淺析房地產融資風險及防范措施

(北京工商大學　北京　100048)

一、引言

我國經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，各種產業(yè)行業(yè)面臨轉型升級。受我國宏觀經(jīng)濟政策的影響以及國內外經(jīng)濟影響，房地產業(yè)出現(xiàn)明顯的產品過剩現(xiàn)象，庫存巨大，行業(yè)利潤下滑嚴重，許多中小型企業(yè)更加融資困難，“融資難、融資貴”的問題愈發(fā)突出。

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，①能夠順利融資對其發(fā)展起著關鍵性作用。面臨資金鏈斷裂的危機，融資風險進一步加大。房地產企業(yè)必須拓寬現(xiàn)有的融資渠道，創(chuàng)新出新的融資方式，形成多元化融資格局，從而防范融資風險。

二、房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及融資現(xiàn)狀

(一)房地產發(fā)展現(xiàn)狀——轉型期

房地產行業(yè)由過去的高速增長轉變?yōu)楝F(xiàn)在持續(xù)下行。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年來房屋銷售形勢有一定的好轉，但持續(xù)回暖的基礎不是很牢固；房地產開發(fā)投資繼續(xù)下行，創(chuàng)住房制度改革以來最低記錄；新開工面積持續(xù)負增長，降幅繼續(xù)擴大；土地購置面積大幅下降；房價同比上漲的城市個數(shù)平穩(wěn)增長。房地產發(fā)展處于寒冬轉型時期，只有謀求轉型改革，才能求得生存。

(二)房地產融資現(xiàn)狀

我國房地產融資渠道單一。對債券發(fā)行企業(yè)的資質等方面存在嚴格限制，使得債券融資比例較小且連續(xù)下降。資本市場發(fā)展不完善以及嚴格的上市條件，股本融資所占比重也較小。海外融資所占比也少之甚少。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產開發(fā)資金中，銀行貸款占23.86%，企業(yè)自籌資金占28.69%，預售款和定金占38.82.其中，預收款和定金中的大部分又是由銀行提供的個人住房貸款。②因此，房地產公司開發(fā)資金的一半以上來自于銀行貸款，形成以銀行貸款為主的單一融資模式。③

融資策略缺少科學性。雖然經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產企業(yè)仍處于初級發(fā)展狀態(tài)，對自身的特點、行業(yè)發(fā)展周期缺乏理性認識，缺乏科學的融資策略。

三、我國房地產融資渠道分析

第一：銀行貸款為主，存在一定風險。房地產企業(yè)融資長期以來都依賴于銀行。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國房地產貸款在銀行總投資的比例已經(jīng)超過70%，大大超過了國際通行標準40%，這表明我國房地產企業(yè)對銀行貸款依賴過度。④

第二：房地產企業(yè)債券融資的收益高于一般企業(yè)債券；由于其可以按期收回本金和一定的利息，因此比股票融資更具安全性和一定的流動性。因而，債券融資是比較受到投資者歡迎的。但是，由于房地產債券發(fā)行有上市公司和凈資產達到10億以上人民幣的強硬指標，一般的企業(yè)很難具備；再加上我國債券市場本身就不完善，具有發(fā)展緩慢，規(guī)模小，市場份額少，發(fā)行和持有債券的風險大；長期債券市場還要面臨利率風險，而且沒有很好的規(guī)避風險的工具。因此，形成債券融資在房地產融資中所占比中較小的局面。2004年，國務院頒布《國務院關于推進資本市場改革開發(fā)和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，大力促進資本市場建設，這對了房地產的債券融資的推廣起到推動作用。在這種情況下，房地產企業(yè)債券和短期融資市場迅速發(fā)展，成為僅次于銀行貸款的融資渠道。⑤

第三：房地產信托投資基金(REITs)，實質是一種證券化的產業(yè)投資基金是專業(yè)的投資機構通過發(fā)行股份，吸引大眾投資者的資金，并委托專業(yè)的人員進行投資管理。⑥它將不同的房地產業(yè)務、項目進行有效組合，從而有效規(guī)避風險，具有收益高、風險小、流動性強的特點。而且信托基金融資形式多樣，跨越資本市場、貨幣市場和產業(yè)投資，為房地產企業(yè)融資提供了可靠多元的融資渠道，使建設開發(fā)資金得到有效補充。同時，在當前房地產業(yè)轉型時期，銀行融資越來越困難，融資渠道進一步收窄，急需拓寬融資渠道。大多數(shù)房地產企業(yè)開始紛紛轉向信托基金。

第四：夾層融資有待進一步完善。夾層融資是一種準房地產信托投資基金，從風險與收益的角度來看，債券融資和股權融資風險和收益較大，而夾層融資處于中間水平。⑦夾層融資較為靈活，通過相互組合搭配，產生多種組合類型。夾層融資產生的金融產品，一部分可以轉換為股票，一部分可以轉為債券。在產品設計和本息償還上具有優(yōu)勢，是房地產企業(yè)的較好選擇。但是在實際的操作中由于各種因素影響，存在不確定性，因此需要進一步發(fā)展和改進。

第五：海外融資存在障礙。由于海外資金有較大的投機性，因而風險隱患很大。而且海外融資對房地產項目要求高，認證程序復雜，加之我國相關的法律法規(guī)不健全，導致海外融資還是很困難的。

