租賃的方式讓債權人（出借人）來變相行使質押的權利，從而達到借款融資的目的，所以稱之“租押借款融資”還是較為恰當的。

3、銀行手續復雜、速度慢、周期長、很難及時獲得貸款，是租押借款融資模式繼續存在并得以發展的現實客觀原因。

隨著這種模式不自覺的建立與流傳，一些手續齊全的房屋的業主，在急需資金周轉而又無法及時獲得銀行貸款的時候，也選用這種新型的融資借款模式。都知道，到銀行正常辦理抵押貸款，從申請到批準到拿到貸款，是需要很長時間的。而生活中，急需資金周轉的情形又時而出現，這就為這種方便快捷的融資借款模式的生存提供了空間。租押借款融資模式，正是在這種現實環境下，繼續存在并得以發展的。

（二）風險分析

1、由于手續不全，無法網簽，更不能預告登記，盡管出借人已經通過租賃的方式對該房屋占有使用，但仍不排除開發商在某些特殊的時候會一房二賣的可能性。

通過租押借款融資模式所租賃占有的房屋，無網簽、無登記，無強制保障力，唯一的安慰就是已經占有使用，并且在占有使用的過程中，通過自我救濟的手段，可以排除其他人再行占有，從這個角度上來講，應當是放心的。但生活中，如果這個開發商不講誠信，或者資金緊張鋌而走險，就不排除會將該套房屋再賣他人的可能，除非第二個購買人也要看房、占有、使用，否則這種風險，是無法排除的。

2、由于手續齊全，可以抵押登記，但考慮到已經獲取資金，并且出借人已經通過租賃的方式占有使用了房屋，但仍不排除該房屋權利人將該房屋抵押他人的可能性。

前面已述，租押借款融資模式在當前已經有了新的發展，就是產權手續齊全的房屋，業主因為需要盡快獲得資金，也開始采用這種模式。問題是手續齊全的房屋，在不動產登記部門是有全套備案的，你可以通過租賃的方式占有、使用該套房屋，但并不排除這位業主會再利用這套房屋到銀行去抵押貸款。因為這時候，這位業主已經從出借人（承租人）那里獲得了資金，不急了，有時間辦理該房屋的抵押貸款。而且這種做法在法律上也是允許的。

3、手續不全的房屋，一旦被認定為違章建筑，遭遇拆除，風險是致命的。

租押借款融資模式產生的直接原因就是因為手續不全，既不能辦理在建工程抵押，也不能辦理不動產抵押。像這種情況，如果手續一直辦不下來，就不排除該房屋涉嫌違章建筑。一旦被認定違章建筑，就不排除會被拆除。如果那樣的話，開發商就無法繼續出租，出借人就無法繼續承租，出借人這時候就開始要求償還借款，而開發商沒了房屋，無力還款。雙方陷入恐慌，會處于混亂狀態。

4、承租人就是最好的購買者，如果承租人不愿購買，而又沒有其他購買者，遭遇無法出售的狀況，風險也是很大的。

這些開發商開發的房屋如果搶手好賣出售快，就不會資金緊張，就是因為不好賣又沒有其他渠道融資，才催生出了這種民間辦法。正如前面所講，租押借款融資模式最直接的影響就是擴大了銷售，每個承租人都成了潛在的購買者，每個轉租人都成了免費的推銷員。那些既愿意把錢借給開發商，又愿意承租的，多數就是剛性需求者。單從這個方面來講，這種融資辦法還是非常可取的。但如果運營不當，出現承租人不愿購買，而又沒有其他購買者，導致銷售時間延長或者根本無法出售的，退房還錢的場面就會出現，把控不好就有風險。

四、租押借款融資模式的風險控制

1、對手續不全的房屋，在不違背法律禁止性規定的前提下，權利人（即出借人、承租人）在簽訂合同的時候，盡量要求辦理公證或者讓更多人見證，從合同的角度把風險降低到最低。

手續不全房屋的承租人，大多都是最終購買者，但由于無法預告登記，不排除有一房多賣的可能。盡管買賣不破租賃，出借人作為在先承租人，享有優先購買權，但那樣還是會給承租人帶來一些風險的。為了防范這個風險，最好在建立租押借款合同關系一開始的時候，就將所簽訂的合同申請辦理個公證；如果因為房屋手續問題，公證機關不予公證的話，可以找相關人員或者房屋所在地的基層部門做個見證。目的就是讓更多的人知道這套房屋，已經通過租賃被占有、使用，有潛在購買人。

2、對手續齊全的房屋，權利人（即出借人、承租人）在簽訂合同的時候，必須確認該套房屋目前不在抵押狀態，并盡量要求辦理公證，以確保自己的在先權利，也可以在方便時候，直接將該房屋抵押在自己名下。

對手續齊全的房屋，在抵押前出租和在抵押后出租，法律效果天壤之別。租押借款融資模式要求簽訂租押借款合同的時候必須確認該套房屋目前不在抵押狀態。這是因為法律有規定：將抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人（即后權利人）無效；但是將租賃的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對受讓人（即后權利人）有效。所以，租賃合同在抵押之前，非常重要。而租賃合同的簽訂，并沒有一個特定機關來監督，所以為了讓租賃合同的簽訂時間，具有確信力，簽訂合同后，可直接申請公證。如果房屋業主（即借款人）沒有繼續抵押他人的意思，可以協商在方便的時候直接將該房屋抵押在自己名下。

