析商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)

文/趙佐平

一、住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

住房租賃是指由住房的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給承租人使用，承租人通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋使用權(quán)利的行為。

2017年7月，住建部、發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)通知明確，重點(diǎn)加快12個(gè)人口凈流入大中城市的住房租賃市場發(fā)展，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開展住房租賃試點(diǎn)，搭建住房租賃交易平臺(tái)。

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

隨著國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的深入，“租購并舉”已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢，一個(gè)全新的住房租賃時(shí)代悄然到來。過去，住房租賃市場的主要參與者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、酒店集團(tuán)、租賃服務(wù)平臺(tái)以及公租房機(jī)構(gòu)等。現(xiàn)在，各地政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)都紛紛進(jìn)入住房租賃市場，建設(shè)銀行、中信銀行、中國銀行等商業(yè)銀行接連布局住房租賃市場，銀政企聯(lián)手推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展的大幕正在開啟。

二、商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)開展情況

國家“租購并舉”的政策導(dǎo)向、住房租賃市場主體的不斷豐富、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長效機(jī)制的不斷完善都為商業(yè)銀行開展住房租賃業(yè)務(wù)帶來了前所未有的機(jī)遇。

（一）建設(shè)銀行

建設(shè)銀行憑借三十余年在住房市場的深厚沉淀和對國家住房制度改革的深刻理解，形成了住房金融服務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢。2017年11月以來，建設(shè)銀行已與北京、上海、廣東、深圳、甘肅、青島、寧夏、河南等多個(gè)省市政府以及招商、華潤、萬科、恒大等多地房企分別達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，將建立緊密全面的銀政企合作關(guān)系、為各省市住房租賃參與主體提供信貸支持，并且積極搭建CCB建融家園品牌，在各地推出長租房源，滿足承租者需求。目前，建設(shè)銀行已經(jīng)開展多項(xiàng)住房租賃業(yè)務(wù)，并且打響了“要租房，到建行”的口號(hào)，業(yè)務(wù)發(fā)展處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。未來，建設(shè)銀行將積極履行國有大行責(zé)任，發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，從住房供給側(cè)發(fā)力，主動(dòng)探索多渠道、市場化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，積極向社會(huì)傳導(dǎo)新時(shí)代住房消費(fèi)新理念，為客戶提供更多更好的住房租賃金融服務(wù)和問題解決方案，為推動(dòng)住房租賃市場健康發(fā)展貢獻(xiàn)智慧和力量。

（二）中信銀行

中信銀行是率先宣布發(fā)力住房租賃市場的銀行，以依托銀企合作為主要模式，為住房租賃企業(yè)提供保障性基金以及住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，未來三年將在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領(lǐng)域金融需求。將來，中信銀行將充分發(fā)揮中信集團(tuán)金融與實(shí)業(yè)并舉的獨(dú)特競爭優(yōu)勢，大力推動(dòng)長租住宅保障性基金業(yè)務(wù)發(fā)展，與主流房地產(chǎn)企業(yè)一同開展租賃物業(yè)金融合作創(chuàng)新。

（三）中國銀行

中國銀行首次通過建設(shè)租賃管理平臺(tái)整合地方租賃住房資源，同時(shí)結(jié)合金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品為地區(qū)住房租賃參與者提供服務(wù)。2017年11月2日，中國銀行廈門市分行與當(dāng)?shù)貒临Y源與房產(chǎn)管理局簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在住房租賃市場相關(guān)的土地供應(yīng)、租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開展合作。未來，中國銀行將持續(xù)探索服務(wù)住房租賃市場的路徑與方法，與更多省市開展住房租賃戰(zhàn)略合作，并在住房租賃市場深入實(shí)施惠民金融戰(zhàn)略。

（四）其他銀行

繼建設(shè)銀行、中信銀行和中國銀行之后，工商銀行、交通銀行也陸續(xù)進(jìn)入住房租賃市場。工商銀行主要著重于為地區(qū)重點(diǎn)企業(yè)及項(xiàng)目提供授信資金支持。交通銀行通過建立“團(tuán)隊(duì)制+項(xiàng)目制”的方式逐一滿足政府和企業(yè)的特色需求，扎實(shí)推動(dòng)住房租賃項(xiàng)目落地。

未來，銀行將進(jìn)一步深層次介入住房租賃市場，除提供傳統(tǒng)金融信貸支持和配套金融服務(wù)外，以集團(tuán)形式自持房屋出租或者取得房屋租賃權(quán)出租的新主體參與形式也可能會(huì)出現(xiàn)，銀行正在利用自己的資金優(yōu)勢迅速占領(lǐng)住房租賃市場。