四、我國房地產融資風險影響因素分析

(一)外部因素

健康良好的經(jīng)濟運行狀況，勢必房地產業(yè)也是一片繁榮，投資者信心充足，對房地產的發(fā)展有著樂觀態(tài)度，有利于房地產行業(yè)的融資；相反，如果經(jīng)濟低迷，房地產發(fā)展遲緩，大眾投資信心不足，銀行也不敢貿然貸款，融資就比較困難。

為了保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，國家進行宏觀調控。具體調控有：適度上調利率，以此縮緊對房地產企業(yè)的貸款審批和發(fā)放；要求加大企業(yè)資本金在資金投入中的比例；嚴格監(jiān)管房地產融資的來源、渠道、過程等。這樣，企業(yè)為了更好的發(fā)展，必須及時關注國家政策的動態(tài)調整，熟悉運用，以適應新環(huán)境下的競爭。

(二)內部因素

首先：融資渠道單一，資金成本高。長期以來，我國房地產企業(yè)融資形成以銀行貸款為主的單一格局，以債券、股權、信托投資基金、海外資金融資的渠道由于受到各方面的限制，所占融資比例小，且發(fā)展緩慢。對于銀行貸款的過度依賴，使得房地產企業(yè)在融資談判中處于被動地位，所獲資金成本較高。

其次：缺乏科學的融資策略。由于房地產企業(yè)以利潤作為導向和目標，往往對風險的重視不是很高，疏忽了風險的預警和預防。目前，房地產企業(yè)仍然沒有一套健全的預警機制，在風險出現(xiàn)的時候，企業(yè)不得不面臨破產或名譽財產受損的風險。

最后：融資結構不合理，負債比率過高。由于銀行貸款具有期限長、手續(xù)簡單、可貸資金數(shù)量大等優(yōu)點，房地產企業(yè)融資大部分都會選擇銀行貸款進行融資。這樣形成了融資結構中主要以負債為主的格局，杠桿率過高，可能會加劇風險的發(fā)生。

五、房地產融資風險的防范措施

(一)政府層面

完善相關法律法規(guī)，房地產融資的安全進行需要以法律作為保護傘，房地產多元化的融資渠道也需要法律的大力支持。我國政府應該在已有的法律法規(guī)基礎上不斷完善房地產融資的法律。加強對房地產融資的監(jiān)管，政府應當進行公開公平、客觀公正、合理適度的監(jiān)督，同時加大對不合法律法規(guī)行為進行嚴厲的處罰和制裁，從而減少房地產融資風險隱患。完善對房地產的信用評級體系，提高信用評級質量。

(二)銀行層面

提高風險意識，加強信息搜集和信用審查。必須注重對風險的識別與控制。對房地產企業(yè)貸款之前應當充分搜集各種對方的信息，同時銀行間要加強合作，實現(xiàn)信息共享和信用評級體系的平臺建設，嚴格管理，降低風險。

制定嚴格的貸款審核發(fā)放制度，將利潤、資產負債率作為硬性考察指標，并按規(guī)定執(zhí)行，同時規(guī)范發(fā)放及審批程序，實行審貸分離，加強對貸后的追蹤和管理。

(三)房地產企業(yè)層面

提高風險意識，建立風險預警機制。能夠有效識別風險，防止風險隱患。

科學理性的融資準備。房地產企業(yè)融資應綜合考慮融資成本、資金需求、未來收益等，確定融資規(guī)模。我國房地產企業(yè)應該打破現(xiàn)在的銀行貸款為主的單一格局，尋求融資方式的創(chuàng)新，第一，通過房地產投資基金方式融資。因為投資基金的成本低而且風險小，具有很大的融資優(yōu)勢。再則，發(fā)展證券化的資產獲得貸款。不僅可以提高流動性，還可以減少風險。最后，發(fā)展信托融資。其具有科學管理、風險小、高彈性、成本低的優(yōu)點，是房地產企業(yè)的比較好的融資方式。

六、結論

房地產企業(yè)由于單一的融資結構、房地產融資市場不健全、相關規(guī)律法規(guī)不是很完善等，加大了房地產融資風險。而對融資風險的控制還直接影響房地產企業(yè)的發(fā)展，必須加大度對融資風險的重視。

本文從不同的主體提出防范房融資風險的措施：首先要完善相關法律法規(guī)，確保建立一個良性循環(huán)的融資環(huán)境；其次，銀行應審慎進行融資貸款，嚴格審批，從資金源頭上防范風險；最后，房地產企業(yè)要進行風險預警；形成科學合理的融資結構，降低融資風險。本文研究目的是提出能夠有效防范和規(guī)避房地產融資風險的建議，促進我國房地產企業(yè)發(fā)展。

【注釋】

①陳曉紅,劉劍.我國中小企業(yè)融資結構與融資方式演進研究[J].中國軟科學2013(12)：61-67

②數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

③冷麗蓮.建立多元化融資機制解決房地產融資瓶頸[J].中國科教創(chuàng)新導2011,(34)：145.

④程杰.房地產業(yè)資金來源及投融資現(xiàn)狀與發(fā)展探析[J].財經(jīng)界(學術).2009(5):69-70.

⑤周艷紅.房地產企業(yè)融資風險分析[J].經(jīng)濟視角,2011(9).

⑥洪金福.房地產企業(yè)的融資環(huán)境和模式研究——以萬科地產為例[D].武漢工程大學,2014(05):11-12.

⑦李偉.淺談房地產融資結構及風險[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2013(12).