發達國家住房租賃市場發展經驗及對我國的借鑒意義

(中南財經政法大學金融學院 湖北 武漢 430074)

發達國家住房租賃市場發展經驗及對我國的借鑒意義

謝坤

(中南財經政法大學金融學院湖北武漢430074)

大力培育并發展租賃市場是我國現階段房地產市場發展的主要方向，習近平總書記在十九大做報告時再次堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。但是現階段我國租賃市場發展不夠成熟，本文通過對發達國家租賃市場發展經驗總結，結合現階段部分城市推出的相關政策，為我國發展租賃市場提供更精細的政策建議。

房地產調控；住房租賃；發達國家

一、我國發展住房租賃的政策和措施

習近平總書記在黨的中央全會強調“房子是用來住的，不是用來炒”的定位，十九大報告也中明確指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。由此，我國各個重要城市均先后推出大力發展租賃市場的“紅頭文件”，從多方面提出相應的政策要求和具體措施。結合北京、上海、廣州、深圳以及武漢、杭州等重點省會城市的政府文件，對當今政府部門對發展租賃市場進行簡單梳理。

1.培育建立多層次的住房租賃供應主體。各個重點城市基本堅持走以政府公租房為引導，發展以房地產開發企業為主體的住房租賃業務，鼓勵私人住宅進入租賃市場的道路。在現階段，主要還是發揮國有企業的領導帶頭作用。2.建立專門的信息共享平臺。搭建統一的信息共享平臺是促進租賃市場健康發展的重要舉措，做到對租賃房屋的統一管理，使得出租方和承租方更好地對接。另一方面，提高住房租賃市場監測分析水平，為政府決策提供數據基礎。3.加大政策支持力度。充分利用稅收減免、財政補助、住房公積金、金融支持等政策措施支持租賃市場的發展。例如，普遍采用允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；規定用于租賃住房的配套設施標準；大力推進“租購同權”；為相關房企提供適當的貸款以及發展REITs等。4.加強租賃的管理和服務水平。很多城市推出租賃合同的合同范本來保護承租人的利益；委托專門的管理機構對公租房或者人才公寓進行管理；相關政府部門對承租人資質和出租人信息進行統一登記和保管。

二、發達國家發展租賃市場的經驗

(一)日本模式

1.日本關于住房租賃的法律法規體系比較完善。日本法律規定國家有提供廉價住房的義務，其先后頒布了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》、《城市住房計劃法》、《住宅建設計劃法》。在《住宅建設計劃法》中以五年計劃為界限，每一個五年計劃都體現保障性標準和引導性標準。2.日本對住房租賃合同控制比較嚴格。租賃合同一方面受到民法的特殊法條保護，另一方面出租人對租賃合同內容進行變更需要有正當理由且得到法院同意，往往只有承租人逾期繳納房租或造成根本性違約，出租方才會得到法院保護。土地的租約強制規定為30年的租期，即使得到了合同雙方的協商同意的短期租賃合同也會被法律認定為無效。3.日本對中低收入者提供多形式的城市廉租房。主要有三類：公營住宅主要向低收入人群提供的廉租房，特定優良租賃住宅租賃給中等收入者，老年人優良租賃住宅租給老年人。而對應的廉租房入住必須在家庭結構、年收入等方面滿足特定的條件，并對入住人的經濟和家庭狀況做定期的考核評價。這些廉租房由不同的非營利性質社會團體經營和專門機構管理，運營更加規范，且租金長期固定。

(二)德國模式

1.德國的租賃市場中私房占98%的比例，政府出租的僅為2%的公租房，但是德國政府對開發商采取了嚴格的限制措施，要求開發商按照規定比例修建廉租房出租。在稅收上，對于建設廉租房的開發商提供相較于用于出售的更大的優惠，典型的是規定出租房的折舊年限為50年。對于投資者來說，德國的稅收體制給與出租房方的投資者更大的優惠。2.德國政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力。如果承租人實際繳納的租金超過了中低收入家庭的可承受租金(通常為家庭收入的25%)，則差額部分由德國政府進行補貼。德國關于租金的調整也有嚴格規定。德國實行房租指導價制度，各個城市的住房管理機構、租房者協會以及住房中介商協會等機構，至少每兩年對住房情況進行綜合評估，制定《房屋租金水平表》，為新合同租金價格的制定提供依據，承租人對于超過指導價格一定比例的租金可以尋求法律的保護。

(三)美國模式

1.由于公租房運營費用和維修成本的提高，美國政府自1996年后就停止對新的公租房進行直接投資，政府采取本質上同PPP模式相同的運營方式與社會資本合作進行公租房開發，并給予開發商一定的折扣優惠。此外，美國政府大力鼓勵私人住宅進入租賃市場，一方面高昂的房地產稅讓房屋空置成本上升，投資性房產會用于出租，另一方面，對用于租賃的房屋的折舊年限縮短，且折舊額進行稅收抵扣。兩者為租賃市場提供主要的房源。2.美國住房和城市發展部(HUD)主要負責住房租賃保障，其對承租人的選擇上制定了劃分標準，嚴格篩選合適的人選。另外，HUD以住房消費占家庭支出30%以上和50%以上為過度負擔和嚴重負擔。對于這些人群，美國政府采用貨幣化補貼—租房券—方式，既提供承租人的選擇權，也保障他們的居住利益。3.同很多發達國家一樣，美國也制定的與住房租賃相適應的法律體系。此外，美國政府對租金也有嚴格的控制措施，《住房法》規定政府須為低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市場租金的50%。市場房租也不是任意上漲的，美國實行“住宅租金管制”制度(Rent Control System)與“租金穩定”政策。

三、我國發展住房租賃的意見

我國到2030年租賃人口達到2.7億人，且市場規模將達到4.2萬億元，說明我國租賃市場潛力巨大。針對我國目前的房地產租賃市場的狀況以及當前各個城市提出的發展租賃市場的政策和措施，結合美國、德國和日本這些發達國家的的經驗，提出更加精進的措施和建議。

1.對于承租人的資格界定和審查應該制定更加細致的標準。對于中低收入者要要提供足夠的廉租房，同時防止個別人員利用政策漏洞不當占有廉租房，加強承租人家庭收入情況的審核，定期對其經濟狀況進行復核。2.豐富利用稅收刺激租賃市場發展的措施。根據現有文件顯示，我國的稅收集中在增值稅減免這一塊，此外，我們還可以效仿國外采取折舊年限、空置稅等多樣措施，但是這必須建立在對我國個人持有不動產的全面統計基礎上。3.完善房屋租賃方面的法律體系。很多發達國家在法律條文中明確規定了國家有義務為中低收入者提供廉租房，這樣更能引起政府重視。另外尤其要明確租賃合同雙方的權利義務，充分保護承租人的正當利益，對于市場租金不僅僅是參考價格，還需提供明確的漲幅比例，以防止出租人惡意漲租金等。

[1]莫言.進一步培育和發展住房租賃市場[N].中國審計報,2017-10-18(007).

[2]葉建華.國外房屋租賃管理辦法對我國的啟示[J].上海企業,2017,(10):82-84.

[3]尚曉彤.發達國家住房租賃市場發展經驗及對我國的啟示——以美國、日本、英國為例[J].經營管理者,2015,(26):116-118.

謝坤(1993-)，男，漢，湖北，研究生，中南財經政法大學金融學院，房地產經濟學。