現行契稅政策大盤點
——契稅不征稅行為與退稅政策

劉厚兵

十三種行為不征契稅

下列行為不征收契稅：法定繼承土地、房屋權屬；離婚財產分割；無效產權轉移；自建自用住房；股權變動；財政部、國家稅務總局規定的其他不征收契稅行為。具體有以下13種：

1.農村集體土地承包經營權的轉移不征收契稅。《契稅暫行條例》第二條規定，農村集體土地承包經營權的轉移不征收契稅。前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權轉移。

2.離婚財產分割行為不征收契稅。國稅函［1999］391號明確，根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋屬共同共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。

3.無效產權轉移行為不征收契稅。國稅函［2008］438號明確，按照現行契稅政策規定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。

4.股權（股份）轉讓中土地、房屋權屬未轉移不征收契稅。財稅［2018］17號明確，在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。國稅函［2006］844號規定，“股權轉讓”，包括單位、個人承受企業股權，同時變更該企業法人代表、投資人、經營范圍等法人要素的情況。在執行中，可以根據工商管理部門進行的企業登記認定。即企業辦理變更登記的，適用于該款規定；企業辦理新設登記的，不適用于該款規定。新設企業承受原企業的土地、房屋權屬應繳納契稅。《國家稅務總局關于企業改制重組契稅政策若干執行問題的通知》國稅發［2009］89號第一條規定，“股權轉讓”，僅包括股權轉讓后企業法人存續的情況，不包括企業法人注銷的情況。在執行中，應根據工商管理部門對企業進行的登記認定，即企業不需辦理變更和新設登記，或僅辦理變更登記的，適用該條；企業辦理新設登記的，不適用該條，對新設企業承受原企業的土地、房屋權屬應征收契稅。國稅發［2009］89號明確：財稅［2008］175號文件第二條中規定的“股權轉讓”，僅包括股權轉讓后企業法人存續的情況，不包括企業法人注銷的情況。在執行中，應根據工商管理部門對企業進行的登記認定，即企業不需辦理變更和新設登記，或僅辦理變更登記的，適用該條；企業辦理新設登記的，不適用該條，對新設企業承受原企業的土地、房屋權屬應征收契稅。

5.法定繼承土地、房屋權屬行為不征收契稅。國稅函［2004］1036號規定，對于《繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

6.單位名稱變更不涉及土地、房屋權屬轉移的不征收契稅。根據《契稅暫行條例》第一條規定，單位名稱變更需要變更土地、房屋權利人名稱，不涉及土地、房屋權屬轉移的，不征收契稅。

7.農村集體產權制度改革中有關確權登記不征收契稅。《財政部、國家稅務總局關于支持農村集體產權制度改革有關稅收政策的通知》（財稅［2017］55號）明確，對農村集體土地所有權、宅基地和集體建設用地使用權及地上房屋確權登記，不征收契稅。

8.轉移房屋使用權不應征收契稅。《國家稅務總局關于出售或租賃房屋使用權是否征收契稅問題的批復》（國稅函［1999］465號）明確，房屋使用權與房屋所有權是兩種不同性質的權屬。根據現行契稅法規的規定，房屋使用權的轉移行為不屬于契稅征收范圍，不應征收契稅。

9.合作建房不發生權屬轉移不征收契稅。《財政部、國家稅務總局對河南省財政廳關于契稅有關政策問題的請示的批復》（財稅［2000］14號）明確，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《契稅暫行條例》的規定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。

10.股權變動導致企業法人房地產權屬更名不征契稅。《國家稅務總局關于股權變動導致企業法人房地產權屬更名不征契稅的批復》（國稅函［2002］771號）規定，寧波中百股份有限公司因北京首創集團受讓其26.62%的股權而于2000年更名為寧波首創科技股份有限公司，2001年哈工大八達集團受讓寧波首創科技股份有限公司16.62%的股權，企業再次更名為哈工大首創科技股份有限公司。上述由于股權變動引起企業法人名稱變更，并因此進行相應土地、房屋權屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。但應注意，國稅函［2002］771號文對于其它企業并不普遍適用（詳見國家稅務總局網2010-06-09）。