3、從政府層面來講，對違法建設應當從源頭上打擊，對手續不全正在辦理過程當中的，應當積極引導限期完善，以防財產損失。

租押借款融資模式最大的風險就是手續不全的房屋被認定為違章建筑遭遇拆除。為防止出現最后的不利結果，從政府層面來講，應從源頭上入手加強治理，打擊于萌芽狀態，杜絕違章建筑成型、成片。對于手續不全者，應當責令限期改正，不能事先視而不見，等房屋成型、成片后，再被確認違章建筑，導致財產損失擴大化。

五、租押借款融資模式積極的現實意義

租押借款融資模式的本質內涵就是通過租賃的方式來變相行使質押的權利，以期實現融資的目的，這種做法，就目前看來確有諸多風險，但作為一種新的融資模式，對一些資產的盤活，有積極的現實意義。

1、對盤活因歷史原因無法進行產權登記又確有使用價值的這類不動產，有積極的現實意義。

不容否認，因歷史原因無法進行產權登記又確有使用價值的房屋，在當下還是比較多的。這類資產，沒有產權登記，不能抵押，買賣也無法過戶，如何盤活就是個問題。采用本案租押借款融資模式就可以解決。

舉例：A 有多余的房屋，但沒有產權，不能抵押登記、不能買賣過戶，目前需用錢，就找到B，B 答應借錢給A，但要求有抵押擔保，而A 的房屋又不能抵押登記擔保，怎么辦？可以采用租押模式。A/B 雙方簽個協議：B 把錢借給A，A 把房屋交給B；由于法律上不動產不能質押，A 把房屋交給B 就采用租賃的方式，只不過租金問題以及借款利息問題，需要根據該房屋的使用價值，租賃市場狀況，借款利率的法律規定，具體確定；需要注意的是，租期屆滿歸還房屋，要以借款本息還清為條件。這樣，融資的目的就達到了，資產就活起來了。

類似這方面的資產還有農村房屋、農村承包地、農業經濟林，都可以采用這種辦法。

2、通過租賃的形式，在對租賃物占有使用的過程中，監督借款人按照約定的借款用途使用借款，也有一定的積極作用。

為了實現借款融資的目的，讓出借人放心，借款人把房屋等這些不動產“押”給出借人；借款人向出借人借款，往往都有特定用途，而且也正是這個用途，出借人才肯相借；為確保按期還款，法律規定債權人即出借人有權監督借款的去向，監督是否按照約定用途使用，不然可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。抵押借款的實踐中，很少有能準確把握借款的實際用途，而本案租押借款模式，出借人在對租賃物占有使用過程中，就能起到有效監督，相對準確把握。

3、對手續齊全的房屋，先租押借款融資，再抵押貸款融資，對房屋業主來說，將使用權、所有權分置，雙重融資，有很積極的現實意義。

租押借款融資模式，盡管產生于那些城鄉交接部位手續不全建筑物的開發商們融資需求，但繼續存在并得以發展還是因為城市市區那些產權手續齊全房屋業主們的資金周轉急需。方便、快捷，并有一定的安全保障，這些都是銀行貸款不能相比的。更重要的是，利用這些產權手續齊全房屋，業主們還可以雙重融資，法律上已經許可，關鍵在運作。

舉例：A 在市區有房屋一套，因某種情況急需資金，到銀行貸款手續復雜來不及，B 剛好到市區租房，于是A/B 協商：A 把房屋租給B，B 把錢借給A，租金、利息相抵，期限屆滿，A 還錢B 退房。這便形成了租押借款合同。為了確信合同，可以申請辦理公證。

A 把房屋租給B，B 把錢借給A，雙方形成租押借款合同之后，并不影響A 再向銀行抵押貸款。這就是前面應急“租押借款”，后面還可辦理“抵押貸款”，形成雙重融資。這里面運作的技巧就是，抵押貸款到位之日，也就是A 償還B 的借款之日，同時也是B 應當承擔租金之日。當然，這里面有個告知和誠信的問題。

租賃的具體時間在抵押之前，還是在抵押之后，對房屋業主似乎沒有太大的影響，但對承租人（出借人）來說，影響相當大。如果抵押在前，租賃在后，抵押到期，銀行實現抵押權的時候，租賃合同對銀行就沒有約束力，也就是說銀行有權把承租人趕走（除非與銀行重新簽訂租賃協議），反之，則不會。這只是對承租權的影響，更重要的是風險問題：房屋已經在銀行“抵押貸款”了，再利用該套房屋到民間去“租押借款”，不僅說明債務已經很重，而且潛含極大風險，一旦無法償還貸款，銀行實現抵押權收回房屋后，后面的民間“租押借款”就沒了保障。所以，市區產權手續齊全的房屋，可以雙重融資，但本著對租押借款合同的出借人負責，簽合同前，一定要先行調查，確保租押借款在前，抵押貸款在后，各取所需，互為互利。

六、結 語

本文“租押借款”融資模式，核心本質內涵就是不動產權利人（控制人）運用“租”的形式，將不動產“押”給資金擁有者，使資金擁有者放心的出借資金，從而實現融資的目的。為防范風險，建立租押借款合同關系之初，就將所簽訂合同申請辦理公證或找房屋所在地的基層部門及相關人員見證。對手續齊全權屬明確的房屋，先租押借款融資，再抵押貸款融資，將使用權、所有權分置雙重融資，在當下有很積極的現實意義。