住房公積金貸款支持資源型城市棚戶區改造的信貸風險研究
——以淮南市為例

譚 嵩，白 林

（淮南師范學院經濟與管理學院，安徽 淮南 232001）

一、引言

淮南市是我國13個億噸煤基地之一，煤炭是淮南經濟社會發展的基石。但煤炭開采也帶來大量的采煤沉陷區。據預測，到2020年底，淮南市采煤沉陷區總面積將達到369平方公里，占淮南市總面積的14.2%。采煤沉陷區帶來了大量的煤礦棚戶區。棚戶區改造是煤炭資源型城市轉型發展中遇到的重大的挑戰性難題。文章將通過對淮南市利用住房公積金貸款進行棚戶區改造這一采煤沉陷區綜合治理新模式的研究，對當前的棚戶區改造及綜合治理如何降低風險提出建議對策。

二、利用住房公積金貸款支持棚戶區改造的信貸風險控制要點

公積金用于保障房建設貸款，最大的問題就是如何防控風險，確保貸款資金安全回收。如何規避信貸風險，研究可行的風險防范措施，確保資金安全，更是公積金貸款支持工礦城市棚戶區改造工作的重中之重。

（一）貸前風險控制

在選擇試點項目時，應嚴格審查試點項目的“成熟度”，包括拆遷、賠償、資金來源、抵押物及“四證”辦理情況等，嚴格控制項目建設周期，加快放貸資金回收周期，杜絕風險發生。

發放貸款前調查評價要做到對房地產開發企業的基本情況、財務情況、資信情況及發展情況，建設項目的概況和建設情況、市場情況、財務情況，抵押物的權屬、抵押登記情況，抵押物有無涉訴、查封、糾紛、抵押物評估機構資質和抵押物評估價值的合理性等情況調查。

公積金管理中心也可委托銀行等金融機構參與到貸前風險控制工作中，并由受委托銀行獨立地提供調查評價建議。公積金中心的評審結果認定項目貸款存在較大風險的，應拒絕借款人的貸款申請。

（二）貸中風險控制

1、資金監管賬戶全封閉管理

借款人須在公積金中心確定的受委托銀行設立一個唯一的項目貸款資金監管賬戶（以下簡稱資金監管賬戶）。所有的項目貸款資金放款、未來的項目銷售現金流以及用于償還貸款本息的資金，都通過該賬戶完成資金的流入或者流出。受托銀行和公積金中心共同對資金流動實行全封閉管理，貸款資金只能用于貸款項目的開發建設，項目貸款本息還清前，資金監管賬戶的資金應只用于項目建設或償還項目貸款本息。公積金中心應與受委托銀行逐筆核對資金監管賬戶資金的流出和余額情況。在市公積金中心將指定銀行開設項目資金專戶并接受公積金中心的監督。

2、貸款資金使用的監控

住房公積金貸款必須用于且只能用于已審批的保障性住房建設試點項目。公積金中心按照借款人按月提供項目建設進度表、資金使用情況表和主要材料購置情況表，嚴格依照工程進度委托銀行進行資金撥付。確保貸款投放的資金流要與企業實際資金需求相匹配，確保資金投放滿足或者基本滿足項目的實際開發需要。同時編制項目資金流出統計表，對每筆支付的交易對手、項目名稱、資金用途、樓號工程進度逐筆登記。

（三）貸后風險控制

1、貸款本息回收的監控

借款人應按照項目貸款借款合同約定還本付息。公積金中心和受委托銀行應督促借款人按約定還本付息，借款人也可以按照項目貸款合同約定提前償還項目貸款本金，貸款結清時，利隨本清。項目進入實際銷售階段，公積金中心應嚴格控制抵押物的解押工作，時刻監督試點項目銷售資金進入監管賬戶的管理，

貸款支持建造的房地產項目銷售比例達到80%時，公積金中心有權要求借款人歸還全部貸款本息之和。如借款人不按時歸還貸款本息，剩余20%房產則不能繼續銷售。如項目的實際銷售和資金回收狀況良好，那么銀行也應允許借款人提前還款。

2、貸后跟蹤管理及回訪制度

公積金中心應建立貸后跟蹤管理制度，為每一個貸款項目設立一名項目專管客戶經理，對該項目建設資金、銷售資金的歸集和支付、貸款的償還等情況進行審核、監管。特別是當借款人未按約定使用資金、借款人或貸款項目出現重大經營風險，開發商拖欠建筑施工單位工程款時，要及時的監管并采取措施控制風險。

三、近一步降低金融風險、改進棚戶區改造工作的建議對策

（一）將住房公積金貸款支持保障性住房建設在法律規范上予以肯定

要實現住房公積金對保障性住房建設的信貸支持，就必須對現行的法律法規進行修正。應當在法律法規上明確：“可在一定比例內將住房公積金結余資金用于發放保障性住房建設項目貸款。”

（二）提高相關工作人員素質，提高公積金管理中心資金管理和運作水平

與個人貸款相比，項目貸款對公積金管理中心的決策者和相關工作人員都提出了更高的要求。要加強對項目貸款管理人員的培訓工作，規范相關工作人員的操作程序，實現貸前、貸中和貸后的系統管理，提高項目貸款管理水平，從而提高公積金管理中心資金管理和運作水平。

（三）引入社會力量加強貸后檢查和監督，降低項目貸款風險

目前單憑住房公積金管理中心、銀行及其他政府部門對項目貸款的使用進行監管，其力量是有限的。因此，可以引進會計師事務所、律師事務所、土地、房產評估等中介機構作為獨立第三方，對貸款資金使用的效率及監管程序發表獨立的意見。另外，為保證會計師事務所、律師事務所及土地、房產評估所在參與項目貸款的監管過程中，做到客觀公正，切實有效發揮其應有作用，通過公開征集中介機構來確保載入資源庫中的中介機構具有足夠優秀的資質及能力。同時，中介機構參與項目貸款監管產生的費用可從財政預算中支出。

（四）建立統一管理住房公積金項目貸款的中心

現行的住房公積金管理體制是以城市為單位進行管理，實行屬地化封閉管理。我們建議應該搭建住房公積金全國統一的運營中心，歸集并集中管理各地區住房公積金管理中心的沉淀資金，統一運作用于支持保障性住房建設的項目貸款。這樣就可以實現資金的異地調度，實現住房公積金的全國性的跨區域高效流動。同時，地方住房公積金管理中心可以采取短期資金拆借和中長期有償融資等方式來達到防范流動性風險的目的，減少資金沉淀現象，提高住房公積金的整體使用效率。

（五）政府應建立完善的配套政策體系

鼓勵、引導金融機構積極參與保障性住房項目，給予適當的財政貼息。對參與保障性住房項目建設的房地產開發企業給予稅收優惠，如征繳較低的土地增值稅等。電力、通訊、市政公用事業等企業要對采煤沉陷區的棚戶區改造給予支持，對于新建小區供水、供電、供氣、供熱、排水、有線電視和通訊等市政公用設施，減免入網、管網增容等經營性收費。

四、結束語

利用住房公積金貸款支持工礦城市棚戶區改造是具有淮南特色的采煤沉陷區綜合治理模式，也是煤炭資源型城市轉型發展與協同治理的創新舉措。這既拓寬棚戶區改造資金來源渠道，也提高了全市住房公積金的資金使用效率。能夠幫助我們早日實現采煤沉陷區綜合治理和資源型城市轉型發展的目標。

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