問題內容：

我公司是蘭州市的一家公司，經與蘭州市A公司股東協商，我公司取得了A公司100%的股權。在股權變更登記的同時我公司變更了A公司的名稱。在對相應土地、房屋權屬人名稱變更登記過程中，需要當地地稅部門出具不征稅的證明，但當地地稅部門認為土地、房屋權屬人名稱發生變更應當繳納契稅。我們向當地地稅部門提出土地、房屋權屬并沒有因為股權轉讓及名稱變更發生轉移，不應當征收契稅，并提供了國稅函［2002］771號批復，該批復內容與我公司的情況完全相同，我公司認為地稅部門應該適用該批復，為我們出具不征收契稅的證明。但地稅部門認為該批復是向寧波市財政局所發，蘭州地稅部門不能直接適用，需要我們層層打報告審批。請問：國稅函［2002］771號批復到底對除寧波外的其他稅務部門有沒有效力？對與國稅函［2002］771號批復完全相同的問題，是否可以直接適用？

國家稅務總局回復意見：

您好，您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：

《國家稅務總局關于股權變動導致企業法人房地產權屬更名不征契稅的批復》（國稅函［2002］771號）文，是國家稅務總局對寧波市財政局《關于哈工大首創科技股份有限公司因股權結構變動變更名稱應否繳納契稅問題的請示》進行的批復，該批復僅是對寧波市財政局作出并且沒有抄送其他單位，因此該批復僅對其主送單位和批復中提及的個別問題具有約束力。

因此，雖然您的問題與國稅函［2002］771號批復完全相同但不能直接適用該批復，當地稅務機關的答復是正確的。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

11.房屋附屬設施不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動不征收契稅。《財政部、國家稅務總局關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》（財稅［2004］126）規定，對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

12.以授權經營方式取得原國有劃撥土地不征收契稅。《國家稅務總局農業稅收征收管理局關于中國交通建設集團有限公司重組上市有關契稅政策意見的函》（農便函［2007］7號）明確，以授權經營方式取得原國有劃撥土地，不屬于契稅征收范圍，不征收契稅；

13.僅以房屋、土地以外的資產增資不征收契稅。《財政部國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅［2012］82號）規定，單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不征收契稅。

四種情形可申請退稅

根據《稅收征管法》第五十一條“納稅人超過應納稅額繳納的稅款，稅務機關發現后應當立即退還；納稅人自結算繳納稅款之日起三年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實后應當立即退還；涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規有關國庫管理的規定退還。”

下列情形納稅人可以申請契稅退稅：已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；經法院判決撤銷房屋所有權證后，退還已納契稅；房屋開發企業退回原購房人房屋面積差價款，退還差價款部分已納契稅；其他契稅退稅情形。其中特別要注意以下幾個問題：

1.關于辦理期房退房手續后應退還已征契稅問題。《國家稅務總局關于辦理期房退房手續后應退還已征契稅的批復》（國稅函［2002］622號，依據國家稅務總局公告2016年第34號自2016年5月27日起全文廢止）規定，按照現行契稅政策規定，購房者應在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規定繳納契稅，在辦理期房退房手續后，對其已納契稅款應予以退還。

2.關于無效產權轉移已納契稅退還問題。《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》（國稅函［2008］438號）規定，按照現行契稅政策規定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權證后，已納契稅款應予退還。

問：房屋交易后，按規定繳納了契稅，但后因故法院判決撤銷了房屋所有權證，請問契稅能否退還？

答：2011年02月14日，國家稅務總局納稅服務司答復為：根據《國家稅務總局關于無效產權轉移征收契稅的批復》（國稅函［2008］438號）規定，對經法院判決的無效產權轉移行為不征收契稅。即只有法院判決該房屋產權交易行為始終無效的情況，才不征收契稅，已繳契稅可以退還。若法院僅判決撤銷房屋所有權證，則不能作為退還契稅的政策依據。

3.關于購房人在不同情況下辦理退房有關契稅問題。《財政部、國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅［2011］32號）規定，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