三、參與住房租賃的盈利模式分析

住房租賃的運(yùn)營模式主要分為取得房屋所有權(quán)后出租（下稱“重資產(chǎn)模式”）和取得房屋租賃權(quán)后出租（下稱“輕資產(chǎn)模式”），而商業(yè)銀行參與住房租賃市場的盈利來源主要為提供對公對私租賃貸款的利息收入、提供配套金融服務(wù)的服務(wù)收入、以集團(tuán)形式取得房屋所有權(quán)或租賃權(quán)之后出租房屋的租金收入等。前兩種常規(guī)金融范疇的盈利本文就不再展開，下面就以重、輕資產(chǎn)模式參與住房租賃的情況作一些盈利分析。

（一）重資產(chǎn)模式

以集團(tuán)形式自持住房項(xiàng)目出租為例進(jìn)行盈利分析，項(xiàng)目參考上海張江（集團(tuán)）有限公司張江國際社區(qū)人才公寓（一期）相關(guān)數(shù)據(jù)。該項(xiàng)目由公寓和商業(yè)、服務(wù)配套組成，其中公寓總面積為117000平方米，商業(yè)、服務(wù)配套總面積約為11900平方米。

1. 收入：由公寓租金收入、商業(yè)、服務(wù)配套租金收入兩部分組成。

（1）公寓租金收入：參考上海周邊人才公寓及住宅出租價(jià)格，暫按64元/平方米的價(jià)格確定每套住房首年月租金，考慮到未來通貨膨脹等因素，租金水平按每年5%遞增。出租率按每年90%預(yù)測。

（2）商業(yè)、服務(wù)配套租金收入：租金水平暫定1.5元/平方米/天，租金水平按每年5%遞增，出租率參考公寓出租率。

2. 成本與稅費(fèi)。

（1）成本：房屋折舊、裝修攤銷等按直線法計(jì)提，總共年計(jì)提8000萬元；維修費(fèi)用按50萬元/年計(jì)提；管理費(fèi)用按公寓租金收入的3%計(jì)提。

（2）稅費(fèi)：房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算；增值稅進(jìn)項(xiàng)稅主要在項(xiàng)目建設(shè)階段取得，銷項(xiàng)稅按租金收入11%計(jì)算；所得稅按25%計(jì)算。

3. 測算結(jié)果。根據(jù)收入成本測算，項(xiàng)目在經(jīng)營前7年均將虧損，第8年開始有盈利。方案盈虧平衡為95.48%，即出租率水平不變時(shí)，租金在基礎(chǔ)方案水平上下降4.52%，仍能在第8年實(shí)現(xiàn)收支平衡。

（二）輕資產(chǎn)模式

取得房屋租賃權(quán)也分為分散式取得（從分散的客戶手中取得）和集中式取得（整幢或整區(qū)域租入）兩種，本文以集團(tuán)形式整體租入再租出為例進(jìn)行盈利分析。

1．收入：由租金收入、押金收入及增值服務(wù)收入組成。

（1）租金收入：預(yù)計(jì)項(xiàng)目開展的10年中每年可新增租賃住房面積800000平方米，住房出租率按90%計(jì)算，暫按64元/平方米的價(jià)格確定每套住房首年月租金，未來10年的房租增長率5%。

（2）押金收入：按照住房租賃市場的常規(guī)，租客以付三押一的方式支付租金，即存量及每年新增的一萬套房均有一個(gè)月的押金產(chǎn)生存款，按照4%的預(yù)期投資運(yùn)作取得收益。

（3）增值服務(wù)收入：未來利潤增長點(diǎn)還可能會(huì)通過提供家居、餐飲、健身、社交等配套增值服務(wù)來實(shí)現(xiàn)。由于該部分收益存在不確定性，暫以租金的1%進(jìn)行測算。

2.成本及稅費(fèi)。

（1）房屋租入成本。房租租入成本是最主要的成本支出。租金按照市場租金80%的整體租入折扣進(jìn)行測算。

（2）房屋裝修費(fèi)用。綜合考慮目標(biāo)客群需求、裝修質(zhì)量、批量裝修的規(guī)模效應(yīng)等因素，裝修成本按800元/平方米進(jìn)行測算，10年裝修一次。每年承擔(dān)的成本為存量房屋的裝修折舊費(fèi)用。

（3)人員及其他運(yùn)營成本。根據(jù)租賃住房運(yùn)營和維護(hù)的需要，人力成本按一年1400萬元測算。其他運(yùn)營成本暫按總收入的3%進(jìn)行測算。

（4)稅費(fèi)。租入房產(chǎn)如在2016年4月30日前取得，銀行進(jìn)項(xiàng)稅按5%取得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票，再簽訂房屋出租合同按11%交稅，綜合稅負(fù)6.05%。租入房產(chǎn)如在2016年4月30日后取得，進(jìn)項(xiàng)稅按11%抵扣，銀行的綜合稅負(fù)將下降至1.56% 。此次測算按收入的6.05%計(jì)稅費(fèi)。

