房地產企業財務分析
——以綠城集團為例

(杭州電子科技大學會計學院　浙江　杭州　310018)

一、盈利能力

盈利能力是企業資金價值增加的能力，一般表現為在一定會計核算周期中企業收益額度的大小與能力的強弱。將利潤指標與營業收入、成本費用、資產等做比，可以幫助企業從不同角度評價盈利水平。

(一)銷售利潤率

銷售凈利率可以反映企業在一定會計期間內因銷售商品獲取凈利潤的能力。根據綠城集團2013—2017的年報，現計算出集團2013—2017年銷售凈利率依次為：20.66%、10.02%、4.84%、12.93%、15.23%。通過計算集團近五年的銷售利潤率，可以看出13和15年間，呈下降趨勢，尤其是2015年，盈利能力突然變弱。財報給出的解釋是該年交付物業銷售面積從2014年的1936916平方米降低到1610818平方米。主要是部分項目受到內地政府房地產調控影響，導致銷售價格偏低。

(二)凈資產收益率

凈資產收益率反映企業凈資產的盈利能力。根據集團2013—2017年年報，計算綠城集團的5年凈資產收益率如下:25.99%、17.01%、3.44%、9.53%、13.7%。綠城集團在2014年開始，其凈資產收益率大幅下降，直至15年的3.44%，主要是因為凈利潤的下降導致該比率的下降。

二、償債能力

償債能力是企業用來度量償還短期債務和長期償債的水平高低的能力。其中，短期償債能力是指企業流動性強的資產，如現金及現金等價物對企業在經濟活動過程中產生的短期負債進行支付的能力。

(一)流動比率

流動比率是將企業的流動資產和流動負債進行對比的財務比率。流動比率反映企業在經營、投資、籌資活動過程中產生的流動負債需要多少的流動資產進行償還。根據綠城集團近5年年報，計算出綠城集團的流動比率依次如下:1.24、1.27、1.56、1.57、1.68。行業平均值各年依次為：2.05、2.06、2.22、2.24、2.22。流動比率反映了公司每元流動負債有多少流動資產作為支付保障，該比率越高意味著其短期償債能力越強，短期償債風險越小。一般情況下，企業的流動比率有一定的合理范圍，1，2是其最優水平。自2008年開始，該比率一直低于行業平均水平并且呈下降趨勢，而同期的行業平均水平卻緩慢上升，對比之下不難看到綠城中國存在短期償債風險。2013年綠城中國的流動比率為1.24，為近幾年最低點，面對2013年的短期償債危機，企業只能通過出售項目和引進戰略投資者來緩解財務壓為，可見短期償債風險之大。

(二)速動比率

速動比率是將企業的速度資產和流動負債進行對比分析的財務比率。速動資產反映企業資產構成中變現速度快，資金流動性強的資產。速動資產中不包含存貨、廠房設備等變現能力低的資產，因此，在度量企業償債能力時就更具有說服力，更加的精準及保守。根據集團近5年的年報，計算的速動比率如下：0.26、0.44、0.61、0.59、0.43。行業平均值為：0.77、0.78、0.87、0.88、0.89。由于各項流動資產變現能力差異很大，因此流動比率反映的企業短期償債能力的大小并不能使人信服，而速動比率是在流動比率的基礎上剔除存貨和其他流動資產的影響，反映僅以企業速動資產支付流動負債的化率，更具說服力，0.6至1.0為合理范圍。如表3.5，綠城中國速動比率一直低于行業平均水平，最高時僅為2015年的0.61，其余都處于合理范圍之外，企業短期償債風險較大。綠城中國作為大型房企，其速動比率介于大型房企較低值與平均值之間，僅高出較低值0.07個單位。同流動比率的波動情況相似，最低時為2013年的0.26，再次印證前文提到的2013年的短期償債危機。

三、成長能力

成長能力是指企業在企業生存穩定的基礎上，不斷擴大生產規模，提高市場占有率的能力。對企業的成長能力進行評價，可以從營業收入、利潤、資產、資本等方面著手。

(一)總資產增長率

總資產增長率主要是對企業當前會計核算年度與上個會計核算年度的資產總額進行對比分析。總資產增長率可以反映企業當前年度的資產增長水平，可以用來度量企業的成長能力。根據集團2013—2017年年報，計算集團總資產增長率如下：13.58%、8.85%、5.21%、17.5%、38.89%。根據綠城集團2013—2017年的總資產增長率的數據統計，企業在2015年經歷過谷底期，但在未來兩年有所好轉。

(二)主營業務收入增長率

主營業務收入增長率反映了企業的成長狀況和成長幅度。需要注意的是主營業務收入增長率的分析可以結合企業生命周期理論，企業發展時期不同其主營業務收入增長率也不盡相同。根據集團2013—2017年的年報，計算集團的2013—2017年相關指標如下：-18.03%、10.54%、-18.73%、11.21%、44.79%。根據企業生命周期理論，不同發展時期的企業對主營業務收入增長率的要求不同。該指標在5%～10%間，證明企業處于相對穩定時期；如果大于10%，證明企業發展良好，進入了高速成長時期；如果小于5%，證明企業需要進行風險防范。根據集團該項指標，綠城集團主營業務收入增長率整體比較高，但波動非常大，說明企業的經營狀況并不穩定，發展能力也不能持續提升。

三、結論與展望

集團盈利能力、償債能力較差，成長能力經歷2015年低谷期后逐年改善。通過對反映集團3大主要能力指標分析，得出集團指標多低于行業水平，波動較大，成長能力不斷增強。基于以上結論提出了以下風險防范對策：首先綠城集團要改變發展戰略，放棄發展精品房計劃，提高變現能力較強的業務權重。其次綠城集團應縮短開發周期。最后綠城集團應積極控制融資活動產生的現金流出量，優化負債資金與利率結構。