問：退房是否可以退契稅？

答：2011年02月14日，國家稅務總局納稅服務司指出，完稅后辦理退房的情況有兩種：一是已簽訂房地產買賣合同，但未辦理房地產權屬登記。二是已簽訂合同，并辦理了房地產權屬登記。

第一種情況，原則上給予辦理退稅，但也有例外。根據《國家稅務總局關于辦理期房退房手續后應退還已征契稅的批復》（國稅函［2002］622號）規定，交易雙方已簽訂房屋買賣合同，由于各種原因最終未能完成交易的，如果購房者已按規定繳納契稅，在辦理期房退房手續后，對其已納稅款應予以退還。但其中有例外的情況，即購房人以按揭、抵押貸款方式購買房屋的，根據《國家稅務總局關于抵押貸款購買商品房征收契稅的批復》（國稅函［1999］613號）規定，當購房人從銀行取得抵押憑證時，購房人與原產權人之間的房屋產權轉移已經完成，必須依法繳納契稅，這種情況退房就不再給予退稅。

第二種情況，原則上已納契稅不予退還，但也有例外，即經法定程序判定（如法院判決）該房地產交易合同及發生的房屋土地權屬轉移無效的，已繳契稅可以給予退稅。

4.關于承受房產契稅適用稅率問題。一般來說，納稅人已按預售面積、預售房款繳納契稅，但辦理房產證時，發現實測面積與預售面積有誤差，導致房款發生變化，致使納稅人多繳稅款的，可以申請退稅。各省對繳納契稅的房產面積與實際面積不一致，應當有比較明確的退補稅政策規定，具體可以咨詢主管稅務機關。例如：根據《河南省財政廳關于承受房產契稅適用稅率問題的批復》（豫財辦農稅［2009］4號）規定：“為規范契稅征收依據，防止出現多征、漏征稅款，在契稅征收過程中，凡是購房合同或發票上注明的面積與實際面積不一致的，以實際面積為準，并按實際面積套用適用稅率征收契稅。已經按照購房合同或發票征收契稅稅款的，在征收機關發現所購房屋實際面積與合同或發票上注明的面積不一致時，應按實際面積套用適用稅率計算稅款，對所征稅款予以追征或退稅。”

案例：市民陳先生和王先生分別在同一樓盤購買了一套在89平米左右的戶型和91平米左右的戶型的房子，上述房子均為兩人家庭唯一住房。陳先生合同面積為89.5平方米，單價為20000，總價為179萬元；王先生合同面積為90.5平方米，單價為20000元，總價為181萬元。

解析：現行契稅政策規定90平方米及以下家庭唯一住房的，優惠稅率為1%；90平方米以上家庭唯一住房的，優惠稅率為1.5%。如果所購房屋實際面積與合同或發票上注明的面積均一致，則陳先生應繳納契稅適用1%優惠稅率，應繳納契稅稅額=179×1%×10000=17900（元）；王先生應繳納契稅適用稅率為1.5%，應繳納契稅稅額=11×1.5%×10000=27150（元）。如果所購房屋實際面積與合同或發票上注明的面積均不一致，現在陳先生收房通知上實測面積為90.3平方米，多了0.8個平方米，王先生收房通知上實測面積為89.8，少了0.7個平方米。則陳先生不但要補交16000元［0.8×20000］的房款，而且不再享受按1%稅率征收契稅優惠，而是適用1.5%優惠稅率交契稅，應繳納契稅稅額=90.3×20000×1.5%=27090（元）；而王先生不但可以要求開發商返還14000元［0.7×20000］的房款，而且可享受按1%稅率征收契稅優惠，應繳納契稅稅額=89.8×20000×1%=17960（元）。

注：按照建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定：面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。實際法院裁判規則：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

歸納提示，一是以建設部門實際驗收測量的面積為憑據，購房者驗收、入住、辦證后的實際納稅依據與已繳納的契稅依據之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補”。二是對購房人自行轉售（更名），凡未將房屋退還給開發商，開發商也沒有退還購房款給原購房者，原購房者已繳納的契稅不予退還。