3.測算結(jié)果。

根據(jù)收入成本測算，項(xiàng)目在經(jīng)營前2年均將虧損，第3年開始有盈利,10年累計(jì)收益71.8億元。方案盈虧平衡為96.52%，即出租率水平不變時(shí)，租金在基礎(chǔ)方案水平上下降3.48%，仍能在第3年達(dá)到收支平衡。

（三）主要結(jié)論

對于銀行以集團(tuán)形式參與住房租賃市場的情況，重資產(chǎn)模式比輕資產(chǎn)模式的投資回報(bào)周期更長。重資產(chǎn)模式的盈利金額取決于房屋出租率和租金，而輕資產(chǎn)模式的盈利金額除受房屋出租率和租金影響外，還取決于整體租入的折扣率，測算中使用的折扣率為80%，若該折扣率升高將會(huì)壓縮輕資產(chǎn)模式的盈利空間，并導(dǎo)致投資回報(bào)周期拉長。

四、對銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的若干建議

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這是新時(shí)代的要求，也是百姓群眾的呼聲。商業(yè)銀行應(yīng)緊跟住房制度改革步伐，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，擔(dān)當(dāng)住房租賃市場推動(dòng)者和服務(wù)者的角色，不斷落實(shí)和推進(jìn)住房金融創(chuàng)新服務(wù)，打造全生命周期的住房租賃金融產(chǎn)品，以實(shí)際行動(dòng)助力加快培育和發(fā)展住房租賃市場。

一是加強(qiáng)政策制度研究。住房租賃是新的住房理念，各地政府出臺(tái)的落實(shí)“租購并舉”、落地“租購?fù)瑱?quán)”的相關(guān)細(xì)則不盡相同。商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注這些住房租賃政策的出臺(tái)，加強(qiáng)研究，并以政府政策為導(dǎo)向開展相關(guān)業(yè)務(wù)，保障住房租賃市場的健康發(fā)展。

二是與市場主體緊密合作。隨著參與住房租賃市場的主體不斷增多，商業(yè)銀行可通過與當(dāng)?shù)卣⒆赓U企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等的合作，深度介入住房租賃市場。無論是與政府合作培育住房租賃市場，還是與租賃企業(yè)合作拓展租賃房源，或是與金融機(jī)構(gòu)合作推出租賃產(chǎn)品，都是銀行參與住房租賃市場、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的方式。

三是穩(wěn)妥運(yùn)營租賃項(xiàng)目。依據(jù)前述的盈利分析，雖然是以集團(tuán)形式運(yùn)營租賃項(xiàng)目，但考慮到監(jiān)管因素，商業(yè)銀行直接運(yùn)營租賃項(xiàng)目難度較大，可以通過成立子公司負(fù)責(zé)住房租賃項(xiàng)目的推進(jìn)和運(yùn)營，一方面提升項(xiàng)目運(yùn)營的專業(yè)化程度，另一方面對運(yùn)營可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行隔離，避免風(fēng)險(xiǎn)向銀行內(nèi)部擴(kuò)散。

四是創(chuàng)新租賃產(chǎn)品服務(wù)。挖掘?qū)λ娇蛻舻牟煌枨螅瑥淖》孔赓U融資、租賃平臺(tái)建設(shè)、創(chuàng)新金融服務(wù)等多方位提供綜合金融服務(wù)和問題解決方案。REITs作為住房租賃運(yùn)營的一種營利模式，已在美國、日本、香港、新加坡等國家發(fā)展成熟。自2014年以來，我國不斷有類REITs產(chǎn)品的發(fā)行嘗試，相信隨著租賃市場的發(fā)展，未來依托銀行和金融機(jī)構(gòu)的REITs創(chuàng)新產(chǎn)品也會(huì)取得長足的進(jìn)步。

五是線上線下渠道并進(jìn)。未來是互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，商業(yè)銀行可以依托在金融科技方面的優(yōu)勢，建設(shè)線上的租賃服務(wù)平臺(tái)，將獲取客戶的渠道拓展至互聯(lián)網(wǎng)上，把租房、選房、金融服務(wù)等環(huán)節(jié)移至線上，借助互聯(lián)網(wǎng)完成簽約、交易支付、貸款等，提升業(yè)務(wù)辦理效率。同時(shí)，銀行擁有眾多的物理網(wǎng)點(diǎn)，可以考慮通過線下網(wǎng)點(diǎn)同步開展住房租賃相關(guān)咨詢服務(wù)和聯(lián)動(dòng)需求挖掘等。

六是管控租賃貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行開辦的個(gè)人租賃貸款以信用類貸款為主，對于可能發(fā)生的客戶違約等風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)制定相應(yīng)的措施，一方面在貸款申請時(shí)，利用人民銀行征信和互聯(lián)網(wǎng)手段，加強(qiáng)對客戶資質(zhì)的核查與認(rèn)定，另一方面可以考慮與租賃企業(yè)協(xié)商，由租賃企業(yè)進(jìn)行貸款擔(dān)保，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。