“住房三條例”進入立法計劃

立法計劃體現(xiàn)調(diào)控思路

嚴躍進

國務院總理李克強在政府工作報告中指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

改革的特點是“變”，立法的特點是“定”，兩者如鳥之兩翼、車之兩輪，必須一體前行。立法體現(xiàn)了監(jiān)管層調(diào)控思路，對于房屋銷售、房屋租賃、住房保障等改革中發(fā)現(xiàn)的問題、通過改革試點取得的成果，通過立法的方式進行規(guī)范，有助于房地產(chǎn)市場的積極健康發(fā)展。

要保持樓市降溫，讓房價回歸理性，從嚴調(diào)控在下一個階段依然不可或缺。本輪調(diào)控遏制投機炒房的方向是明確的，表現(xiàn)在政策上，則是一系列限售、限購政策的實施和加碼。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，包括廣州等城市，2017年全國限售城市擴大到50個，要求所有新購或者部分新購房源鎖定一定年限（2到10年不等）后才可以再上市。

差異化調(diào)控，一城多策、因城施策等舉措體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，也為2018年的樓市調(diào)控定下基調(diào)，后續(xù)預計各地調(diào)控中會持續(xù)抓“地方主體責任”的內(nèi)容;在去庫存和控房價的導向下，不排除部分城市會有“郊區(qū)去庫存+限售”、“市區(qū)做租賃+控房價”的差異化調(diào)控思路。

在從嚴調(diào)控的大背景下，住房銷售管理條例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例進入立法計劃就很好理解了。法律規(guī)范出臺，不但房地產(chǎn)市場各主體有了必須遵循的條款，而且可以避免地方政府在調(diào)控中發(fā)生政策過于主觀等問題。通過立法的規(guī)范，今后地方調(diào)控的手段和措施將更合規(guī)，而調(diào)控結果也將更為可控。

立法規(guī)范住房租賃市場

將帶來多重正面影響

劉洪玉（清華大學房地產(chǎn)研究所所長）

構建租購并舉住房制度，一個重要任務是要克服住房市場“重購輕租”的缺陷，通過發(fā)展租賃市場，為希望改善住房條件的居民家庭提供另一種選擇。

2017年被稱為中國住房租賃市場發(fā)展元年。2017年以來，中央加快構建購租并舉的住房體系，先后出臺了多項政策鼓勵住房租賃市場發(fā)展。2017年5月，住建部發(fā)布租賃管理條例意見稿;7月，住建部等九部委明確在人口凈流入的大中城市試點租賃業(yè)務;8月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定13城開展集體建設用地試點;9月，國土資源部召開建設用地建設租賃住房試點工作會議;10月，“租購并舉”寫入十九大報告，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

據(jù)中國指數(shù)研究院估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規(guī)模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上。然而，目前中國城市租賃住房中只有不到10%來自政府和各類住房租賃企業(yè)，國際上許多發(fā)達經(jīng)濟體的該比例通常在20%～30%。機構來源占比過低，不利于住房租賃關系的穩(wěn)定，所以，國家目前已經(jīng)在通過各種政策鼓勵機構出租者的發(fā)展。未來，多種來源并舉的租賃市場將為租房者提供更透明的信息和更規(guī)范的服務，而租賃行業(yè)本身也能得到更健康的發(fā)展。而在住房租賃市場的發(fā)展和規(guī)范過程中，法律的引領作用十分重要。

以立法規(guī)范住房租賃市場帶來的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面：對于房地產(chǎn)行業(yè)，增加了租賃住房投資持有和運營管理這兩種業(yè)務模式，拓展了行業(yè)發(fā)展空間;對于金融投資行業(yè)，增加了租賃住房相關資產(chǎn)支持的證券化機會，有利于引導居民從直接買房投資向購買相關受益憑證的間接投資方式轉(zhuǎn)變;對于國民經(jīng)濟而言，住房租賃和住房租賃服務占GDP的比重會逐漸提高，成為一個新的經(jīng)濟增長點。

開發(fā)商哄抬房價行為將得到遏制

王琮瑋（京師律師事務所房地產(chǎn)交易法律事務部律師）

房價穩(wěn)定是人民生活幸福的重要因素，開發(fā)商捂盤惜售等哄抬房價的行為是老百姓心中十分突出的“恨點”。

捂盤惜售就是把手中較好的房子留著不賣，等有了一個相對較高的價位后再出售。通常，開發(fā)商最先開盤的是那些位置較差的樓和朝向采光不太好的房子。此時介入的買房者得到的信息往往是“這棟樓已經(jīng)賣完”“只有兩三套可供選擇”等。而囤積房源，指的是開發(fā)商利用買賣房屋的流程空隙，以虛假宣傳營造樓盤房源緊張的氛圍。

根據(jù)相關規(guī)定，開發(fā)商要在依法取得銷售許可證后，按法定時間開盤銷售。但一些開發(fā)商故意把項目拆開報批銷售許可，或故意拖延報批時間，挖空心思鉆法規(guī)空子，有的干脆就在基層政府的變相支持下明目張膽地滯后銷售。

開發(fā)商哄抬房價的另一種辦法是大幅提高開盤價，導致市場內(nèi)無人應價，借此變相拉長銷售周期，而周邊樓盤在高價位的對比下也似乎“漲之有理”了，大中城市的黃金地段往往會出現(xiàn)這樣的情況。

開發(fā)商哄抬房價的行為嚴重擾亂房地產(chǎn)市場，已經(jīng)成為監(jiān)管層嚴打的重點。2017年，北京、廣東、成都、武漢等城市已出臺相關規(guī)定，嚴查和處罰捂盤惜售及囤積房源的行為，比如要在10日內(nèi)公開全部準售房源及每套房屋價格，一次性對外銷售，不得分批分次銷售;同時要求主管部門對捂盤惜售、囤積房源行為加以懲處，通過責令限期整改、記入信用檔案、暫停商品房網(wǎng)上簽約、暫緩預售許可等手段加大懲處力度。

住房銷售管理條例進入立法計劃，銷售房屋的整個過程都將有法可依，可以預見，下一階段哄抬房價的行為將得到更為有效的遏制。

體現(xiàn)對保障民生的重視

陳俊華（中央財經(jīng)大學城市房地產(chǎn)管理系教授）

城鎮(zhèn)住房保障條例今年進入立法計劃，事實上，這個條例已經(jīng)醞釀了4年，早在2014年就出臺了草案征求意見稿。這部條例立法的目的是希望能建立可持續(xù)的城鎮(zhèn)住房保障體系及制度，2014版草案中的一些提法，比如保障房配售等，在當時是具有一定的創(chuàng)新性和前瞻性的。但2014年前后很多中小城市房地產(chǎn)庫存比較嚴重，使得這部行政法規(guī)的出臺不具備宏觀市場條件，因為在商品房庫存比較嚴重的情況下，再要求中小城市加快建設保障房，明顯不符合實際。

當下，城鎮(zhèn)住房保障條例進入立法計劃十分必要。我國城鎮(zhèn)住房保障制度經(jīng)過十幾年的建設和發(fā)展，對滿足部分中低收入家庭的住房保障需求發(fā)揮了積極的作用，但仍然存在不少問題。

比如，在保障房項目實施中，有的地方先拿土地出讓金來彌補地方財政的窟窿，或用作他途，剩余資金才用于保障房建設。

再比如，在保障房供給對象上，某些要求缺乏合理性，導致需要保障的保不到，不需要保障的則可能通過政策漏洞違法侵占保障房。

構建保障房體系中的種種問題，都需要法律進行規(guī)范和統(tǒng)籌。將城鎮(zhèn)住房保障條例列入立法計劃，體現(xiàn)了國家層面對保障民生的重視。政府一直試圖建立一個“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房供應體系。城鎮(zhèn)住房保障條例就是要明確保障人群的范圍、保障方式、保障房的規(guī)劃與建設等問題。